Крупные маркетплейсы, федеральные ритейлеры и логистические операторы ускоряют региональную экспансию: им нужны площадки ближе к потребителю, чтобы сократить плечо доставки и повысить устойчивость цепочек поставок. На этом фоне консалтинговые оценки указывают на возможный заметный рост сделок со складской недвижимостью за пределами Москвы и Подмосковья в 2026 году.
При этом рынок остается неоднородным: в одних субъектах дефицит современного предложения и «усталость» старого фонда толкают компании к контрактам и проектам «под себя», в других — спрос может сдерживаться программами экономии у крупнейших арендаторов. Для директора по логистике и руководителя цепей поставок ключевой вопрос звучит прагматично: где сейчас фиксировать мощности, а где — не переплатить за ожидания.
Что меняется в региональной складской логистике
Сдвиг последних лет — это уход от модели, где региональная логистика обслуживается «с плеча» крупных столичных хабов, к построению сети опорных узлов в городах, из которых удобно доставлять в несколько соседних субъектов. Этот подход особенно заметен у игроков e-commerce: скорость доставки становится фактором конкуренции, а значит, растет потребность в фулфилменте и кросс-докинговых точках ближе к конечному спросу.
Параллельно идет перестройка цепочек поставок у крупных розничных сетей. Ритейлеры стремятся оптимизировать распределение запасов, снизить риски сбоев и лучше управлять сезонностью. В результате в регионах растет спрос не только на «квадратные метры», но и на качество: инженерия, высота, доковая инфраструктура, транспортная доступность, возможность масштабирования.
Отдельный драйвер — локальные производственные компании и дистрибуторы. В условиях, когда зависимость от чужих складов и чужих регламентов становится ограничением, часть поставщиков переходит к самостоятельному управлению операциями или привлекает профессиональных операторов. Это расширяет пул спроса за пределы «больших» арендаторов.
Почему ставки и ожидания по финансированию стали частью спроса
В 2024 году рынок пережил бурный рост арендных ставок, и это, как ни парадоксально, создало предпосылки для более осторожного поведения компаний в 2025-м: часть решений по расширению откладывалась. Сейчас, по оценкам консультантов и участников рынка, ожидания по возможному снижению ключевой ставки и оживлению деловой активности возвращают на рынок тех, кто держал паузу.
Эта логика понятна. Склад — это не только аренда; это еще и стоимость ошибок в сервисе. Если компания видит окно для фиксации более приемлемых условий на долгий срок, она будет стремиться «застолбить» нужную локацию и параметры объекта, пока конкуренты не сделали этого первыми.
Характерная деталь текущего цикла — усиление проектов built-to-suit (строительство под конкретного заказчика). Формат позволяет увязать склад с технологией: планировка, зоны хранения, сортировки и отгрузки, требования к температурным режимам, мощность инженерии. Для операционной логистики это зачастую дешевле, чем годами «чинить компромиссы» в неподходящем объекте.
Разброс прогнозов: рост возможен, но консенсуса нет
По оценке CORE.XP, объем сделок по покупке и аренде складов в регионах (без Москвы и Подмосковья) по итогам 2026 года может составить 3,2 млн кв. м, что на 55,4% выше результатов предыдущего года. Другие консультанты дают более сдержанные диапазоны, а часть игроков рынка прямо указывает на риск охлаждения из-за сокращения издержек у ключевых арендаторов.
Ниже — компактная «вилка» оценок, чтобы видеть масштаб расхождений:
| Оценка объема сделок в регионах в 2026 году | Диапазон, млн кв. м | Комментарий |
|---|---|---|
| Оптимистичный сценарий | 3,2 | Рост на фоне новых логопарков и сделок «под себя» |
| Умеренный сценарий | 2,0–2,5 | Ускорение по сравнению с 2025 годом, но без «рывка» |
| Сдержанный сценарий | 2,4 | Снижение относительно более высоких уровней на фоне оптимизации затрат |
Для управленца это означает простую вещь: при одинаковых заголовках «рынок растет» условия в конкретном городе могут быть противоположными. В одном месте — конкуренция за качественные блоки и быстрые сделки, в другом — выжидание и попытка арендатора продавить ставку.
Дефицит современного предложения и старение фонда: скрытая причина давления
Регионы в целом хуже обеспечены современными логистическими площадями, чем Московский регион, и поэтому даже умеренное расширение бизнеса быстрее превращается в реальные сделки. Но важнее другое: растет доля объектов, введенных в начале 2000-х, и многие из них нуждаются в ремонте или реконструкции.
Это сдвигает фокус переговоров. Компании все чаще считают не «цену за метр», а стоимость владения процессом: затраты на эксплуатацию, потери времени на приемку/отгрузку из-за неудобной инфраструктуры, ограничения по автоматизации, риски по персоналу и безопасности. В итоге современный склад становится не роскошью, а способом стабилизировать операционные KPI.
Что говорят игроки: две реплики, которые задают тон рынку
Рынок региональной логистики во многом движим экспансией крупных клиентов. Представители крупнейших компаний прямо указывают, что потенциал роста еще не исчерпан. Так, один из руководителей направления недвижимости федеральной сети отмечает: «Субъекты на сегодня освоены частично... это точка роста для многих крупных игроков».
В то же время сохраняется и осторожность. Один из представителей консультантов, оценивая динамику, сводит ожидания к прагматике ставок и условий: компании «стремятся зафиксировать более выгодные коммерческие условия в долгосрочных договорах».
Обе цитаты описывают один рынок с двух сторон: стратегическое расширение — и попытка минимизировать цену входа в него.
Московский регион насыщен, регионы — в фазе перераспределения
На фоне активного развития инфраструктуры маркетплейсов и ритейлеров в Московском регионе объем сделок там, по оценкам консультантов, может остаться близким к уровню прошлого года. Это важно как маркер: драйвер роста смещается туда, где еще можно получить эффект от новых узлов сети, а не только «перекладывать» площади между арендаторами.
Для бизнеса это означает усиление конкуренции именно в региональных «опорных» городах — там, где сходятся транспортные коридоры и где можно обслуживать несколько рынков сбыта одной площадкой.
Практические выводы для директора по логистике и SCM
Если компания планирует расширение региональной сети в 2026–2027 годах, текущая фаза рынка требует не столько «найти склад», сколько правильно сформулировать параметры, по которым склад станет конкурентным преимуществом.
-
Начинайте с модели сети, а не с локации «по привычке». Определите города-узлы, где один объект реально сокращает плечо и повышает SLA в нескольких регионах.
-
Считайте стоимость процесса, а не только ставку. Старый фонд может выглядеть дешевле на входе, но дороже по эксплуатационным потерям и ограничениям по технологии.
-
Рассматривайте built-to-suit там, где критична технология. Если у вас высокая доля сортировки, сборки, возвратов или требования к температуре, индивидуальный проект часто снижает «трение» в операциях.
-
Закладывайте сценарий охлаждения спроса. Если часть крупных арендаторов действительно пойдет в оптимизацию затрат, у рынка появятся окна для переговоров — но только для тех, кто готов быстро принимать решения.
Итог
Региональный складской рынок в 2026 году может показать заметный прирост сделок, и основной спрос формируют e-commerce, федеральный ритейл, логистические операторы, а также производители и дистрибуторы, которым нужны качественные площадки под собственные процессы. Одновременно дефицит современного предложения и старение фонда усиливают роль проектов «под себя» и повышают значение инженерии и локации.
Главный риск — воспринимать прогноз роста как равномерный по стране. В реальности рынок будет расти очагами: там, где сходятся грузопотоки, есть транспортная доступность и дефицит качественных объектов. Именно в этих точках решения о складах становятся не сделкой с недвижимостью, а частью стратегии цепочки поставок.
