Спрос онлайн-ритейлеров на склады в Москве и Подмосковье резко просел после нескольких лет агрессивной экспансии. В первом квартале 2026 года компании e-commerce заключили сделки с логопарками на 30 тыс. кв. м — вдвое меньше год к году, по данным Bright Rich | CORFAC International; IBC Real Estate оценивает падение спроса на 78%, до 42 тыс. кв. м. Для рынка складской недвижимости меняется переговорный баланс: свободных площадей становится больше, ставки снижаются, а новая волна спроса все заметнее уходит в регионы.
После пика
Доля маркетплейсов в общем спросе на логопарки Москвы и области в январе—марте 2026 года сократилась до 13% против 31% годом ранее, по данным руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина. Еще недавно онлайн-ритейл был главным потребителем новых складских площадей: в 2023–2024 годах, по оценке управляющего партнера Nikoliers Николая Казанского, на такие компании приходилось около половины проданных и арендованных складов. В 2025 году показатель снизился до 34%.
Для девелоперов это уже не колебание внутри одного сегмента арендаторов. В период быстрого роста маркетплейсы забирали крупные блоки площадей и поддерживали высокий темп поглощения складов. Теперь этот источник спроса перестал закрывать предложение в прежнем объеме.
Онлайн-торговля при этом продолжает работать на больших оборотах. По данным Data Insight, в 2025 году российские потребители сделали в интернете 8,3 млрд заказов. Меняется не канал продаж, а складская стратегия крупнейших игроков: после этапа быстрого расширения они осторожнее управляют площадями.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что в период пиковой активности маркетплейсы арендовали избыточный объем складских мощностей. Николай Казанский связывает нынешнюю паузу с охлаждением экономики и снижением покупательной способности населения: онлайн-ритейлеры заняли выжидательную позицию, оптимизируют действующие площади и расширяются точечно.
Эта осторожность уже отражается в решениях отдельных компаний. «ВсеИнструменты.ру» подыскивает субарендаторов для части площадей в логопарке «NK Park Чашниково», где занимает 115 тыс. кв. м. Осенью 2025 года ритейлер отказался от аренды 110 тыс. кв. м в складском комплексе «Обухово».
Спрос уходит в регионы
Часть спроса не исчезает, а меняет географию. По данным Евгения Бумагина, доля онлайн-операторов в общем объеме сделок с логопарками в регионах по итогам первого квартала 2026 года выросла на 30 процентных пунктов год к году, до 55%. В натуральном выражении региональные сделки таких компаний достигли 175 тыс. кв. м — почти вдвое больше, чем годом ранее.
Коммерческий директор RDS Александра Шакола считает, что в следующем цикле складской экспансии ключевая роль будет у регионов. Для e-commerce такая модель выглядит более точечной: не наращивать площади в столичном узле любой ценой, а приближать инфраструктуру к спросу там, где это оправдано операционно.
Для московских логопарков это болезненный сдвиг. Раньше крупный онлайн-игрок мог быстро закрыть значительный объем нового предложения. Теперь собственникам складов приходится рассчитывать на более широкий набор арендаторов и гибче работать с условиями сделок.
Больше вакантности, меньше диктата
Московский рынок уже реагирует на снижение активности прежних крупнейших арендаторов. По данным Николая Казанского, доля свободных площадей в логопарках Москвы в январе—марте 2026 года достигла 6,9%, увеличившись на 5,4 процентного пункта. Евгений Бумагин прогнозирует, что к концу 2026 года вакантность может вырасти до 9%.
У арендаторов появляется больше вариантов, включая субаренду и объекты, которые еще недавно могли быть недоступны по цене или срокам. Владельцам складов сложнее закрывать вакантные блоки без уступок.
Спрос на склады теперь формируют не только онлайн-ритейлеры. Партнер NF Group Константин Фомиченко относит к активным арендаторам транспортно-логистические компании, розничную торговлю, дистрибуцию и производственные организации. Но эти категории не обязательно воспроизводят прежний масштаб и скорость поглощения, которые маркетплейсы обеспечивали в период экспансии.
Ставки уже скорректировались. По расчетам Евгения Бумагина, аренда складов класса А в Москве и Подмосковье снизилась на 25% год к году, до 9,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Отдельные объекты в субаренду предлагаются по 7–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Для арендаторов условия аренды, выбор между прямым договором и субарендой, переезд или консолидация площадей снова становятся предметом расчета, а не только доступности. Для девелоперов и владельцев логопарков снижение ставок ограничивает доходность и повышает значение качества арендатора, срока договора и устойчивости операционной модели.
Евгений Бумагин считает, что по мере восстановления деловой активности избыточная вакантность будет поглощена, а ставки аренды вернутся к росту. Но рынок уже не выглядит таким односторонним, как в годы, когда маркетплейсы быстро забирали крупные блоки складов и поддерживали дефицит.
Сокращение спроса e-commerce в Москве и Подмосковье не отменяет потребности в складах. Оно фиксирует окончание цикла безусловной экспансии. Для девелоперов начинается период более жесткой конкуренции за арендатора; для логистических операторов и ритейла — возможность пересобрать складскую сеть на более выгодных условиях; для маркетплейсов — переход от гонки за площадями к управлению эффективностью уже созданной инфраструктуры.
