Основные тренды:
- высокая девелоперская активность на рынке - с начала текущего года было построено 1,0 млн.кв.м складов, а по итогам всего года данный показатель обещает стать рекордным;
- повышение стоимости финансирования может несколько сократить рост нового предложения складских комплексов;
- низкая инвестиционная активность: за прошедшие три месяца закрытия крупных сделок со складскими объектами не наблюдалось;
- общее снижение спроса было зафиксировано и на рынке земельных участков промышленного назначения, в результате чего сегодня наблюдается рост скидок на продаваемые лоты. В зависимости от набора характеристик они могут варьироваться от 20-40%.
- свыше 95% от общего объема вводимых площадей составили склады класса А;
- 45% от совокупного объема нового предложения приходится на южное направление;
- Наибольшая доля (75%) объема нового строительства в III квартале сфокусировалось на удалении свыше 20 км от МКАД (240 тыс.кв.м);
- общий объем спроса в III квартале 2014 г. оценивается в 205 тыс.кв.м., что на 45% ниже показателя предыдущего квартала (380 тыс.кв.м);
- в условиях нестабильного рынка подверглась изменениям и внутренняя структура спроса – в III квартале несколько уменьшилась доля приобретаемых в собственность складских площадей с 27% во II квартале до 14%, что соответствует 30 тыс.кв.м;
- Если в 2012-2013 гг. предварительные договоры аренды составляли 50%-70% от совокупного объема поглощения, то с начала 2014 г. ввиду существенных темпов прироста новых складских площадей, у арендаторов появилась возможность поиска помещений на рынке уже готового предложения. По нашим данным доля сделок в построенных объектах в структуре спроса достигла 80% - в III квартале (144 тыс.кв.м), и превысила 60% (460 тыс.кв.м) с начала 2014 г;
- В структуре спроса по отраслевой принадлежности арендаторов доминировал сегмент интернет-торговли, на него пришлось 25% от совокупного объема арендованных и купленных складских площадей (45 тыс.кв.м);
- В результате высоких темпов прироста предложения средний показатель вакантности за последний квартал увеличился на 1 п.п. и составил 4,5% Учитывая прогнозируемые темпы ввода складских помещений можно ожидать еще большего увеличения объема свободных площадей уже к концу 2014 г. до 7%.
- В III квартале было зафиксировано снижение средневзвешенной запрашиваемой стоимости аренды на складские помещения в среднем на 15-18%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $120/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $115-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год.
«На сегодняшний день одним из основных формирующих факторов на рынке складской недвижимости является дисбаланс спроса и предложения, в случае усугубления которого можно ожидать снижения ставок аренды до середины следующего 2015 г., - комментирует Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. - Картина может поменяться лишь во второй половине следующего года, когда эффект от заморозки части проектов замедлит рост вакантности, что приведет к стабилизации арендных ставок. От сильного падения запрашиваемых ставок в среднесрочной перспективе может спасти урегулирование ситуации на геополитической арене и реализация планов по развитию производственного сектора, что оживит рост основных макроэкономических показателей, от которых в конечном итоге зависит восстановление деловой активности в России».
Графики и таблицы – в прилагаемом аналитическом обзоре.
