Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги III квартала 2015 года на рынке складской недвижимости Московского региона.
Основные выводы исследования:
- Совокупный объем сделок по покупке и аренде качественных складов в III квартале 2015 г. составит около 500 тыс. кв. м, годом раньше этот показатель за аналогичный период составил порядка 400 тыс. кв. м.
- За I-III кварталы 2015 г. общий объем сделок достигнет около 750 тыс. кв. м, что в 1,6 раза больше аналогичного показателя прошлого года. Наиболее активными игроками на рынке складов являются операторы розничной торговли (на их долю пришлось 2/3 всего объема заключенных сделок), преимущественно продуктовые торговые сети (подробнее см. график 1).
- С начала 2015 г. введено 590 тыс. кв. м складских площадей. По итогам года объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей составит порядка 700 тыс. кв. м. Объем сделок по аренде и продаже складских площадей в Московском регионе может составить порядка 850–900 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем прошлого года, когда было поглощено 822 тыс. кв. м.
- В 2015 г наблюдается снижение девелоперской активности: большинство застройщиков готовы строить комплексы только «под клиента». Ожидается, что в 2016 г. объем ввода в эксплуатацию новых объектов будут на 40% ниже, чем в 2015 г.
- В 2015 г. средний размер сделки увеличился в 1,6 раза: с 10,8 тыс. кв. м за первые 9 месяцев 2014 г. до 18 тыс. кв. м за аналогичный период текущего года.
- На данный момент средние предлагаемые арендные ставки в Московском регионе находятся в диапазоне 4 000 – 4 500 руб./кв. м/год для складских помещений класса А (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (3–5 лет) по рублевым ставкам.
- За июль–сентябрь 2015 г. уровень вакантных площадей снизился на 0,7 п. п. и составил 9,7%. На протяжении всего 2015 г. совокупный объем вакантных площадей находится на рекордно высоком уровне: на рынке свободно около 1 млн кв. м качественных складских площадей. Это максимальное значение за всю историю развития рынка складской недвижимости уровня. В 2014 г. пустовало около 840 тыс. кв. м; в 2013 г - 158 тыс. кв. м.
- В связи с низким объемом планируемого к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2015 г. предложения складских объектов и текущего уровня спроса ожидается снижение уровня вакантных площадей до 9–9,5% к концу 2015 года.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской и индустриальной недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, отметил: «Возможно, что текущий год окажется одним из трех наиболее активных за всю историю рынка складской недвижимости: общий объем сделок может вполне претендовать на рекордное второе-третье место. Этим мы будем обязаны развитию крупнейших продуктовых торговых сетей и быстрой реакции девелоперов на новые экономические реалии, в том числе переходу к рублевым ставкам аренды. Но общеэкономическая ситуация приведет к сокращению строительства новых современных складов, будущее предложение будет преимущественно сконцентрировано в сегменте строительства «под ключ». Только вместе, находя компромиссы и работая над наиболее подходящим рынку продуктом, арендаторы и владельцы проектов смогут создавать новые склады».
Таблица 1. Крупнейшие сделки в I-III кварталах 2015 г.
Компания
Объект
Площадь, кв. м
Сделки по аренде
X5 Retail Group*
Технопарк «Софьино»
65 600
Дикси*
Складской комплекс «А-терминал»
55 300
Globus
Логистический парк «Холмогоры»
40 000
Сделки по продаже
Adidas
Индустриальный парк «PNK – Чехов 2»
120 000
Оператор розничной торговли
Индустриальный парк «PNK – Северное Шереметьево»
58 200
*Компания Knight Frank - консультант сделки
Источник: Knight Frank Research, 2015
График 1. Распределение общего объема сделок по аренде и продаже качественных складских площадей по профилю арендатора в III квартале 2015 г.
Источник: Knight Frank Research, 2015
