Только три из региональных центров могут считаться относительно развитыми с позиции складской недвижимости
Москва, 30 сентября 2014 года – CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок складской недвижимости в российских регионах.
На складском рынке в крупных городах России можно отметить следующие тенденции:
- Совокупный объем регионального предложения (исключая рынки Москвы и Санкт-Петербурга) по итогам 1 полугодия 2014 составляет 2,9 млн. кв. м. До конца года этот показатель должен увеличится до 3,5 млн. кв. м.
- По итогам 1 полугодия 2014 года на региональных рынках объем заключенных сделок превысил прошлогодний показатель в 2 раза и составил 217 тыс. кв. м.
- На региональных рынках характерна высокая доля прямых сделок между девелопером и арендатором (покупателем) площадей, которые могут составлять от 30 до 90% локального поглощения.
- В зависимости от региона от 30 до 50% общего объема предложения занимают объекты «вне рынка», изначально построенные под конечного пользователя в период до 2008 года, они не влияют на рынок, и поэтому не учитываются в данном анализе (за исключением объектов нового строительства).
- Города России по уровню развития рынков можно условно разнести на 4 стадии:
- Рынки Москвы и Санкт-Петербурга, которые уже достигли первичной стадии насыщения.
- Активно растущие рынки Новосибирска, Екатеринбурга и Самары, которые обладают высоким потенциалом развития и приблизились к границе первичного насыщения.
- Растущие рынки Нижнего Новгорода, Казани, Челябинска, Воронежа.
- Дефицитные рынки остальных городов, где слабое развитие в первую очередь обусловлено низким спросом на качественные объекты, а единичные проекты реализованы под конечного пользователя.
- Прайм ставки аренды для региональных объектов составляют $120/ кв. м в год, средний показатель - $100/ кв. м в год
Наибольший вес в общем объеме общероссийского предложения качественной складской недвижимости занимает Московский регион, который формирует 62% рынка.
Значительный дисбаланс столичного и регионального стока обусловлен различными стадиями развития рынков.
Первая волна строительства в ключевых региональных городах (Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Казань) пришлась на 2006-2007 гг., когда начали строиться отдельные качественные проекты, преимущественно под «заказ».
Спрос. За 1 полугодие 2014 года на региональных рынках было заключено в объеме 217 тыс. кв. м, что в 2 раза превышает аналогичный показатель прошлого года.
В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, для региональных рынков характерна более высокая доля прямых сделок.
Тогда как на рынках Москвы и Санкт-Петербурга порядка 90% сделок совершается с привлечением профессиональных консультантов, на локальных (развитых) рынках в регионах эта доля может быть существенно ниже. К примеру, в 3-ей локации по объему предложения (после Новосибирска и Екатеринбурга) - Самаре, доля прямых сделок составляет 90%.
Наиболее активные потребители складских площадей в регионах на протяжении последних 2 лет являются FMCG компании, доля которых в совокупном поглощении в 1 полугодии 2014 г. составила 55%. Самыми активными покупателями в этом сегменте являются Holiday Сlassic и Лента.
Предложение. По итогам первого полугодия 2014 года в российских регионах было введено 153 тыс. кв. м, качественной складской недвижимости. Наиболее крупные объекты открылись в Челябинске («Логоцентр», 60 тыс. кв. м) и в Чите (ИП KENON, 65 тыс. кв. м).
В целом, наиболее развитыми с позиции объема складского предложения регионами являются Новосибирск (610 тыс. кв. м), Екатеринбург (559 тыс. кв. м), и Самара (330 тыс. кв. м).
В совокупности в региональных городах строится 979 тыс. кв. м со сроком сдачи 2014-2015 гг., из которых 492 тыс. кв. м. должны ввестись до конца этого года (по заявлениям девелоперов). По итогам первого полугодия 2014 года совокупный объем регионального предложения (исключая рынки Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 2,9 млн. кв. м. До конца года этот показатель должен увеличиться до 3,5 млн. кв. м.
Уровень вакансии в российских регионах напрямую зависит от глубины локального рынка. На наиболее развитых рынках (Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Воронеж) количество вакантных площадей не превышает 3-4%. В ряде городов, которые характеризуются единичными проектами, вакансия может составлять в моменте до 50%, что в абсолютном отношении может не превышать 10-15 тыс. кв. м
Основные показатели рынка складской недвижимости в крупнейших городах России
Город
Население, тыс. чел.
Совокупный объем предложения складов класса А,
тыс кв. м
Новое строительство, 2014, тыс кв. м.
Объем качественной торговой недвижимости, тыс кв. м
Обеспеченность населения ритейлом, кв. /1000 чел
Обеспеченность торговой недвижимости складами
Оборот оптовой и розничной торговли в 2013 г., трлн. руб.
Объем складских площадей на 1 млрд. руб. оборота розничной и оптовой торговли, тыс. кв.м /млрд. руб.
Оценка стадии рынка
Москва
11 979
7 911
1 700
4 380
366
1,81
26 370
300
Первичное насыщение
Санкт-Петербург
4 880
1 650
240
3 107
637
0,53
4 625
357
Первичное насыщение
Новосибирск
1 474
609
86
479
325
1,22
1 062
552
Близко к первичному насыщению
Екатеринбург
1 350
559
92
657
487
0,85
2 238
250
Близко к первичному насыщению
Нижний Новгород
1 251
186
4
460
368
0,40
1 230
151
Слабая насыщенность
Казань
1 190
201
80
349
293
0,58
1 657
121
Слабая насыщенность
Омск*
1 166
20
0
301
258
0,07
705
28
Дефицит
Самара
1 165
330
56
456
392
0,72
1 104
299
Близко к первичному насыщению
Челябинск
1 130
163
63
357
316
0,46
1 142
143
Слабая насыщенность
Ростов-на-Дону
1 089
131
31
491
450
0,27
1 711
77
Дефицит
Уфа*
1 062
36
0
433
408
0,08
1 225
29
Дефицит
Волгоград*
1 021
15
0
301
295
0,05
617
24
Дефицит
Пермь*
1 001
91
38
125
124
0,73
1 041
87
Дефицит
Воронеж
1 003
157
0
356
355
0,44
735
213
Слабая насыщенность
Краснодар
805
134
40
731
908
0,18
1 807
74
Дефицит
* Объем и качество предложения в городах свидетельствует об отсутствии качественного складского рынка
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Средняя ставка в региональных проектах в большей степени дифференцирована от качества проекта и уровня девелопера, чем от конкретного города.
Новые здания и строящиеся комплексы в высокой стадии готовности предлагаются по ставкам от $120 до $135 / кв. м в год, объекты, тяготеющие к классу B, предлагаются по $90-100/ кв. м в год. Средняя базовая ставка аренды в регионах составляет $100/ кв. м в год.
Довольно типичным для региональных девелоперов является установление цены в рублях за кв. м. в месяц, причем нет практики выделения операционных затрат. Средняя цена по таким предложениям составляет 400 руб/ кв. м /месяц.
Оксана Федулова, старший консультант отдела исследований рынка CBRE, комментирует:
«Дефицит качественных складов на региональных рынках для большинства городов является нормой, по сути, отражающей отсутствие данного сегмента как сформированного рынка. В большинстве городов складской сток представлен единичными проектами, чаще всего, изначально реализованными под конечных пользователей. При этом уровень обеспеченности ритейла и оборота торговли складами в регионах чаще всего находится на крайне низком уровне. Но этот фактор не является негативным, поскольку для локального регионального бизнеса в большинстве случаев склады класс А и В не являются эффективными».
