Российский рынок складской недвижимости выходит из периода, когда крупные арендаторы быстро забирали новые площади под будущий рост. По данным NF Group, в январе—июне объем сделок со складами в России снизился на 57% год к году, до 603 тыс. кв. м; Nikoliers оценивает снижение спроса на логопарки за тот же период в 38%, до 870 тыс. кв. м. Рост вакантности, снижение ставок и скидки собственников меняют переговорный баланс: у арендаторов появляется больше выбора, владельцам складов приходится жестче бороться за загрузку объектов.
От расширения к оптимизации
Оценка NF Group стала минимальной с 2020 года. Методики консультантов различаются, но обе оценки фиксируют резкое охлаждение спроса после периода активного расширения крупных потребителей логопарков.
Сильнее всего изменилась позиция маркетплейсов. Еще недавно они занимали склады с расчетом на дальнейший рост бизнеса; теперь фокус сместился к оптимизации площадей и сокращению издержек. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин связывает пересмотр планов развития компаний с замедлением темпов роста оборота розничной торговли в 2025 году.
Осторожность арендаторов видна и в размере сделок. По данным партнера NF Group Константина Фомиченко, средняя площадь сделки на складском рынке за январь—июнь сократилась на 40% год к году, до 13,1 тыс. кв. м. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Элеонора Богданова говорит, что крупные сделки реже заключают не только маркетплейсы, но и продуктовые сети.
Новые площади теперь конкурируют не только между собой, но и с внутренними решениями арендаторов: уплотнением существующей сети, отказом от избыточных метров, переносом расширения на более поздний срок. Свободный склад уже не гарантирует быстрой сделки.
Читайте также: Ритейл выводит лишние склады на рынок и давит на ставки
Больше свободных метров
Охлаждение спроса быстро проявилось в вакантности. К концу июня доля свободных площадей на складах Москвы и Подмосковья достигла 7,4%, увеличившись на 3,2 процентного пункта год к году, по данным Евгения Бумагина. Директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов допускает, что при вводе всех запланированных до конца года площадей вакантность в логопарках может вырасти до 10%.
Для арендатора это более широкий выбор объектов и меньшее давление со стороны собственников. Для владельцев складов — конкуренция не только локацией и качеством объекта, но и коммерческими условиями. На рынке, где крупные сделки долго оставались важным источником загрузки новых проектов, такая перемена особенно чувствительна.
Ставки уже реагируют. По данным Константина Фомиченко, в первой половине года средняя аренда на складах Москвы и Подмосковья составила 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, на 15% ниже уровня прошлого года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка составила 10,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, снижение — 5% год к году.
Собственники чаще используют скидки как инструмент привлечения арендаторов. Директор по аренде и маркетингу Instone Development Анна Холод говорит, что дисконт иногда может достигать 30%. Это не новая среднерыночная норма, а верхняя граница отдельных переговорных ситуаций. Но сам диапазон уступок показывает: разговор между арендатором и собственником становится менее односторонним.
Инерция строительства
Спрос снижается быстрее, чем рынок успевает перестроить предложение. По прогнозу Константина Фомиченко, в 2026 году в России может появиться 7 млн кв. м складской недвижимости, на 9% больше год к году. Евгений Бумагин объясняет высокий уровень девелоперской активности реализацией проектов, стартовавших ранее; новые проекты при этом запускаются все реже.
Складская недвижимость плохо меняет траекторию в середине цикла. Проекты, запущенные в период высокого спроса, продолжают выходить на рынок уже тогда, когда арендаторы сокращают аппетит к новым площадям. Если запланированный ввод сохранится, дополнительное предложение будет давить на вакантность и усиливать конкуренцию между собственниками.
Осторожность девелоперов в запуске новых проектов в такой ситуации закономерна. При растущей доле свободных площадей рынок хуже поглощает новые объемы, а длинный инвестиционный цикл повышает риск выхода объекта в менее благоприятную фазу спроса.
Ставка восстановления
По итогам года спрос на логопарки в России может снизиться примерно на треть год к году, до 2,2–2,5 млн кв. м, прогнозирует Элеонора Богданова из Nikoliers. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов ожидает постепенного возвращения интереса к складским объектам не раньше 2027 года и только при условии снижения ключевой ставки ЦБ. При ставке, близкой к текущей, эксперт допускает ухудшение ситуации и переход рынка к затяжной стагнации.
Для арендаторов нынешняя фаза рынка дает повод жестче анализировать складскую сеть. Снижение ставок, рост вакантности и готовность собственников к уступкам позволяют пересматривать договоры, сравнивать альтернативные объекты и точнее соотносить площадь с фактической загрузкой. Слабый спрос со стороны крупных игроков одновременно задает предел такой возможности: дополнительные метры должны иметь понятное экономическое обоснование.
Для собственников логопарков ближайший период станет проверкой устойчивости коммерческой модели. Объекты, которые раньше могли рассчитывать на быстрый спрос со стороны маркетплейсов и сетей, теперь конкурируют за более осторожного арендатора. В переговорах на первый план выходят цена, загрузка объекта и гибкость условий, а не прежний дефицит складских площадей.
