Прежде всего хотелось бы отметить начало реализации сразу нескольких проектов по строительству крупных логистических парков. Это новая для рынка складской недвижимости тенденция - до сих пор девелоперы и логистические операторы реализовывали, как правило, небольшие, отдельно стоящие объекты. "НЛК-Крекшино", логистический парк "Пушкино", Ленинградский терминал МЛП, "ТЛК Томилино" - принципиально новые по объему площадей проекты, и со временем они способны вырасти в масштабные логистические терминалы. Причем тот факт, что благополучно преодолены первые, самые сложные шаги по освоению земельных участков, позволяет быть уверенным в том, что задуманное удастся реализовать в полном объеме, и все заявленные фазы будут введены в эксплуатацию.
В этом году можно констатировать рост деловой активности девелоперов в сегменте индустриальной недвижимости. Еще недавно главными поставщиками качественных складских площадей были логистические операторы, сегодня объемы операторов и девелоперов практически сравнялись.
Примечательно то, что сейчас началось освоение южного и юго-восточного направлений столичного региона, до сих пор не избалованных интересом со стороны потенциальных застройщиков.
Что касается арендных платежей, то в этом году цены стабилизировались - рост ставок остановился и произошла их структуризация по принципу triple net. Стоимость аренды квадратного метра в 2005 году колебалась в диапазоне $110-140 - в зависимости от площади, сроков аренды и качества складского объекта. В принципе, арендные ставки на складские помещения продолжают оставаться высокими, и вряд ли в следующем году стоит ожидать их снижения. Тем более что сегодня наблюдается тенденция к заключению долгосрочных соглашений на 7-8 лет именно по этим тарифам.
Немного оживилась ситуация и в регионах. Сразу несколько компаний объявили о желании участвовать в региональных проектах и обнародовали свои планы по строительству сетей логистических терминалов в ключевых городах страны. На сегодняшний день, для развития подобных проектов есть все предпосылки, однако все упирается в серьезные инвестиции.
Пока же в регионах строят склады в основном только логистические операторы, в том числе наша компания. Скоро завершится строительство складских площадей в Новосибирске, начат проект в Ростове-на-Дону. Остальное - пока только в планах, которые в следующем году, хочется надеяться, начнут воплощаться в жизнь. Конечно, на местах присутствуют свои локальные игроки, однако их объемы в 5-10 тыс. кв. м недостаточны, для того чтобы удовлетворить имеющийся спрос.
Андрей Хлус, генеральный директор "Логистик Менеджмент"
Самое значимое сточки зрения логистической отрасли событие - это то, что девелоперы (инвесторы) уже на стадии разработки проекта задумываются о назначении складских помещений. Как следствие, они начинают понимать выгодность предоставления услуг ответственного хранения и складской обработки товаров на своих площадях как альтернативу сдаче складских площадей в аренду. Запущен первый такой проект компании Brazis с привлечением управляющей компании "Дистрибутивный центр". Управляющая компания берет на себя поиск клиентов, внедрение и управление складскими операциями.
Другим ярким событием конца 2005 года стали сделки по аренде площадей в логистическом парке "Пушкино", заключенные тремя операторами. Спрос на логистические услуги неуклонно растет. Именно это стало следствием масштабной сделки в "Пушкино" (на стадии строительства). С этим же связано и смещение акцентов по оценке площадей - приоритетом становится функциональная пригодность зданий, а также способность оператора качественно выполнить требуемые складские операции, интеграция информационных систем оператора и клиента по управлению складскими грузопотоками (уровень WMS).
Спрос на аренду готовых к эксплуатации помещений по-прежнему значительно выше предложения (заметьте, что все крупные сделки этого года совершались на этапе строительства складов). Также наблюдается практически нулевой уровень предложения готовых помещений, приспособленных для выполнения требуемых логистических функций. При этом неважен класс складских помещений. Наличие на рынке предложения свободных площадей означает только одно - эти здания не обеспечивают возможности выполнения требуемых операций.
С другой стороны, активно предлагаются складские услуги, и объем этих предложений превышает спрос: чаще всего продается только идея аутсорсинга складской логистики, а в реальности либо помещений пока нет, либо качество логистического сервиса не гарантировано. Например, компании, зарезервировавшие площади в "Пушкино", ведут активную политику продаж своих услуг. Но, во-первых, площади еще не достроены, во-вторых, предлагаемое качество услуг трудно оценить и сопоставить с предлагаемыми тарифами. В итоге на сегодняшний день серьезных предложений по аренде складов нет, а предложения по складским услугам не вполне серьезны.
Трудно ожидать существенных изменений в тенденциях следующего года. Можно прогнозировать избыток предложений от складских операторов и дефицит арендных площадей.
Вместе с этим, качество услуг, предоставляемых складскими операторами, становится определяющим фактором.
Алексей Новиков, заместитель директора отдела индустриальной недвижимости Knight Frank
Этот год является переломным для рынка складской недвижимости. Наконец появились девелоперы, которые начали строить действительно крупные спекулятивные склады. Если в предыдущие годы основной объем строительства класса А приходился на проекты built-to-suit, то сейчас появились крупные международные девелоперы, которые начинают строить продукт не под конкретного заказчика, а ориентируются на рынок в целом. Еще один важный фактор - на рынок вышли крупные инвестиционные иностранные фонды, которые заинтересованы в приобретении готовых проектов складской недвижимости.
Продолжают динамично развивать свой бизнес логистические компании. Одно из подтверждений - в логистическом терминале "Пушкино" весь объем - чуть более 200 тыс. кв. м - забрали операторы складских услуг. Рынок настолько емок, что сюда выходят новые компании, не боящиеся составить конкуренцию маститым игрокам рынка. Так, большой объем площадей в терминале "Пушкино" арендовала новая на рынке операторских услуг компания Relogix. Занялась операторским бизнесом и компания DHL, которая раньше осуществляла только доставку почты, посылок и т. д. На рынок выходят крупные иностранные логистические операторы. Не буду называть конкретные имена, но и в следующем году одними из основных потребителей складских мощностей обещают быть логисты.
Переходя от общего к частному, стоит отметить изменение объема спроса. Если еще в прошлом году было очень много компаний, которые не могли арендовать помещения из-за их высокой стоимости (которая объяснялась высоким дефицитом спекулятивных складов), в 2005 году эти компании могут рассматривать уже несколько высококачественных проектов на выбор. По нашим прогнозам, уровень спроса продолжает оставаться довольно высоким - в следующем году он составит порядка 1, 5 млн. кв. м. Что касается предложения, то в этом году было построено около 600 тыс. кв. м современных складских помещений. На 2006 год девелоперами заявлено более 1 млн. кв. м.
Продолжает повышаться цена на земельные участки. В начале года в связи с законодательными вопросами, новым законом о порядке перевода земель и т. д. процесс изменения категории участков практически приостановился. В связи с этим некоторые площадки, на которые рынок рассчитывал, так и не были переведены. Мы ожидаем, что в начале 2006 года такие участки все же станут площадками для нового строительства.
Алла Соловьева, управляющий директор компании Exel в России
В уходящем году можно выделить несколько новых для рынка складской недвижимости тенденций. Первая - в 2005 году большая часть презентованных складских проектов, в отличие от прошлых лет, действительно реализовалась.
Второе - рынок наконец увидел площади инвестиционного уровня. Это, в свою очередь, изменило структуру цен на складскую недвижимость. Если раньше цена была "любительской" и рассчитывалась по схеме "все включено", то сейчас она стала более зрелой и формируется по принципу triple net - когда платежи по аренде отделяются от операционных расходов, эксплуатации и коммунальных платежей и выводится чистая арендная ставка. Третий важный фактор - повышение профессионализма девелоперов. С большой вероятностью можно сказать, что заявленные сегодня проекты будут реализованы. Неудачный опыт прежних лет дал девелоперам пищу для размышлений, акцентировал их внимание на проблемных моментах. Сегодня застройщики выходят на рынок с пониманием специфики складского сектора, зная не понаслышке о том, что такое "провальные проекты". К реализации логистических парков все чаще привлекаются игроки (консультанты, генподрядчики), имеющие успешный опыт работы в сфере складской недвижимости. Основные инвестиционные проекты сегодня обязательно предлагают профессиональное управление недвижимостью, которое ранее полностью отсутствовало. Насколько "профессиональным" будет такое управление, рынок сможет оценить только в следующем году.
Еще одна тенденция - активный интерес к строительству складской недвижимости в регионах. Это связано прежде всего с отсутствием там качественных складов при динамично развивающейся торговле. При этом ажиотаж, создаваемый вокруг складского сектора в регионах, может быть довольно опасным с точки зрения возврата инвестиций. Специфика инвестиционных проектов заключается в том, что зачастую рынку о них ничего не известно. Соответственно на деле проектов может оказаться больше, чем заявлено. Таким образом, если в одном регионе одновременно выходят на реализацию 7-8 крупных проектов, в условиях регионального спроса они могут оказаться невостребованными. Здесь спрос и предложение не настолько дисбалансированы, как в Москве. В столице при огромном спросе пока трудно перенасытить рынок.
Прогнозы на будущий год вы глядят достаточно оптимистично. Несмотря на трудности с землей, для западного инвестора рынок складской недвижимости остается очень перспективным. Если российский инвестор, сравнивая складской рынок с сегментом офисных и торговых помещений, считает его нормы возврата низкими, то иностранный коллега придерживается иного мнения. Сопоставляя рентабельность индустриального сектора России с ситуацией на Западе, он понимает, что вложения в российские склады остаются для него крайне выгодными. Соответственно, западные партнеры будут заинтересованы в развитии этого сектора.
В ближайшее время, возможно, будет производиться продажа строительных складских проектов и уже построенных зданий. Придут на рынок другие распространенные на Западе форматы сделок, например sale lease back. НЕ так давно на рынке была заключена подобная сделка - владелец склада продал свое помещение и взял его обратно в аренду. В целом можно сказать, что рынок станет более "цивилизованным".
Марина Мазур, директор по маркетингу компании "Кулон"
На рынке складской недвижимости в уходящем году можно отметить следующие тенденции: рост интереса к инвестиционным сделкам со стороны иностранных инвестиционных фондов, рост активности логистических компаний, большой интерес к регионам, появление там складов класса А.
Спрос продолжал расти как на относительно небольшие складские площади в Москве {1-2 тыс. кв. м), так и на крупные площади на значительном расстоянии от столицы (30-40 км). Увеличение спроса на склады класса А наблюдается и со стороны иностранных компаний, и со стороны российских игроков рынка. По нашим данным, на сегодняшний момент рынку не хватает 800-1000 тыс. кв. м качественных складских площадей.
Предложение тоже выросло, но тем не менее его объемы не могут покрыть спрос. В 2006 году можно ожидать появления примерно 300-400 тыс. кв. м построенных складских площадей.
Несмотря на то что многие предсказывали снижение ставок аренды, мы не видим их общего снижения.
Отдельные неудачные сделки не могут повлиять на уровень цен. Арендные ставки сейчас находятся на уровне $125-130 без НДС и эксплуатационных расходов (для Подмосковья).
Хочется верить, что 2006 год порадует нас новыми интересными проектами, значимыми событиями на рынке складской недвижимости.
Андрей Белинский, директор ТЛ К "Томилино"
Как всегда, прогнозы не оправдались. Девелоперы заявляли гораздо больше проектов, чем было реализовано на 1 января 2006 года. Впрочем, это стандартная ситуация, характерная и для 2004, и для 2003 года. Специалисты озвучивают разные цифры относительно объемов введенного в эксплуатацию метража, но как бы то ни было, половина из обещанного построена не была.
Можно констатировать, что спрос в этом году немного вырос. Самый большой объем спроса на сегодняшний день формируют логисты. За ними идут отечественные ритейлеры, которые в некоторых случаях еще колеблются, нужны ли им площади современного стандарта или можно обойтись старыми мощностями. Дефицит площадей остается прежним и составляет порядка 3-4 млн. кв. м складов.
В течение года арендные ставки не менялись, но структурировались. Если раньше помимо непосредственно аренды в нее включались операционные расходы и даже тепло, сегодня она выделяется из общего объема затрат. Можно говорить о тенденции аренды triple net, которая колеблется от $130 до $145 кв. м/год. Дополнительная аренда в совокупности составляет порядка $25-35. Сюда входят платежи по обслуживанию самого склада: уборка, вывоз мусора, уборка снега и т. д. , но не включаются коммунальные расходы.
Если говорить о регионах, то они сегодня напоминают Москву 5-летней давности: под склады здесь переоборудуются старые заводы, фабрики, промышленные помещения. Ставки значительно ниже. чем в Москве, но и склады не выдерживают никакой критики. Москва все-таки уже вышла на европейский уровень по качеству некоторых проектов, по условиям аренды. В регионах же пока вопросы логистики решаются "по старинке". Тем не менее, сегодня в города России за ритейлерами потянулись и операторы. Думаю, что настанет черед и девелоперов, которые начнут строить здесь свои склады.
Андрей Дуранин, менеджер по развитию компании Relogix 2005 год ознаменовался выходом на рынок многих девелоперов, причем не только западных, но и российских. Рынок начал приходить к пониманию, что данный сегмент, ранее не пользовавшийся популярностью, может приносить достаточно высокий доход (15-18 % рентабельности). Однако, несмотря на все громогласные заявления, скорость строительства и сдачи новых объектов оставляет желать лучшего. Почему так происходит? Возможно, это связано с недостаточной подготовкой девелоперов, извечными задержками со стройкой. Может, всему виной проблемы взаимоотношений с местной властью. Однозначно ответить здесь достаточно сложно.
В 2005 году наблюдалось некоторое повышение спроса - в основном его формировали логистические операторы. Увеличение спроса происходило повсеместно во всех городах-миллионниках. В первую очередь это связано с выходом на региональный рынок торговых сетей. Более или менее предложение поспевало за спросом только в Санкт-Петербурге. Остальные регионы не смогли обеспечить увеличение объема качественных складских помещений. Стоит отметить, что сегодня многие логистические операторы заявляют о своем движении на региональный рынок.
Говоря о перспективах развития рынка складской недвижимости в следующем, 2006 году, можно отметить насыщение и стабилизацию московского рынка складов по высоким (по сравнению с европейскими) ставкам аренды, активную экспансию в регионы логистических компаний и производителей, появление на рынке специализированных складских помещений (кондиционирование, низкотемпературное хранение и т. п.).
Олег Решетилов, директор по маркетингу компании "Стройфаза"
Девелоперы не скрывают своего желания строить крупные логистические парки. Но желание не всегда перерастает в реальные проекты. В 2005 году было введено не более 5 % от всех заявленных объектов. Может быть, я и утрирую, но пока девелоперы очень осторожно подходят к реализации новых проектов. Иногда это связано с отсутствием адекватных кредитных условий на строительство: в основном банки дают кредиты под готовые объекты, которые прошли экспертизу. Что касается проектного финансирования, то пока его развитие оставляет желать лучшего, и лишь западные инвесторы, имея поддержку иностранных финансовых институтов, могут реализовывать большие комплексы. Часто препятствием для строительства становится земля, находящаяся под многочисленными обременениями, не имеющая необходимых для проекта коммуникаций или не переведенная в "нужную" категорию. Иногда реализация проекта невозможна из-за отсутствия подходящей земли. Свободных участков по большому счету не осталось, реально проекты пойдут лишь утех девелоперов, которые уже обзавелись земельными наделами и сейчас занимаются их оформлением. Все перечисленные сложности пока будут сохраняться, нет никаких объективных причин, которые бы изменили ситуацию к лучшему.
За последний год произошло повышение уровня спроса. Он по-прежнему исходит от логистических операторов, нуждающихся в помещениях для собственного бизнеса, а также от компаний FMCG. При том что в уходящем году складские площади увеличились на нескольких сотен тысяч квадратных метров, их по-прежнему не хватает. Торговля идет вперед семимильными шагами, прирост многих предприятий составляет 50-70, а иногда и 100 % в год, соответственно, компаниям крайне необходимы мощности для осуществления логистических задач.
В регионах ситуацию на рынке складов трудно назвать цивилизованной. Здесь есть земля, но нет продуманной политики в отношении строительства складов, нет опытных девелоперов, понимающих специфику рынка, нет достойных подрядчиков, способных воплощать в жизнь проекты европейского стандарта. Крупные компании, не имея возможности арендовать качественные площади, строят их самостоятельно. Логистический бизнес в регионах развит слабо ввиду того, что логистов на большей части России считают жуликами.Хочется верить, что со временем рынок избавится от предубеждений и будет развиваться в цивилизованном русле.
А что думают о развитии рынка складской недвижимости сами пользователи? Как они решают вопрос логистической обработки товара и где хранят свою продукцию? Эти вопросы мы задали представителям крупных компаний, знающих о важности эффективной логистики не понаслышке. Вряд ли стоит недооценивать мнение тех, кто ежедневно сталкивается с издержками развития рынка складской недвижимости.
Вадим Пряхин, директор по логистике группы компаний "НИДАН"
Группа компаний "НИДАН" осуществляет хранение готовой продукции, сырья и материалов на собственных и арендованных складских площадях. В собственности ГК находится склад класса А площадью 9800 кв. м, расположенный в г. Котельники Московской области. В настоящий момент мы ведем строительство второй очереди склада площадью 10 400 кв. м. Запуск нового склада даст возможность снизить нормативные запасы на местах (филиалах) и сделать цепочку поставок еще более гибкой и управляемой. В ряде филиалов сегодня внедрен аутсорсинг. Для каждого филиала проводится анализ, на основании которого определяется, какая форма складской обработки - собственная или сторонняя - нам выгоднее в данном случае. Как правило, схема аутсорсинга интересна для развивающихся филиалов с небольшими объемами обработки. С ростом объемов мы внедряем собственную схему обработки.
При выборе конкретной схемы логистики для нас крайне важна ее стоимость. В силу того, что сок не относится к категории дорогих продуктов, достаточно большую долю в итоговой себестоимости продукта составляют ТЗР (транспортно-заготовительные расходы). Помимо цены для нас, естественно, важно и качество услуг, которые компания может получить от конкретного складского комплекса. Естественно, компанию интересуют условия, в которых продукт хранится, безопасность конкретного склада, профессионализм складского персонала, удаленность от транспортных магистралей (авто и ж/д), скорость обработки грузов, доступность конкретного товара, наличие достаточной информационной системы и множество других параметров, по которым мы оцениваем каждый объект. Так как наша компания является производственно-торговой структурой, помимо готовой продукции мы также храним и обрабатываем достаточно большие объемы сырья и материалов в дистрибуционных центрах в Москве и Новосибирске.
Рынок складских услуг, по моему мнению, развивается не очень активно. Каждый год мы получаем анонсы о вводе миллионов квадратных метров складских площадей категории А. В реальности же получается значительно меньше. Рынок характеризуется очень высокими арендными ставками, соизмеримыми разве что с развитыми западными странами, достаточно слабой отдачей от вложений (средняя окупаемость подобных проектов составляет до 10 лет), неразвитой транспортной инфраструктурой, высоким уровнем политических и экономических рисков, наличием достаточно большого количества старых "советских" складских помещений типа "овощной базы". В связи с этим более динамичное развитие складской индустрии возможно при наличии следующих предпосылок:
- насыщение предложения по офисной, торговой и бытовой недвижимости, в связи с чем потенциальные инвесторы будут вынуждены обратить свои взоры на рынок складской индустрии;
- высокие темпы развития российской экономики в целом. При этом площадки типа "овощная база" уже не будут удовлетворять всех потребностей растущей экономики, и нехватка складских площадей приведет к бурному росту вложений в складскую инфраструктуру - ведь, как известно, спрос рождает предложение;
- активный приход западных компаний со своими стандартами работы и развитие требований к складской инфраструктуре у российских компаний повысят спрос на более технологичные складские площади. Увеличение грузопотока через высокотехнологичные склады должно увеличить и объемы обработки, что позволит в перспективе снижать цены на эту обработку и делать данные склады более привлекательными для потенциальных клиентов;
- развитие полного комплекса услуг на отдельно взятом складском терминале. Здесь должны оказываться таможенные, складские услуги и услуги экспедиции;
- развитие транспортного комплекса, улучшение дорожной ситуации в стране, создание региональных мультифункциональных распределительных центров;
- минимизация экономических и политических рисков на фоне стабилизации политической и макроэкономической ситуации в стране.
Алексей Курушин, директор управления логистики компании "Мир"
Компания арендует складские площади, не прибегая к помощи операторов складских услуг: все логистические операции на складе осуществляются усилиями наших сотрудников, при помощи нашего оборудования и системы управления. Мы арендуем порядка 20 тыс. кв. м на складе компании "Мега-Групп". Для нас это распределительный центр, стратегическая точка во всей логистической цепи компании. Небольшие склады компания снимает и в регионах: Новосибирске, Тюмени, Челябинске, Перми, Казани, Самаре, Екатеринбурге, Питере.
При существующих рыночных условиях подобная система организации логистики представляется нам наиболее приемлемой: в прошлом году мы сделали попытку отдать решение логистических задач на аутсорсинг, и поняли, что уровень развития этого бизнеса пока оставляет желать лучшего. Через какое-то время после подписания соглашения о сотрудничестве работа на складе попросту встала: не соблюдались сроки отгрузки товара, порядок и алгоритм обработки поступающей на склад продукции. В результате логистическому оператору пришлось выплачивать нам довольно солидную неустойку, и компания была вынуждена самостоятельно выстраивать схему логистической работы на складе. Удалось договориться с девелопером об аренде его склада, в то время как логистический оператор покинул объект. Мы рассматриваем и возможность строительства собственного терминала, но пока для нас это не представляется рентабельным.
В целом ситуация с развитием складского сектора в целом и операционного бизнеса в частности пока далека от идеала. Операторы пока умеют обслуживать крупных клиентов с небольшим количеством наименований товара, с одноформатной по условиям хранения продукцией. Но когда речь заходит о разнородных товарах, о необходимости сложной предпродажной подготовки, логисты пасуют. Хранить табак в тюках несложно, гораздо труднее обслужить, например, автомобильную компанию, "в ассортименте" которой есть и детали кузова нестандартного размера, и свечки от двигателя.
Сегодня торговые и дистрибьюторские компании, строящие склады для собственных нужд, стремятся самостоятельно оперировать своим товаром, приспосабливать складские мощности под собственные процессы. Они формируют отдельный департамент, который ведет все логистические процессы компании. На наш взгляд, это наиболее оправданная форма, так как сторонние логисты делать это на должном уровне пока не научились.
Екатерина Мишина, генеральный директор компании "Эст-Элек"
Мы размещаем складские и офисные площади на единой территории с целью максимального облегчения жизни и работы наших клиентов. С одной стороны, такой формат позволяет сократить потери времени покупателей. С другой - дает возможность максимально сохранить управляемость предприятием. Сейчас мы арендуем помещения в комплексе "Кулон - Южный". В числе главных критериев выбора было удобное географическое расположение комплекса и доступность транспортных магистралей в пределах МКАД. Важен и фактор наличия инфраструктуры (паркинг, автобусное сообщение, и т. д.) и службы эксплуатации комплекса (обслуживание, уборка помещений и территории, вывоз мусора и проч.).
Рынок складской недвижимости, на мой взгляд, развивается довольно медленно. Большинство проектов числятся в категории заявленных, но пока не реализованных. Выбор площадей, предлагаемых в пределах МКАД, крайне ограничен, качество не слишком высокое - в отличие от цен, уровень которых значительно превышает средний по Европе.
***
Справка о компании
Сеть розничных магазинов бытовой техники и электроники "Мир" основана в 1993 году. Сегодня она насчитывает 39 магазинов - 18 в Москве и 21 в крупнейших городах России (3 - в Екатеринбурге, 3 - в Челябинске, 3 - в Самаре, 2 - в Казани, 2 - в Новосибирске, 2 - в Ростове-на-Дону и по одному в Санкт-Петербурге, Перми, Тюмени, Тольятти, Уфе и Сургуте). Общая торговая площадь сети превышает 60 тыс. кв. м, численность персонала - 4500.
***
Справка о компании
"Эст-Элек" - стопроцентный филиал группы REXEL, крупнейшего мирового дистрибьютора в области электротехнической и светотехнической продукции.
***
Справка о компании
Группа компаний "НИДАН": 4-й игрок на соковом рынке России. Среди брендов компании: "Моя семья", "Чемпион", "Каприз", "Да!". Компания имеет 9 филиалов в городах России.
