Основные тренды офисного рынка I квартал 2015 г.
- после рекордно больших объемов прироста предложения на рынке офисной недвижимости в прошлом году, в начале 2015 г. девелоперская активность замедлилась. По данным S.A. Ricci, ввод новых площадей по итогам I квартала составил 195 тыс. кв.м. Данный показатель на 19% ниже аналогичного периода 2014 г., прирост в котором был самым незначительным за весь прошлый год и составлял 240 тыс. кв.м. Первые месяцы года по показателю ввода новых площадей сопоставимы по уровню с показателями 2011-2012 гг., когда среднеквартальные значения составляли 160-180 тыс. кв.м;
- прирост новых офисных площадей в I квартале на 67% был обеспечен за счет объектов, относящихся к классу А, что в абсолютных значениях составило почти 130 тыс. кв.м. Были введены в эксплуатацию такие бизнес-центры как «Лотос» (88,4 тыс. кв.м.), второе здание технопарка «Орбита-2» (24,4 тыс. кв.м.), БЦ «Дербеневский» (7,9 тыс. кв.м.);
- завершившаяся в I квартале реконструкция ряда корпусов в БЦ «Сириус Парк» (стр. 4 и 9) и БЦ «Арма» (стр. 4 и 5а) суммарно увеличили предложение офисных помещений класса В+ на 64,9 тыс. кв.м;
- тенденция к децентрализации нового предложения, которая в 2014 г. частично была скорректирована вводом крупных офисных комплексов в зоне ММДЦ, особенно ярко проявилась в начале 2015 г. По данным S.A. Ricci, подавляющее большинство объектов (83%), строительство которых завершилось в I квартале, относятся к зоне Третьего Транспортного кольца (ТТК). Почти 30 тыс.кв.м. (15% в абсолютных значениях) офисных площадей ввелись в зоне МКАД;
- участились случаи замораживания проектов как на стадии разработки, так и на стадии строительства. Примерами могут служить такие офисные комплексы, как Greendale (29,3 тыс. кв.м.), «Кутузов» на ул. Василисы Кожиной (по обоим объектам девелопер O1 Properties), «БЦ Нагорное» (девелопер "Доринда Инвест").
Структура будущего предложения по стадиям строительства
По данным S.A. Ricci
- в начале 2015 г. наблюдалась повышенная активность арендаторов, вызванная желанием переехать в офисы более высокого класса либо более выгодного местоположения, или, оставшись на занимаемых площадях, пересогласовать договор аренды на лучших условиях. Например, компании "Ростелеком" удалось в процессе переговоров изменить условия сделки, перейдя от валютной ставки, номинированной в евро к рублевой, сумма по которой оказалась при этом примерно на 8% ниже первоначальной;
- уровень вакантных помещений сохраняется на высоком уровне. Средний показатель по рынку в I квартале 2015 г. составил 19%;
- в сегменте объектов класса А, по данным S.A. Ricci, вакантны 29% офисных площадей. Ввиду ввода нового предложения в зоне ТТК вакантность бизнес-центров данного класса этой локации увеличилась с 21% до 24%.
- в классах В+ и В показатель вакантности установился на уровне 15% и 9% соответственно;
