Офлайн-ритейл в торговых центрах переходит от расширения сети к более жесткому отбору локаций. В первом квартале 2026 года в 52 ключевых ТЦ Москвы открылось 80 магазинов, а закрылось 208, по данным CORE.XP. Снижение посещаемости торговых объектов и рост онлайн-продаж меняют расчет: магазин в ТЦ больше не работает как автоматическая ставка на трафик и должен подтверждать свою экономику.
Закрытий стало больше, чем открытий
В январе—марте 2026 года новые магазины в ключевых московских торговых центрах заняли 21 тыс. кв. м. По числу открытий показатель снизился на 55,8% год к году, по площади — на 26,9%, следует из расчетов CORE.XP. За тот же период в этих объектах закрылось 208 магазинов общей площадью 46,6 тыс. кв. м.
Для торговой недвижимости болезненно не только само сокращение открытий, но и изменившийся баланс ротации. Уходящих операторов заметно больше, чем новых арендаторов. Это повышает стоимость простоя площадей и меняет переговорную позицию ритейлеров, особенно в объектах, где поток покупателей уже не компенсирует риски открытия.
По данным CORE.XP, вакантность в торговых центрах Москвы выросла на 1 процентный пункт год к году, до 5,7%. В отдельных объектах арендаторам предлагают скидки на первые месяцы, гибкие платежи и временные форматы. Для ТЦ это способ удержать заполняемость; для ритейлеров — возможность тестировать присутствие без прежнего уровня долгосрочных обязательств.
Онлайн меняет расчет магазина
Давление на торговые центры связано не только с арендной экономикой. Покупательский трафик перераспределяется между физическими объектами и онлайн-каналами.
По расчетам Focus Technologies, Mall Index — число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей — в первом квартале 2026 года в торговых объектах по России снизился на 2% год к году и на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Одновременно онлайн-продажи материальных товаров выросли на 21%, до 3,75 трлн руб., по данным Infoline.
Раньше точка в сильном торговом центре могла быть ставкой на общий поток, узнаваемость бренда и будущий рост сети. Сейчас этой логики недостаточно. Ритейлеру нужно понимать, какой трафик даст объект, как быстро точка выйдет на приемлемую операционную эффективность и какую функцию она выполняет рядом с онлайн-каналом.
Руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая связывает осторожность российских брендов с фокусом на эффективности существующих точек и переносом новых запусков до прояснения макротрендов и восстановления покупательского трафика. Эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павел Люлин указывает, что новые открытия все чаще происходят точечно — в более понятных и трафиковых объектах.
Где давление сильнее
Сильнее всего просадка заметна в сегментах, где покупатель легко сравнивает цены и ассортимент в онлайне. В первом квартале 2026 года в 52 ключевых московских ТЦ закрылся 101 магазин одежды, обуви и аксессуаров — 48,5% от общего числа закрытий, по данным CORE.XP. В бытовой технике и электронике закрылось 18 магазинов, в товарах для дома — 12.
Павел Люлин относит к наиболее пострадавшим обувных ритейлеров, продавцов аксессуаров и часть игроков товаров для дома. Эти категории сильнее зависят от ценовой чувствительности, конкуренции с маркетплейсами и импульсной покупки. Когда сравнение, выбор и часть покупки уходят в онлайн, физическая точка теряет часть прежних преимуществ: широта ассортимента и цена видны на экране быстрее, чем в торговой галерее.
Для fashion-ритейла и смежных категорий магазин остается важным, но его роль становится уже. Физическая точка должна работать не только как место продажи, но и как витрина, канал контакта с клиентом, пункт сервиса или элемент омниканального сценария. Без такой функции магазин превращается в дорогой способ присутствия.
Арендная модель становится гибче
Замедление открытий усиливается снижением активности международных брендов. По расчетам IBC Real Estate, в 2023 году в России появилось 25 новых международных брендов, в 2024 году — 23, в 2025 году — 11. С начала 2026 года новых международных игроков на рынке не появилось, говорит руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
Для торговых центров это сужает один из привычных источников обновления tenant mix. Если раньше вакантную площадь можно было закрывать за счет новых имен, теперь конкуренция идет за ограниченный круг арендаторов, готовых открываться в понятных локациях и на более гибких условиях.
ТЦ все меньше могут рассчитывать на то, что сильный поток сам обеспечит спрос на помещения. Управляющим компаниям приходится доказывать ритейлеру качество трафика, устойчивость аудитории и реалистичность экономики точки. Арендные уступки, временные форматы и гибкие платежи становятся частью адаптации к более осторожному рынку.
Магазин как часть общей модели продаж
Для ритейлера сокращение открытий — не только вопрос развития сети. Оно затрагивает операционную модель: где хранить товар, как распределять запасы между магазином и онлайн-каналом, какую роль должна выполнять конкретная точка — продажи, выдача заказов, возвраты, демонстрация ассортимента или локальный сервис.
В имеющихся данных нет оценки влияния закрытий на логистические расходы, складской спрос или стоимость доставки. Прямой вывод о перераспределении затрат был бы преждевременным. Но осторожность ритейлеров в открытии новых точек усиливает значение омниканальной логики: магазин должен быть встроен в цепочку продаж и обслуживания, а не существовать отдельно от e-commerce.
На протяжении 2026 года сдержанное развитие традиционных арендаторов продолжится, считает управляющий директор Российского совета торгцентров Олег Войцеховский. Павел Люлин ожидает, что закрытий будет больше, чем рынку хотелось бы. Эти оценки не задают долгосрочный прогноз для всего офлайн-ритейла, но очерчивают ближайший период: торговые центры и арендаторы будут осторожнее относиться к новым точкам, особенно в сегментах с высокой конкуренцией маркетплейсов.
Офлайн-ритейл не исчезает, но теряет прежнюю инерцию расширения. Рост онлайн-продаж, снижение посещаемости ТЦ и высокая чувствительность отдельных категорий к цене заставляют сети жестче оценивать каждую локацию. Для торговых центров борьба за заполняемость все чаще становится борьбой за арендатора, которому физический магазин действительно нужен в новой экономике продаж.
