Юридические компании повышают качество занимаемых ими офисов за счет аренды новых помещений в высококачественных экономичных зданиях
В Лондоне и Франкфурте зафиксирован самый высокий показатель аренды офисной недвижимости среди юридических компаний с I квартала 2010 года
Начиная с 2012 года, 50% юридических компаний соглашаются на арендные ставки, которые превышают рыночную стоимость на 10% или более
Лондон - Москва, 11 марта 2014 года - В настоящий момент активность в секторе аренды офисной недвижимости европейскими юридическими компаниями возрастает по мере того, как все больше компаний возвращаются на рынок в поисках новых офисов. Такая ситуация связана с улучшением макроэкономических показателей в европейском регионе.
По последним данным международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, Лондон и Франкфурт оказались в числе городов, в которых наблюдался особенно активный рост спроса в 2013 году; так, общая площадь, которая была арендована в этих двух городах в III квартале, составила 56 000 кв. м, что стало самым высоким результатом с I квартала 2010 года. В то время как повышение активности пока заметно не во всех регионах, юридические компании в ряде рынков в течение последних кварталов воспользовались возможностью арендовать высококачественные помещения, имеющие оптимальное местоположение. Например, некоторым юридическим компаниям были сданы в аренду офисные площади премиум-класса в таких зданиях как Белые Сады в Москве и Cannon Place в Лондоне, а в отношении новых строящихся объектов, таких как Beethovenstraat 400 в Амстердаме и TanusTurm во Франкфурте, были подписаны соглашения о предварительной аренде.
Захари Годж, отдел исследований и консалтинга CBRE в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, объясняет эту тенденцию следующим образом:
«Юридический сектор, как и остальные сегменты бизнеса, оказывающие профессиональные услуги, подвергся влиянию экономического спада, поэтому в течение последних лет сокращение расходов играет основную роль при выборе недвижимости. Компании, как правило, стараются воспользоваться возможностями, возникающими в сложной рыночной обстановке, и ведут переговоры с арендодателями об изменении финансовых условий существующих договоров аренды на более выгодные. Однако, по мере появления очевидных признаков восстановления экономики, юридические фирмы, которые зачастую имеют структуру партнерств, демонстрируют высокую степень готовности к быстрому реагированию на изменяющееся настроение рынка и заключают новые договоры аренды высококачественной премиальной офисной недвижимости, расположенной в центре города. Мы ожидаем, что в 2014 году арендаторы продолжат проявлять повышенную активность, и что тенденция переезда из одного офиса в другой распространится на еще большее количество европейских рынков, по мере восстановления уверенности в коммерческом секторе».
Что касается компаний, которые решают переехать в новые офисные здания премиум-класса, недавние сделки показали, что юридический сектор готов платить самые высокие ставки аренды на рынке, чтобы занять оптимальные офисные пространства. Такая ситуация не означает ослабления политики контроля расходов, напротив, экономическое обоснование подкрепляется сокращением объемов арендуемых площадей, что является типичным шагом в пользу офисов в таких современных помещениях.
Что касается стратегии организации рабочего пространства, большинство юридических компаний по-прежнему используют кабинетную структуру, однако некоторые из них используют переезд, чтобы иметь возможность изменить планировку для максимально эффективного использования площади. Существуют примеры, в частности в Лондоне и в Амстердаме, когда такие компании начинают использовать открытое рабочее пространство в своих офисах.
Г-н Годж продолжает:
«В то время как большинство компаний продолжают использовать кабинетную планировку, мы видим, что все больше компаний интересуются современными стратегиями планирования рабочего пространства. Это позволяет сделать предположение о том, что юридический сектор начинает обращать внимание на альтернативные варианты планировки, что может в свою очередь повлечь за собой социальные и экономические выгоды. Будет интересно посмотреть, готова ли юридическая отрасль принять более радикальные изменения рабочей среды, как это происходит в других секторах».
С начала экономического кризиса юридическая отрасль в Европе подверглась существенным структурным изменениям, затронувшим ее бизнес-модель, что повлияло на стратегию аренды недвижимости и привело к четкому разграничению уровней арендной платы, которую вносят международные и местные фирмы. Это помогает объяснить, почему, несмотря на то, что, начиная с 2012 года, 50% юридических фирм принимают арендные ставки, которые на 10% или более превышает рыночную стоимость, арендные ставки на некоторых рынках премиальной недвижимости остаются несколько ниже уровней, существовавших до кризиса.
Марк Ребу, старший директор отдела офисных помещений и представления интересов арендаторов CBREв регионе Европа, Ближний Восток и Африка, прокомментировал:
«За последние десять лет в юридическом секторе произошли серьезные изменения. Сейчас компании обращаются за юридическими консультациями к нескольким поставщикам услуг. Раньше использовался двусторонний подход, который заключался либо в получении консультаций у собственной юридической службы, либо в найме одной юридической компании, оказывающей весь комплекс услуг. Основным фактором такого изменения является стоимость, поэтому юридический сектор был вынужден создать более конкурентоспособную модель ценообразования, чтобы привлечь клиентов.
Помня об этом, юридические компании больше концентрируются на стоимости недвижимости, которая стоит на втором месте в статьях расходов этого сектора после расходов на оплату труда. Это означает, что юридические фирмы, особенно местные игроки, более склонны к обсуждению арендных ставок, которые находятся ниже самого высокого рыночного уровня. В этой связи возникает возможность для арендаторов основываться на долгосрочных рыночных прогнозах для обеспечения выгодных условий аренды».
Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE, сказала:
«В Москве ситуация по кластеру юридических компаний стабильна: нет увеличения или уменьшения занимаемых площадей, в целом, сохраняется уровень прошлого года. Заметный интерес проявлен к БЦ «Белые Сады», как к знаковому проекту в Центральном деловом районе, появившемуся в прошлом году, – туда переехали компании Baker McKinsey (сделка заявлена в 2012 году) и Dentons, также продолжают рассматривать как опцию и другие юристы. В то же время, так как ввод новых проектов в Центральном деловом районе ограничен (в 2014 году планируется к сдаче 2 проекта, в 2015 году пока 1), большинство компаний сохраняет свое текущее местоположение в качественных объектах класса А».
