В связи с изменением цепочек поставок профессиональные игроки складского рынка Казахстана уделяют особое внимание территориям, находящимся вблизи с Россией. О текущем состоянии, трендах и прогнозах развития рынка складской недвижимости в Казахстане рассказал генеральный директор Focus Logistics Казахстан Диас Галиев на конференции Коммерсанта «Склады и e-com», эксклюзивным партнером которой выступила компания IBC Real Estate.
На данный момент общая площадь существующих качественных складских объектов на территории Казахстана составляет 1,3 млн. кв. м. Общая площадь строящихся складских площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию до конца текущего года — 82 тыс. кв. м, и до конца 2025 года — еще около 89 тыс. кв.м. Данный объем представлен как спекулятивными объектами, объектами в формате Build-to-suit, так и объектами, строящимися под собственные нужны. На складском рынке Казахстана стали появляться качественные проекты формата BTS, например, компания OZON увеличивает свое присутствие в регионе за счет строительства нового склада в логистическом парке «FOCUS AKSENGIR» площадью 100 тыс. кв. м, из которых в 2024 году будут введены в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м.
Рост спроса на качественные склады существенно опережает объём ввода новых складов. Во многих регионах Казахстана сегодня наблюдается недостаток свободных складских площадей. Исключением является только один из приграничных регионов — Актюбинская область, где вакансия составляет около 2%.
Дефицит предложения складских помещений стимулирует рост ставок аренды. По данным компании IBC Real Estate, с учетом высокой стоимости кредитования и отсутствия большого количества девелоперских проектов в Казахстане, ставка аренды на объекты формата BTS формируется на уровне 5500-6000 тнг./кв. м/мес., без НДС и коммунальных платежей. Ожидается, что в 2025 году тенденция роста ставки аренды сохранится и, вероятно, достигнет уровня 6000-6500 тнг./кв. м./месяц, без НДС и коммунальных платежей.
Безусловно, основным потребителем складской логистики является e-com. Такие факторы, как рост городских агломераций, дефицит времени, высокий уровень безналичных платежей, выступили эволюционными драйверами роста рынка розничной электронной коммерции. Приобретение товаров онлайн охватывает все более широкие слои населения, о чем свидетельствует и снижение среднего чека (-4%), с одновременным ростом количества транзакций (+87%) в первом полугодии 2023 года. За последние 5 лет рост сферы e-com в среднегодовом выражении составил около 62-63% (CAGR). За прошедший год объём рынка e-com превысит 1,8 трлн тнг., что на 33% больше, чем в 2022 году и составит около 12% от всего рынка розничной торговли в Казахстане.
Важно отметить, что Алматы сегодня является распределительным хабом для всей Центральной Азии. По словам Диаса Галиева, при реализации логистического парка «FOCUS AKSENGIR», первое, на что нужно было обратить внимание — локация. Генплан Алматы свидетельствует о том, город развивается в границах БАКАД. При строительстве складов учитывается тот факт, что основным потребителем будут компании e-com. Основной объем заказов крупнейших маркетплейсов Wildberries и OZON приходится на районы с высокой плотностью населения, т.е. на спальные районы. Поэтому склады размещаются как можно ближе к этим районам. Как пояснил Диас Галиев, по такому принципу для логистического парка был приобретен участок площадью 90 га на северо-западе Алматы в 17 км от основного центра потребления.
«Важно понимать, что логистика в Казахстане не рассматривается в отрыве от железной дороги, потому что расстояния для доставки существенно больше, чем в России. Поэтому при выборе локации пересечение узловых железнодорожных и автомобильных путей являются наиболее удобными для размещение складской инфраструктуры. Даже классические маркетплейсы, работающие на территории России посредством автомобильного транспорта, все чаще серьезно рассматривают переход на железнодорожную логистику в Казахстане» — отмечает Диас Галиев, генеральный директор Focus Logistics Казахстан.
