Российский рынок торговых центров резко сбавил темп. По данным IBC Real Estate, в I квартале 2026 года в стране ввели 22,8 тыс. кв. м новых торговых площадей — в восемь раз меньше, чем годом ранее, и это минимальный показатель с 2004 года. За слабой статистикой стоит более жесткая экономика запуска: крупный ТЦ стало не только дороже построить, но и труднее заполнить арендаторами до уровня, при котором открытие оправдано коммерчески.
Рынок взял паузу
IBC Real Estate прогнозирует, что по итогам 2026 года в России будет введено 356 тыс. кв. м торговых центров — на 45% меньше, чем в 2025 году. На Москву может прийтись 158 тыс. кв. м, на Санкт-Петербург — 18 тыс. кв. м; снижение к прошлому году аналитики компании оценивают соответственно в 21% и 85%.
Слабый старт года виден во всех ключевых географиях. В Москве за первые три месяца 2026 года ввели 7,1 тыс. кв. м — за счет ТЦ «Нахимов» в составе одноименного жилого комплекса. В Санкт-Петербурге за квартал не открылось ни одного качественного торгового объекта. В регионах без учета двух столиц ввод составил 15,7 тыс. кв. м.
Девелоперскую активность сдерживают не только новые решения, но и старые обязательства. IBC Real Estate оценивает долю объектов, сроки реализации которых были сдвинуты с 2025 года или более раннего периода, в 96% для Москвы и 88% для Санкт-Петербурга. Даже заявленные проекты все чаще не доходят до открытия в исходные сроки.
Стройка уже не единственное узкое место
Рост стоимости строительства и отделки, дефицит и удорожание рабочей силы увеличивают нагрузку на проекты еще до открытия. Для торговых центров столь же чувствительна коммерческая готовность: площадь нужно не просто построить, а сдать арендаторам, способным обеспечить трафик и устойчивую работу объекта.
С этим стало труднее. По данным IBC Real Estate, в период высокой востребованности торговых центров доля вакантных площадей на момент открытия обычно не превышала 20%. Сейчас показатель может быть выше 40%. Объект может быть технически готов, но запуск без достаточной арендной базы становится гораздо более рискованным.
Поиск арендаторов занимает больше времени, а сами ритейлеры осторожнее расширяют офлайн-сети. Неприбыльные магазины закрываются, новые открытия проходят более избирательно. Торговый центр уже нельзя запускать с расчетом на автоматический спрос со стороны сетей.
Крупному формату тяжелее
Сильнее всего давление ощущают крупные торговые центры. Их модель требует широкой арендной базы, а значительная часть площадей исторически приходилась на одежду и обувь — категории, где ритейлеры активнее пересматривают офлайн-присутствие. IBC Real Estate отдельно указывает, что для таких объектов проблема поиска арендаторов стоит особенно остро.
Охлаждение экспансии заметно и по международным брендам. В I квартале 2026 года в России не появилось ни одного нового иностранного ритейлера, открывающего первые собственные офлайн-магазины. Международные игроки, вышедшие на рынок с 2023 года и продолжающие работать, адаптируют стратегии через оптимизацию бизнес-процессов, сокращение неприбыльных магазинов и развитие онлайн-каналов.
Онлайн не отменяет физические магазины, но меняет требования к ним. По оценке IBC Real Estate на основе данных Росстата, объем онлайн-продаж в 2026 году может достичь 17,4 трлн руб., а рост показателя — 13,5% год к году. Для оборота розничной торговли в целом в том же прогнозе заложен рост на 1,1%.
Для торговых центров особенно чувствительны категории, где маркетплейсы уже заняли значительную долю онлайн-продаж. В одежде и обуви этот показатель достигает 94%, в товарах для дома и ремонта — 74%, в бытовой технике и электронике — 61%. Эти цифры не говорят о полном уходе категорий из офлайна, но объясняют, почему ритейлеры жестче оценивают необходимость новых магазинов.
Локальный формат выглядит устойчивее
Крупные проекты уступают место более управляемым форматам. В Москве IBC Real Estate прогнозирует ввод 157,6 тыс. кв. м торговых площадей в 2026 году, причем 48% этого объема должны составить районные ТЦ с GLA менее 20 тыс. кв. м.
Районный объект проще связать с повседневным спросом конкретной территории. Он не требует такого же масштаба арендной базы, как крупный молл, и может строить tenant mix вокруг более понятной аудитории. Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, связывает большую устойчивость ТЦ в составе новых ЖК и бизнес-центров именно с более узким кругом потребителей: собственнику легче понимать его специфику и подбирать арендаторов.
В регионах сжатие нового строительства также заметно. В первом квартале 2018–2025 годов там в среднем открывалось шесть торговых центров, за аналогичный период 2026 года — три. IBC Real Estate снизила прогноз годового ввода для регионов до 180 тыс. кв. м; среди крупных объектов с GLA более 25 тыс. кв. м аналитики компании ожидают запуск ЦУМа в Казани и Aqua Mall в Новороссийске.
Новая дисциплина запуска
Для девелопера площадь перестает быть главным доказательством потенциала проекта. Все большее значение получают подтвержденный интерес арендаторов, понятная аудитория, реалистичный tenant mix и способность объекта открыться без чрезмерной вакансии. Чем крупнее ТЦ, тем сильнее зависимость от сетей, которые сами пересматривают офлайн-портфель.
Для ритейлера магазин в торговом центре становится не универсальным способом роста, а точкой, которая должна подтверждать свою экономику. При росте онлайн-каналов и более осторожном потреблении физическое присутствие требует точного выбора локации и формата.
Снижение ввода новых ТЦ в 2026 году не означает исчезновения торговых центров как класса. Но прежняя модель масштабного девелопмента стала менее надежной: крупный объект труднее запустить без сильной арендной базы, а перенос сроков все чаще связан не только со стройкой, но и с коммерческими рисками. Более устойчивыми выглядят проекты, где аудитория понятна заранее, а торговая функция встроена в повседневный спрос района, жилого комплекса или деловой среды.
