Архитектурное Бюро Асадова совместно с консультантами по коммерческой недвижимости PROSPECTA и инженерно-консалтинговой компанией ENGEX в рамках конкурсного проекта по реновации Головинского района Москвы, разработали концепцию “Неспального района”.
В ее основу легли два ключевых принципа: 1) создание качественной жилой среды, предполагающей строительство домов и максимально разнообразной социальной и коммерческой инфраструктуры; 2) развитие локальной экономики района через создание возможностей для самозанятых и микро-предпринимателей из числа жителей Головинского района.
Качественная среда
В рамках проекта предполагается создать инфраструктуру бизнес-класса для всех резидентов будущего района: как для новых жителей, так и для переселяемых в рамках реновации в квартиры комфорт-класса. В свою очередь создание качественной среды подстегнет спрос на квартиры более высокого ценового сегмента, что позволит улучшить экономику всего проекта.
С точки зрения жизненного цикла района все проектные решения в концепции ориентированы на период эксплуатации минимум 100 лет - без масштабных перепланировок и реконструкций.
«Чтобы сохранить привлекательность района в долгосрочной перспективе, проект создается с учетом прогнозируемых градостроительных трендов, а также повышенных потребительских требований к жилью. Среди предлагаемых решений - дворы без машин, разновысотная застройка без дворов-колодцев, использование качественных и долговечных материалов. В проекте предусмотрено создание «живых» дворов с зонами для семей с детьми, пожилых людей, молодежи и людей с ограниченными возможностями. Кроме того, предполагается создание небольших террас-патио для жителей первых этажей и эксплуатируемых крыш-террас для жителей верхних этажей, - рассказывает о проекте Андрей Асадов, генеральный директор Архитектурного Бюро Асадова.
«Для расчета уровня комфорта района были смоделированы ветровые потоки, уровень солнечного излучения и зоны застоя воздуха для годового климатического цикла. По результатам анализа с помощью архитектурных решений удалось снизить негативное влияние чрезвычайных погодных явлений - сильных ветров, периодов нетипичной жары или холода, которые являются следствием глобального изменения климата.», - рассказывает Дмитрий Иванов, партнер ENGEX
Локальная экономика района
Проектом предусмотрено выделение 100 тыс. кв.м коммерческих площадей под льготную аренду для жителей. Каждый желающий сможет снять себе офис, помещение под пекарню, кофейню или детскую студию, организовать благотворительный проект или коворкинг, причем по ставке аренды значительно ниже рыночной. Под социальные и коммерческие площади в проекте отведено около 240 тыс. кв.м, что создаст рабочие места для жителей Головинского района. В подобном подходе, по словам авторов концепции, есть ряд очевидных преимуществ. Это и стимулирование микробизнесов и социо-культурных инициатив, и появление новых видов досуга - соседских сообществ, выставок, образовательных и спортивных проектов, и снижение маятниковой миграции - жителям станет интереснее проводить время в своем районе.
Сценарии окупаемости
Авторами проекта были изучены более 30 сценариев реновации района с плотностью застройки от 18 до 23 тысяч кв. м. на 1 га. Для расчета использовались классические финансовые модели анализа окупаемости девелоперских проектов. Во всех сценариях ключевыми драйверами возврата инвестиций стали сдача в аренду коммерческих площадей и продажа жилья бизнес-класса. С точки зрения частного инвестора проект реновации имеет окупается, начиная с плотности застройки 22 000 кв.м/га.
«Но с нашей точки зрения, принимать решения об инвестициях в программу на основании исключительно финансовой эффективности будет ошибкой. Так как классические модели не учитывают создание нефинансовой ценности для города в долгосрочной перспективе, а также увеличение налоговой базы и сокращение издержек на городскую инфраструктуру, - комментирует Ольга Фазуллина, со-основатель и старший партнер компании PROSPECTA. - Мы предполагаем, что инвестиции в реновацию района могут составить порядка 97 млрд рублей, возврат которых займет около 15 лет с момента старта проекта. Переселение жителей будет осуществляться поэтапно и только в рамках того же района. При этом стоимость квадратного метра на продажу в новых комплексах в этом районе может составить от 230 до 250 тысяч рублей в текущих ценах».
Отдельного внимания заслуживает анализ возможности введения специального налогового режима, так как при реализации городом проекта самостоятельно, возможна отмена налогов, выплачиваемых государством самому себе. При этом дельта увеличения капитализации проекта за счет таких льгот на текущий момент может достичь 2 млрд рублей.
Шанс для Москвы
Ключевая задача проекта — создать Неспальный район, новую среду для работы и жизни, формирующую деловые, культурные и социальные центры Москвы в пределах каждого района!
При соблюдении баланса инвестиций в качество социальной инфраструктуры и новую жилую застройку у города есть возможность создать район с опережающим уровнем комфорта и с развитой локальной экономикой, основанной на предпринимательской инициативе местных жителей.
