Предложение
В течение первого полугодия 2010 г. рынок качественных складских помещений характеризовался низким уровнем нового предложения. В течение данного периода был введен в эксплуатацию только один крупный объект - Trilogy Park Tomilino.
Крупные объекты, введенные в I полугодии 2010 гг.
Название
Направление
Км от МКАД
Класс
Общая площадь, кв. м
Trilogy Park Tomilino
Новорязанское
7
А
107 000
Динамика ввода складских площадей в 2007–2010 гг.
<-Ф 1>Источник: NAI Becar
Всего в 2010 г. заявлено к вводу порядка 450 тыс. кв. м новых складских площадей, почти 90% которых принадлежит классу А, что соответствует сложившейся тенденции преобладания объектов данного класса (за счет минимальной разницы в себестоимости строительства).
В 2010 г. ожидается открытие таких крупных проектов как дистрибьюторский комплекс в Шереметьево, 2-ая оч. проекта «ПНК-Чехов», складской комплекс «Апаринки» и др.:
Складские комплексы, планируемые к вводу в 2010 г.
Название
Направление
Км от МКАД
Класс
Общая площадь, кв. м
ПНК-Чехов II
Симферопольское
49
А
133 000
Апаринки VVV
Каширское
3
А
85 000
ЛП Дмитров( 1 оч.)
Дмитровское
30
А
61 500
Киевское
24
А
40 000
Белая Дача (3 оч.)
Новорязанское
4
А
30 000
ЛП Истра (5 оч.)
Новорижское
40
А
19 284
СК в Дзержинском
МКАД
-
В
27 000
Лого-Арт
Ленинградское
12
А
23 000
СК в Быково
Егорьевское/Рязанское
19
В
20 000
Springs Park (2 оч.)
Егорьевское
15
А
16 500
ИТОГО:
455 284
Источник: NAI Becar
Структура рынка Московского региона по классам
<-Ф 2>Источник: NAI Becar
Структура рынка складов МО по направлению
<-Ф 3>Источник: NAI Becar
В течение полугодия практически не было заявлено новых проектов. Таким образом, в ближайшем будущем рынок неизбежно столкнется с дефицитом качественного предложения.
Новые складские проекты, заявленные к реализации в I полугодии 2010 г.
Название
Расположение
Направление
Общая площадь, кв. м
Девелопер
Объем инвестиций, $ млн
Логоцентр Oriflame
Ногинский индустриальный парк, 40 км от МКАД
Горьковское
н/д
Oriflame
125-175 млн евро
ЛП класса А
ПНК-Чехов
Симферопольское
12 960
PNK Group, Urenholt Logistics
н/д
Автотерминал
Домодедово
М4 Дон
н/д
GEFCO
50 млн евро
Источник: NAI Becar
Спрос
Рассматриваемый период отмечен высоким уровнем активности арендаторов – общий объем поглощения (данные по крупным сделкам) составил около 220 тыс. кв. м, большинство сделок зафиксированы в сегменте складов класса А.
Крупнейшие сделки по аренде складских площадей
Арендатор
Объект
Площадь, кв. м
I квартал
Х5 Недвижимость
ПНК-Чехов
46 200
Ашан
Trilogy Park Tomilino
21 872
Юникс
ПЛК "Северное Домодедово"
20 500 (склады)+1 200 (офисы)
Urenholt Logistics
ПНК-Чехов
12 100
Лига Чистоты
Ростинвест
10 100
Примьер лоджистикс
ПЛК "Северное Домодедово"
4 600
Неопринт
ПЛК "Северное Домодедово"
2 300
Unico Logistics
ПЛК "Северное Домодедово"
1300
II квартал
Арконада
А-Терминал
32 430
ООО "СкладЛогистик"
ЛП "Крекшино"
25 780
Центральный дивизион
ИП "Восточный"
15 700
TNT Express
Интеркомплекс
10 885
ОСТ
ПЛК "Северное Домодедово"
8 774
Нова Тур
Технопарк "Купавна"
5 000
ИТОГО:
218 741
Источник: NAI Becar
На сегодняшний день спрос на качественные складские площади сконцентрирован в следующем сегменте:
· Наиболее востребованная площадь - 2 000 - 5 000 кв. м;
· Класс - А;
· Направления - северное, южное;
· Профиль потребителя - логистические компании, крупные сетевые компании в сегменте торговли товарами массового потребления.
Уровень вакантных помещений по состоянию на июль 2010 г. составляет 8-9%.
Ставки аренды
Ставки аренды складских площадей в целом не изменились и составили 90-110 долл. за 1 кв. м в год для класса А и 70-90 долл. - класса В (для объектов, расположенных за МКАД). Арендодатели по-прежнему готовы предоставлять клиентам скидки, однако уже не столь значительные - в пределах 7-10%.
Средние ставки аренды складских помещений, $ за кв. м/год (без учета эксплуатационных платежей и НДС)
Московская область
Класс А
90-110
Класс В
70-90
Источник: NAI Becar
Tенденции развития складской недвижимости
- Рост числа сделок;
- Сохранение ставок аренды на текущем уровне;
- Сохранение гибких условий для арендаторов;
- Снижение уровня вакантных помещений;
- Увеличение объемов запрашиваемых площадей;
- Дефицит новых проектов.
Выводы и прогнозы
По всей вероятности до конца года существенных перемен на рынке не произойдет. Однако стало очевидно, что в отличие от остальных сегментов коммерческой недвижимости увеличения предложения на рынке складов практически не происходит, а новые объекты вряд ли выйдут на рынок в заявленные сроки. Спрос, подкрепляемый ростом оборота розничной торговли, также может незначительно увеличиться. В связи с этим скорректированный прогнозный уровень вакантных помещений к концу 2010 г. составит около 6-8%.
Тем не менее, в условиях наличия свободных площадей повышения ставок аренды не ожидается. Максимальная положительная коррекция составит не более 5-7% к концу года.
