Увлеченные бурным ростом спроса на коммерческую недвижимость, инвесторы и застройщики в последние два-три года попросту забыли о другом, не менее важном сегменте инвестирования - логистических комплексах.
Увлеченные бурным ростом спроса на коммерческую недвижимость, инвесторы и застройщики в последние два-три года попросту забыли о другом, не менее важном сегменте инвестирования - логистических комплексах. В результате на южно-российском рынке сложилась исконно русская ситуация, когда телега оказалась впереди лошади: товарооборот юга оказался выше возможностей по его хранению, управлению и регулярному распределению.
Разговоры о проблемах сосуществования торговых и производственных предприятий на юге и отсутствии развитой логистической инфраструктуры витают в воздухе уже давно. Вопросы на эту тему поднимались как на всевозможных форумах, выставках и круглых столах, посвященных логистике, так и за дверьми торговых палат и приближенных к проблеме организаций. Однако никаких реальных путей для структуризации обстановки в области перевозок на юге пока не предпринималось - практически все крупные компании стараются справляться с хранением товаров и перевозкой собственными силами и при поддержке партнеров.
Отличным примером может служить торговая марка IMANGO, присутствующая на ростовском компьютерном рынке уже 12 лет. Темпы роста компании определили дальнейший путь ее развития, который был немыслим без тщательно проработанной логистической концепции. Тем более что торговля во всем южном округе при тесном сотрудничестве с зарубежными поставщиками сама по себе вынуждает разработать схему грузоперевозок и создать отдел логистики. Так ООО "НВК "Технополис" построила собственную схему логистики, открыла терминальные склады в Ростовской области, Ставропольском и Краснодарском краях. Также начали работать авторизованные сервисные и центры гарантийного обслуживания по всему Южному федеральному округу, в полную силу стала применяться система электронной коммерции "В2В".
На фоне офисных и торговых площадей складская недвижимость в ЮФО - сегмент слаборазвитый. Подавляющее большинство помещений сегодня либо построены еще в советские времена, либо представляют собой реконструированные, опять таки, советские производственные помещения, либо и вовсе являют собой наспех возведенные металлические ангары. Да и уровень классности площадей оценивается чересчур условно - подчас риэлторы, арендаторы и покупатели оперируют понятиями "теплый/отапливаемый" и "холодный" склад. Комплексные складские услуги также оказывают очень немногие владельцы складских площадей. Что уж говорить, что и сдаются складские площади не в паллето-местах, как это принято во всем мире, а в квадратных метрах.
Лебедь, рак и щука
Однако, по мнению экспертов, огромная проблема лежит даже не в той плоскости, что нет высококлассных, качественно обслуживаемых помещений. Куда большая проблема заложена в полном отсутствии взаимопонимания нескольких сфер перевозочной деятельности - портов, автотранспортников и железнодорожников. Казалось бы, вагон танкеру не конкурент, да и концепция перевозок одна другой противоположна.
Что и говорить, если в область логистики еще два года назад решать вопросы отправился уже аппарат полномочного представителя президента в ЮФО, посредством выставки "ТрансЭкспоЮг". Так правление южного федерального округа попыталось "примирить" разные виды перевозок и объяснить, что финансовое благополучие и стабильность, экономический рост возможны только при тесном взаимодействии, совместном поиске инвесторов для строительства логистических комплексов, да и самим не помешало бы денег на развитие этой хромающей ниши подкинуть. Увы, пока ничего из этого не вышло.
Впрочем, отсутствие взаимопонимания тоже имеет свои причины - по сути, ни автотранспортная компания, ни порт, ни, упаси господь, аэропорт, не обязаны вкладывать свои средства в развитие перевалочных пунктов. Максимум, что может лежать в их компетенции - совершенствование локальных складов и оборудования, принадлежащих им.
Риэлторам продолжают поступать заявки на поиск земельных участков для строительства логистических комплексов разного уровня
Не все лешему праздник
Однако, несмотря на многочисленные проблемы во взаимопонимании моряков и дальнобойщиков, проекты по строительству логистических комплексов существуют и даже реализуются. Так, в прошлом году в рамках форума "Сочи-2007" были подписаны соглашения о строительстве в Ростовской области двух современных логистических центров: ООО "Евразия логистик" инвестирует в строительство логистического комплекса класса "А" в городе Батайске 5 млрд рублей. Соглашение об этом подписали министр экономики и торговли Ростовской области Виктор Дерябкин и генеральный директор ООО "Евразия логистик" Сергей Мариничев. Согласно договору, логистический комплекс "Логопарк Батайский" займет 300 тысяч кв. метров. Его реализация настолько продвинулась, что инвесторы уже присмотрели площадку и в течение года надеются реализовать этот проект.
В планы сетевого проекта "Евразия Логистик" входит и Краснодар: с администрацией края также подписано соглашение, идет поиск необходимой площадки.
А реализация волгоградского проекта "Евразия Логистик" уже началась: в Городищенском районе (федеральная трасса М6-"Каспий") строится комплекс "Междуречье" площадью более 260 тысяч квадратных метров и стоимостью свыше 4,5 млрд рублей. Первая очередь должна заработать уже к концу 2008 года, полностью запустить терминал в эксплуатацию "Евразия Логистик" планирует в 2010 году.
Кроме того, на форуме администрация Ростовской области подписала договор об осуществлении инвестиционной деятельности с ООО "Логопарк-Дон" (группа компаний "Авалон").Согласно документу компания инвестирует в строительство логистического комплекса "ЛогопаркДон" $150 млн. Логистический комплекс класса "А" будет расположен в Аксайском районе в трех километрах от Ростова. О точных сроках строительства и запуска в эксплуатацию пока ничего не известно, но ходят слухи, что возведения комплекса компания планирует уже в марте этого года, а завершить - ближе к весне 2009 года.
Впрочем, есть проекты и на порядок крупнее, однако, как уже говорилось выше - инвестируемые компаниями в себя любимую, для решения своих задач. Например, депутат Госдумы РФ и совладелец металлургического холдинга "Эстар" Вадим Варшавский начал новый проект в Ростовской области. На собственные средства и деньги партнеров - компании MAN и "Промсвязьбанка" - он намерен строить транспортно-логистический центр "Южтрансавто" , который будет обслуживать предприятия группы. О том, чтобы помочь другим компаниям ЮФО с логистикой, Варшавский пока не думает, хотя и намекал, что, мол, да, возможно, но ближе к 2012 году.
Многие инвесторы уже сегодня оценивают рынок логистики одним из наиболее привлекательных в ЮФО
Общая сумма инвестиций в проект составляет порядка$50 миллионов. По словам гендиректора "Южтрансавто" Кирилла Брустовского, реализация пройдет в два этапа. Первый этап (до конца 2008 года) предусматривает строительство большинства объектов и закупку по лизинговой схеме 60 грузовиков фирмы MAN. Это потребует $11 миллионов инвестиций. Вторая часть проекта (до 2012 года) - возведение диспетчерского центра с оборудованием MAN и Koegel и увеличение парка до 300 машин.
Ушедший год также ознаменовался появлением современного центра логистики в городе Шахты. Логистический центр площадью 15 000 кв. м ввели в эксплуатацию в декабре. Объем инвестиций в строительство и покупку оборудования составил $15 млн.
По словам директора по логистике компании Роба Ден Оттера, затраты на приемку, хранение, сортировку изделий, включая затраты на персонал, оборудование, коммуникации, сократят издержки на 23 %. После ввода комплекса "Глория джинс" и та решилась отказаться от аренды складов общей площадью 25 тыс.кв. м, в том числе в Новошахтинске и Шахтах, и еще больше снизить издержки. При производстве продукции "Глории Джинс" крайне важен склад сырья и склад готовой продукции, но взять в аренду качественное помещение в районе Шахт невозможно: "Девелоперы не готовы инвестировать в строительство комплексов в городах с малым количеством потенциальных арендаторов". "Если бы производство находилось в Ростове, "Глория джинс" могла бы арендовать помещения, не вкладывая деньги в капитальное строительство складского объекта" , считает в свою очередь директор отдела складских и производственных отношений C&W/S&R Егор Дорофеев.
Логистика-2008
Дружно взявшись за решение транспортных и складских проблем, многие инвесторы уже сегодня оценивают рынок логистики одним из наиболее привлекательных в ЮФО. Объем производств и товарооборота на юге растет не по дням а по часам, соответственно, и срок выхода на самоокупаемость объектов на этом рынке сокращается очень быстро. Если раньше инвесторов больше привлекали рынки жилья и коммерческой недвижимости за счет их быстрой окупаемости, то сегодня можно с уверенностью сказать, что логистические комплексы, перевалочные пункты и складские помещения будут возводиться с такой же скоростью, как в свое время жилые "свечки" и офисы всех классов в центре субъектов ЮФО.
Власти неоднократно пыталось "примирить" разные виды перевозок
Гендиректор компании "Титул" Евгений Сосницкий отмечает, что количество проектов может увеличиться уже в этом году: риэлторам продолжают поступать заявки на поиск земельных участков для строительства логистических комплексов разного уровня. А поскольку рынок пока остается далеким от насыщения, арендные ставки и цены продаж будут расти. По прогнозам, уже в этом году рост составит 10-20 %, в зависимости от региона. Однако пик интереса придется все же на Ставрополь, Ростов и Краснодар.
Синдром непонимания
Светлана Стрельникова, начальник отдела транспортной логистики ЗАО "Росшпат" (г. Москва):
- В настоящее время бурное строительство логистических комплексов на юге России обусловлено предстоящими Олимпийскими играми. По сути, большинству инвесторов до этого момента, не смотря на огромное количество перевозок, грузов и трансферов было не до строительства складских помещений. Сейчас же ситуация стабилизируется, однако, опять таки, только в одном регионе - Краснодарском крае, куда стекается огромное количество инвестиций в связи с 2014 годом.
В Ростове-на-Дону, Ставрополе, Астрахани проблема по-прежнему далека от разрешения, за исключением нескольких проектов развязок на трассе М4 "ДОН". В связи с увеличившимся товарооборотом на юге, спасают ситуацию, пожалуй, только водное сообщение в виде ростовского, таганрогского и азовского портов и железнодорожное сообщение. Правда, стоит отметить, что в этой сфере также много задач, которые необходимо решить как для увеличения пропускной способности, так и для развития качественной инфраструктуры. Особенно это касается несовершенной работы перевалочных пунктов при взаимодействии нескольких видов транспорта для усовершенствования их эффективной работы.
