Москва возглавляет рейтинг по уровню эксплуатационных расходов в Европе
По итогам 2013 года Москва заняла шестое место в мире по величине ставки аренды за качественные офисные помещения с премиальным расположением. Однако ставкой аренды расходы арендатора не ограничиваются. Помимо нее арендатору качественного офисного помещения также приходится нести расходы, связанные с эксплуатацией офисного здания.
Для наиболее качественных зданий - класса А и В+- как правило, общая сумма платежей является более прозрачной с четким разделением функционала расходов арендатора на ставку аренды, эксплуатационные расходы и НДС. Для зданий в сегменте класса В- ставка часто определяется с учетом и эксплуатационных расходов, иНДС, без разделения на составляющие.
По уровню эксплуатационных расходов Москва занимает первое место в Европе наряду с Лондоном и Стамбулом, где средняя стоимость эксплуатационных расходов за помещения класса А составляет в среднем $140 за 1 кв. мв год. При этом в отдельных офисных зданиях Москвы данный показатель может достигать $180 - 200 долларов США за 1 кв. ми составлять 15-20% арендной платы.
На сегодняшний день стоимость эксплуатационных расходов по офисным помещениям в Москве варьируется от $30 до $200 за 1 кв. м. вгод.
Самые высокие ставки эксплуатационных расходов характерны для бизнес-центров, расположенных в зоне Прайм Центрального делового района (географически можно обозначить как зону вокруг Кремля, вдоль Тверской улицы до площади Белорусского вокзала), самые низкие - для офисов за пределами МКАД.
Следует отметить, что изменение стоимости эксплуатационных расходов по субрынкам Москвы коррелирует с эволюцией ставок аренды в зависимости от местоположения бизнес-центра.
Другие факторы, которые влияют на показатель операционных расходов, включают:
- Конструктивные особенности здания
- Характеристики и особенности инженерных систем
- Затраты на охрану
- Расходы на страховые выплаты
- Вознаграждение управляющей компании
Существенную часть операционных расходов составляют налоговые выплаты, которые влияют на абсолютный размер данного показателя и различия в нем между офисными центрами, расположенными в разных зонах города.
В течение последних десяти лет (время активного формирования рынка качественной офисной недвижимости Москвы) средняя стоимость эксплуатационных расходов (в долларовом выражении) в сегменте класса А увеличилась практически в два раза, с $75 в 2004 году до $130 в 2014 году (увеличение порядка 75%). Достаточно значимый вклад в этот рост внесло укрепление рубля в реальном выражении, т.е. темпы роста цен на услуги в стране существенно превысили темпы ослабления курса национальной валюты.
Необходимо отметить, что в течение последних пяти лет величина операционных издержек существенно не изменялась, находясь в диапазоне $120 - 130 за кв. мв год. Кризисная ситуация выступила объективным ограничителем быстрого роста данного показателя, наблюдавшегося в 2004 - 2008 гг.
В сегменте класса В средняя стоимость увеличилась с $70 в 2004 году до $95 в 2014 году.
Такие факторы, как ослабление курса рубля и сохранение политики сокращения расходов на офис со стороны арендаторов, способны оказать давление на величину эксплуатационных расходов. Как минимум, это переход на исчисление эксплуатационных расходов в рублях, а не в долларах США.
По мере продолжения «взросления» российского офисного рынка можно ожидать развития практик формирования операционных расходов на основе абсолютно прозрачного «open book», когда арендатор полностью понимает все статьи и объем расходов, включенных в величину эксплуатационных расходов. Также следует отметить, что все более популярным становится строительство офисных зданий согласно зеленым стандартам (например, BREEAM, LEED), что в перспективе продлит срок жизни объекта и уменьшит стоимость эксплуатационных расходов.
