Складская недвижимость Московского региона начала 2026 год без прежнего дефицитного напряжения. По данным NF GROUP, в I квартале объем сделок со складами классов А и В снизился на 28% год к году, до 277 тыс. кв. м, а вакантность выросла до 6% с учетом субаренды. Спрос сохраняют прежде всего e-commerce и транспортно-логистические компании, но рост доступного предложения и четвертый квартал снижения ставок уже меняют тон переговоров.
Рынок без прежнего напряжения
Снижение объема сделок в начале года не делает рынок слабым. Для складской недвижимости I квартал традиционно не самый активный период, крупные арендаторы продолжают заключать сделки. Но прежняя острота дефицита уходит: сделок стало меньше, свободных площадей — больше, ставки продолжили снижаться.
Средневзвешенная ставка аренды готовых складских площадей класса А в Московском регионе по итогам I квартала составила 10 500 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. По данным NF GROUP, снижение продолжается уже четыре квартала подряд.
В условиях дефицита качественных площадей компании быстрее согласовывают сделки и реже получают гибкие условия. При росте вакантности и снижении ставок переговоры становятся менее односторонними: арендаторы могут сравнивать объекты, обсуждать коммерческие параметры и рассматривать разные форматы аренды.
На конец I квартала в Московском регионе было доступно 1,705 млн кв. м складских площадей. Из них 997 тыс. кв. м приходилось на прямую аренду, 708 тыс. кв. м — на субаренду. Вакантность с начала года выросла на 1,7 п. п.
Спрос держится не только на e-commerce
Основной спрос по-прежнему идет от компаний, для которых складская инфраструктура встроена в операционную модель. Онлайн-торговля сформировала 42% объема сделок в I квартале, транспортно-логистические компании — 25%. Вместе на эти два сегмента пришлось около 70% активности на рынке складской недвижимости Московского региона.
Партнер NF GROUP Константин Фомиченко отмечает, что по сравнению с периодами наиболее активного роста спрос со стороны e-commerce стал менее интенсивным, хотя сам сегмент остается значимым для рынка. Активность также сохраняют транспортно-логистические компании, розничная торговля, дистрибуция и производственные предприятия.
На розничную торговлю пришлось 14% объема сделок, на дистрибуцию — 9%, на производственные компании — 7%, на прочих участников — 3%. Складской спрос остается связанным не только с онлайн-ритейлом, но и с более широким кругом товарных и логистических потоков.
Среди крупнейших сделок квартала — аренда Faberlic 30,6 тыс. кв. м в MLP «Северное Домодедово» и сделка BG Logistic на 23 тыс. кв. м в «NK Парк Домодедово». В e-commerce заметными стали сделки «Нонтон» на 20,5 тыс. кв. м в формате субаренды, Lamoda на 18 тыс. кв. м и Wildberries на 17,5 тыс. кв. м.
Субаренда выходит из периферии
Основная часть поглощения по-прежнему приходится на прямую аренду в спекулятивных объектах — 79% объема сделок. Но доля субаренды в I квартале достигла 21%. При 708 тыс. кв. м доступных площадей в субаренду этот формат уже нельзя считать периферийной опцией.
Прямая аренда остается базовым форматом для компаний, которым нужны долгосрочные условия и предсказуемость. Субаренда может быть альтернативой при поиске готовой площади или более гибкого решения, если параметры объекта совпадают с операционной задачей.
Для собственников и управляющих объектами рост доступного предложения усиливает конкуренцию за арендатора. Давление на ставки связано не только со снижением объема сделок, но и с расширением выбора для бизнеса.
NF GROUP связывает давление на арендные ставки с ростом вакантности и доступного предложения. По оценке Константина Фомиченко, рынок постепенно смещается к более сбалансированной модели, в которой у арендаторов появляется больше возможностей для выбора.
Меняется тон переговоров
Для арендаторов начало 2026 года дает больше пространства для пересмотра складской стратегии в Московском регионе. Речь не о резком развороте рынка, а о более спокойной среде, где можно сопоставлять прямую аренду и субаренду, оценивать альтернативные площадки и обсуждать условия без прежней спешки.
Для собственников ситуация жестче. Спрос сохраняется, особенно со стороны e-commerce и логистики, но рост вакантности и снижение ставок ограничивают возможность удерживать прежнюю ценовую дисциплину. На первый план выходят качество объекта, готовность к сделке и гибкость в переговорах.
Рынок складской недвижимости Московского региона не вошел в кризис, но прежняя модель дефицита ослабла. Онлайн-торговля и логистика продолжают поддерживать спрос, однако рост доступных площадей и снижение ставок четвертый квартал подряд меняют расстановку сил. Для арендаторов это окно для более рационального выбора; для собственников — проверка коммерческой устойчивости в менее перегретом рынке.
