Предложение и спрос в сочетании с высоким объемом текущей вакансии будут стимулировать ценовые войны и замораживание проектов в 2015 году
Москва, 6 февраля 2015 года – По данным нового исследования компании CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, в конце 2014 года рынок складской недвижимости столкнулся с большим перепроизводством площадей: избыточное предложение складских площадей составляет 0,8 млн. кв. м.
В 2014 году девелоперы построили столько же, сколько за 2012 и 2013 гг. вместе взятые. 1,6 млн. кв. м, выведенные на рынок за последние четыре квартала, являются максимальным результатом за всю историю рынка складской недвижимости Московской области.
Рост предложения сопровождался преобладанием спекулятивного девелопмента в новом строительстве. Большинство проектов, вышедших на стройку в 2013 году, когда на рынке был зафиксирован рекордный объём сделок, строились в отсутствии подписанных договоров аренды или продажи. Как результат, около 1,1 млн. кв. м, или 71% от общего строительства, в 2014 году пришлось на спекулятивные склады. На I квартал 2015 года к вводу анонсировано 498 тыс. кв. м. Около 40% этих помещений – объекты, завершение которых изначально планировалось на конец 2014 года. Но только у 19% помещений, ожидаемых к вводу в I квартале, есть арендатор или покупатель.
Север, юго-восток и юг стали основными направлениями строительства складских комплексов в 2014 году - 76% нового строительства прошедшего года пришлось на эти районы области. Например, на территории вблизи «Малой Бетонки» (А107), ограниченной Ленинградским и Дмитровским шоссе, была введена значительная часть проектов складских комплексов 2014 г. – 495 тыс. кв. м или 30% от годового объёма строительства.
По итогам 2014 года общий объём сделок составил 0,94 млн. кв. м, что на 23% ниже показателя 2013 г. (1,23 млн. кв. м). Вместе со снижением общей величины спроса произошли изменения и в его структуре.
Сегмент розничной торговли в течение 2014 г. в целом сохранил свою активность: представители продуктового и FMCG ритейла, а также онлайн-ритейлеры показали более высокие в сравнении с 2013 годом результаты: прирост на 22% и 24%, соответственно. Непродовольственный ритейл, хоть и арендовал и купил площадей на 6% меньше чем в 2013 году, в целом превысил средний показатель этого сегмента за предыдущие три года более чем на 30%.
Логистические компании продемонстрировали результат практически идентичный прошлогоднему показателю и превысили свой средний показатель деловой активности с 2011 по 2013 гг. на 30%. Площадь сделок дистрибьюторских компаний, заключённых с участием компаний этого сектора, в 2014 году, сократилась почти на 80% в сравнении с 2013 г. и на 68% по отношению к среднему показателю этого сегмента за 2011-2013 гг.
Одной из характеристик 2014 года стало сокращения доли форвардных сделок и сделок формата Build-to-suit. Большое количество свободных площадей, предлагающихся по довольно низким ставкам, стимулирует потенциальных арендаторов рассматривать уже готовые здания, нежели выбирать варианты предварительной аренды или покупки ещё не построенного склада.
Доля вакантных площадей выросла с начала года в 3 раза и составила по итогам IV квартала 2014 года 8,84%.
В течение IV квартала продолжилось понижающее давление на ставки, что стало результатом продолжения агрессивного строительства с одной стороны, и девальвации рубля, с другой. 85% рыночных предложений (как вакантные, так и строящиеся объекты) сейчас предлагаются в рублевых ставках.
Основные показатели рынка, складская недвижимость Московской области
2013 год
2014 год
Прогноз на 2015 год
Общее предложение на конец года, Класс А,млн. кв. м
7,18
8,78
9,43
Объем нового строительства, млн. кв. м
0,928
1,6
0,6-0,7
Объем заключенных сделок, млн. кв. м
1,230
0,943
0,8 – 0,85
Средняя долларовая ставка аренды, $/кв. м/год
$130 - 140
$105 – 130
$105 – 120
Средняя ставка рублевая аренды, руб / кв. м / год
-
4300-5000
4300-5000
Доля свободных площадей, % от общего предложения
1,33
8,8
9,9
Ставка капитализации, %
11
12,5 – 13
12,5 – 13
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует:
«Нынешняя ситуация избытка площадей на складском рынке останется актуальной в среднесрочном периоде. Сейчас мы видим предпосылки для формирования новой точки баланса между спросом и предложением: начинается снижение объемов нового строительства.
Ставки в $80-90 могут быть жизнеспособными некоторое время, если себестоимость строительства удержится на новом уровне, созданном девальвацией курса рубля: около $500 /кв. м. Однако наиболее вероятным выглядит сценарий, что на перспективе от 1-1,5 лет инфляция вновь вернет себестоимость строительства на позицию $700+, а целевые арендные ставки на уровень $ 110/кв. м и выше».
