JLL представляет сравнительный анализ рынка за периоды 2004-2008 и 2009-2013 годов
Москва, 13 марта 2014 года – Специально к международной выставке MIPIM, проходящей в Каннах, компания JLL подготовила исследование «Инвестиции в недвижимость России: основные факторы и тренды». В отчете анализируется поведение инвесторов в течение последних 10 лет, на протяжении двух периодов: до глобального финансового кризиса – с 2004 по 2008 год, и после – с 2009 по 2013 год.
Стартовой точкой анализа стал 2004 год как первый период значительного объема прозрачных инвестиционных сделок в России – их объем впервые превысил 300 млн долл. Прошедшее десятилетие четко разделилось пополам мировым финансовым кризисом: две части различаются как по доле российского и иностранного капитала на рынке недвижимости, так и по интересу инвесторов по секторам.
География инвесторов
«Изначально, до рассматриваемого периода, рынок формировался инвесторами из России и стран СНГ – именно они были крупнейшими держателями объектов коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге и регионах, и впоследствии чаще выступали продавцами. Именно поэтому за последние 10 лет сальдо российских инвесторов (покупки минус продажи), равно как и из стран СНГ, отрицательное, тогда как иностранных – положительное. В 2000-х годах зарубежные компании стали наполнять свои портфели недвижимости объектами в России», - рассказывает Олеся Дзюба, Заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Чистые покупки (справа) и продажи (слева) объектов недвижимости
в России в 2004-2013 годах (млн долл.)
Источник: JLL
До кризиса, в 2004-2008 годах, доля зарубежных инвесторов составляла 62%. Российский рынок недвижимости привлекал капитал со всего мира: ключевыми игроками были представители Восточной, Западной и Северной Европы, а также глобальные фонды. Однако в 2008-2009 годах многие иностранные инвесторы стали фокусироваться на рынках своих стран: неприятие возросших рисков, зарубежных рынков и непрофильных активов спровоцировали многих приостановить свою деятельность.
После кризиса россияне стали более активными, чем были до. Российские частные девелоперы и компании по работе с недвижимостью (включая группу компаний «Ташир», O1 Properties, FORTGROUP и другие) стали преобладать над деятельностью иностранных коллег. Они начали более серьезно относиться к недвижимости, покупая объекты не только ради имиджа. Доля российского капитала выросла почти до 70% в 2009-2013 годах.
Инвестиции по типам инвесторов в России: до и после кризиса (млн долл.)
Источник: JLL
«Высокая доля российских инвестиций в посткризисный период и их большой вклад в ликвидность рынка обусловлены тем, что зачастую локальные игроки быстрее принимают решения и более заинтересованы в не премиальных активах, - отмечает Олеся Дзюба. – Понижательный эффект кризиса на объемы иностранных инвестиций был ощутим в 2009-2010 годах. При этом если рассматривать объемы последних трех лет (2011-2013), то очевидна положительная динамика – средний показатель составил 2,9 млрд долл. в год против 0,9 млрд долл. в 2009-2010 годах».
Среднегодовые объемы инвестиций в недвижимость России (млн долл.)
Источник: JLL
В целом за прошедшее десятилетие доля покупок, совершенных российскими инвесторами, составила 59% от общего объема, в то время как иностранцами было куплено 39%. Оставшиеся 2% составляют конфиденциальные транзакции. Зафиксированный за рассматриваемый период объем зарубежных инвестиций является высоким показателем, свидетельствующим о привлекательности рынка недвижимости России.
Привлекательные сегменты
Исторически сложилось, что большая часть инвестиций приходилась на офисный рынок Москвы. В частности это относится к российским компаниям, которые вложили половину всех средств в офисы в 2004-2013 годах. Иностранцы практически в равных долях инвестировали в офисные и торговые объекты, в последнее время отдавая предпочтение крупным проектам торговой недвижимости.
Инвестиции по секторам, 2004-2013: российские (а), иностранные (б)
(а)
(б)
Источник: JLL
Складской и торговый секторы стали привлекать больше инвестиций в последние два-три года. Доля торгового сегмента выросла в 2011-2013 годах, почти сравнявшись с российским офисным сегментом: 34% против 40% соответственно. На глобальном рынке за этот период, напротив, увеличились вложения в офисную недвижимость, особенно на рынках Европы и Америки.
Инвестиции по секторам, 2011-2013: российский рынок (а), глобальный рынок (б)
(а)
(б)
Источник: JLL
«В условиях низкой доходности акций, инструментов с фиксированным доходом и банковских депозитов, недвижимость в России становится очень привлекательным классом активов для инвесторов, как местных, так и зарубежных, что позволило закрывать «миллиардные» сделки в 2011-2013 годах. Вероятно, такого результата не удастся достичь в ближайшем будущем, но рынок явно вступил в новую фазу развития и роста. Тем не менее, мы ожидаем закрытия крупных сделок в будущем, так как все больше и больше проектов становятся потенциально привлекательными инвестиционными продуктами», - резюмирует Олеся Дзюба.
Примечание:
Учитывая текущую ситуацию на Украине, аналитики JLL разъясняют долгосрочное мнение, понимая, что настроения на инвестиционном рынке, вероятно, будут неопределенными какое-то время. Как видно, суждения аналитиков JLL были сформулированы до обострения кризиса на Украине, и поэтому прогнозы базируются на стабилизированном рынке, с возможностью их пересмотра в сторону снижения.
