Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в первом полугодии 2026 года снизились на 30%, до 114,6 млрд руб., по данным Bright Rich | CORFAC Int. Но рынок не ушел в паузу: сделки продолжаются, а капитал стал строже выбирать активы, локации и сценарии доходности. На первый план выходит не площадь сама по себе, а инвестиционная логика — арендный поток, собственное использование, редевелопмент, фондовая структура или дефицитный складской продукт.
Меньше сделок, жестче отбор
В первом полугодии 2026 года в двух крупнейших агломерациях было закрыто 26 инвестиционных сделок общей площадью 995,9 тыс. кв. м. Годом ранее Bright Rich | CORFAC Int. фиксировала 41 сделку площадью около 1 млн кв. м.
Денежный объем снизился заметно, число сделок — тоже. При этом совокупная площадь почти не изменилась. Активность стала реже, но крупные объекты не исчезли из оборота: покупатель остается на рынке там, где понятны доходность, качество актива и дальнейший сценарий работы с ним.
Сделка по активам Raven Russia вынесена за рамки базового расчета. Для складского сегмента она слишком нестандартна: предметом реализации были корпоративные права, цена сформировалась в рамках публичного предложения, а итоговая стоимость составила 47,199 млрд руб. при начальной 92,5 млрд руб. Дисконт около 49% делает ее отдельной инвестиционной ситуацией, а не ориентиром для оценки спроса на качественные склады.
Москва и Петербург: похожая динамика, разные рынки
В Москве и Московской области объем инвестиций составил 100,5 млрд руб., снизившись на 30% год к году. Здесь было заключено 18 сделок общей площадью 887,8 тыс. кв. м; по площади рынок вырос на 21%.
Московская агломерация остается более глубоким рынком. В ней одновременно присутствуют доходные офисные объекты, покупки под собственное использование, складские и last-mile активы, а также объекты с потенциалом редевелопмента. Крупный чек здесь возможен, если покупателю понятны арендная база, локация и потенциал роста стоимости.
Санкт-Петербург и Ленинградская область показали близкое снижение в деньгах, но другую картину по масштабу. Инвестиции составили 14,1 млрд руб., сократившись на 29,5% год к году, а площадь сделок уменьшилась на 63%, до 108,1 тыс. кв. м. Петербургский рынок более точечен: сильнее роль умеренного чека, понятной локации и конкретного сценария использования объекта.
Различие особенно заметно в целях сделок. В Москве и Московской области 67% инвестиций пришлось на редевелопмент, 18% — на арендный бизнес, 15% — на собственное использование. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области структура обратная: 77% инвестиций связано с арендным бизнесом, 14% — с редевелопментом, 9% — с собственным использованием.
Одинаковая процентная динамика скрывает разные модели капитала. В Москве покупатель чаще работает с будущей трансформацией актива. В Петербурге сильнее роль текущего доходного потока и конкретного объекта с понятным управлением.
Сегменты без простой трактовки
В Москве и области самый заметный сдвиг пришелся на ритейл. По данным Bright Rich | CORFAC Int., инвестиции в торговую недвижимость достигли 69,5 млрд руб., или 69% общего объема. Офисы снизились на 76%, до 24 млрд руб., склады — на 66%, до 5 млрд руб.
Эти цифры не стоит читать механически. В московскую статистику вошла сделка с пулом из 26 кинотеатров «Место встречи». Одна крупная сделка способна резко изменить структуру полугодия, поэтому рост доли ритейла сам по себе не доказывает устойчивый разворот капитала в сторону торговых объектов.
В Петербурге распределение иное. Офисные сделки выросли до 5,3 млрд руб., гостиницы — до 5 млрд руб., тогда как складской сегмент снизился до 1,3 млрд руб. Склады заняли лишь 9% рынка против 45% годом ранее. Для Петербурга полугодовая статистика сильнее зависит от ограниченного числа сделок и конкретных сценариев управления доходностью.
Офисный рынок стал главным ориентиром для ставок капитализации. В Москве и области ставка по офисным объектам в первом полугодии 2026 года составила около 9% против 8% годом ранее. Bright Rich | CORFAC Int. связывает рост с более высокими требованиями инвесторов к доходности на фоне высокой стоимости капитала и более осторожного подхода к оценке активов. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка также находится около 9%, что на 2 п.п. выше уровня первого полугодия 2025 года.
Рост капитализации делает переговоры вокруг активов жестче. Покупателю уже недостаточно цены за квадратный метр: он оценивает качество арендаторов, сроки договоров, потенциал роста ставки, ликвидность локации и возможность управлять стоимостью после сделки. Эта логика объясняет снижение инвестиций точнее, чем простая формула «спрос упал».
Склады остаются закрытым продуктом
Складской сегмент в классическом формате выглядит слабым в статистике сделок, но это не равно потере интереса. Качественные складские объекты с арендаторами редко выходят в открытую продажу, поэтому рынок сделок отражает не весь спрос, а прежде всего доступность продукта.
Для логистической недвижимости это существенная оговорка. Инвестору по-прежнему интересны объекты, связанные с хранением, распределением и last-mile, но качественный арендный склад остается закрытым и дефицитным активом. Часть интереса смещается в сторону light industrial — более гибкого формата для конечных пользователей, малого и среднего бизнеса, а также частных инвесторов.
Роль light industrial пока не стоит преувеличивать: в данных нет полноценной статистики по спросу, ставкам или вводу таких объектов. Но само смещение интереса показывает, что капитал ищет доступные способы войти в логистическую недвижимость там, где классический складский продукт редко появляется в открытой продаже.
Читайте также: Капитал идет в склады Подмосковья на рынке падающих ставок
Фонды, редевелопмент и новая дисциплина капитала
Еще один слой рынка — рост роли ЗПИФов. Фондовая структура позволяет переводить коммерческую недвижимость из прямого владения в инвестиционный продукт с регулярным денежным потоком. Для офисных и складских активов это особенно значимо: инвестор получает доступ к арендному доходу, а управление объектом и арендаторами остается на стороне профессиональной управляющей компании.
Вместе с редевелопментом это делает рынок сложнее простой купли-продажи объектов. Коммерческая недвижимость все чаще рассматривается как управляемый сценарий: сохранить арендный поток, изменить функцию объекта, упаковать доходность в фондовую структуру или купить актив под собственное использование для контроля будущих расходов.
Падение инвестиций на 30% поэтому не дает полной картины рынка. Активы без ясной логики становятся менее убедительными; объекты с понятным доходом, сильной локацией, потенциалом управления стоимостью или дефицитной логистической функцией сохраняют интерес.
Первое полугодие 2026 года стало для рынка коммерческой недвижимости двух столиц проверкой качества инвестиционной гипотезы. Сделки продолжаются, но покупателю теперь нужно больше доказательств: устойчивый арендатор, ликвидная локация, внятный горизонт управления объектом и понятная доходность. Это уже не рынок инерционной покупки, а более дисциплинированная модель капитала.
