10-15% снижение ставок аренды было зафиксировано лишь в премиальном сегменте
Москва, 29 апреля 2014 года – По данным нового исследования компании CBRE, крупнейшей компании в области коммерческой недвижимости в мире, несмотря на нестабильную геополитическую ситуацию, в I квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы не наблюдалось серьезных изменений, за исключением некоторого снижения ставки аренды в премиальном сегменте. Некоторые собственники объектов класса А в центре города понизили ставки аренды на 10-15%.
В I квартале 2014 года на офисном рынке Москвы можно отметить следующие события и тенденции:
- Ввод в эксплуатацию трех крупных объектов класса А общей офисной площадью 130 000 кв. м: Башня Евразия, Mebe One Khimki Plaza, Красная Роза Морозов Фаза II
- Благодаря вводу в эксплуатацию Башни Евразия максимальный объем новых офисных площадей, введенных в эксплуатацию, пришелся на зону между Садовым Кольцом и Третьим Транспортным Кольцом (54%)
- Несмотря на девальвацию рубля и нестабильную геополитическую ситуацию, объем заключенных сделок остался относительно стабильным по сравнению с показателем за IV квартал 2013 года (уменьшение на 7%)
- Зона за пределами Третьего Транспортного Кольца и МКАД остается лидером по объему заключенных сделок (48%)
- 61% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В
- 39% от общего объема сделок пришлось на помещения класса А, из которых 14% приходится на две крупные сделки: PepsiCo (13 000 кв. м) и Систематика (17 000 кв. м)
- Основной спрос приходит со стороны российских компаний - 84% от общего объема сделок
- Офисные блоки до 1 000 кв. м пользуются наибольшим спросом - 81% от общего количества сделок
- Увеличение общей доли свободных площадей (с 12% по итогам 2013 года до 13% по итогам I квартала 2014 года)
- Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса A (с 17% по итогам 2013 года до 20,6%)
- Стабильный уровень вакантных площадей в сегменте класса B (10,8%)
- Увеличение объема свободных площадей в Москва-Сити до 37% (25% по итогам 2013 года)
- Стабильный уровень ставок аренды
Совокупный объем сделок, заключенных на рынке в течение I квартала 2014 года, составил 214 000 кв. м. Этот объем сопоставим с показателями за I квартал 2011 года, а также I и IV кварталов 2013 года, 219 000 кв. м, 221 000 кв. м. и 229 000 кв. м соответственно. Таким образом, события I квартала - ослабление курса российского рубля и геополитические события – не привели к существенному снижению спроса на офисные помещения.
Однако реальный уровень чистого поглощения офисных площадей (разница между объемом занятых площадей на конец и на начало периода) существенно сократился, как в IV квартале 2013 года (94 700 кв. м), так и в I квартале 2014 года (50 000 кв. м), на фоне показателей за I-III кварталы 2013 года (187 000 кв. м, 381 000 кв. м и 293 000 кв. м соответственно). Уменьшение объема поглощенных площадей свидетельствует о том, что арендаторы в текущей нестабильной ситуации практически не увеличивают объем занимаемых помещений, в большинстве случаев – это аренда офисного помещения такого же метража в другом бизнес-центре.
В I квартале было заключено всего две крупные сделки в сегменте класса А, компания PepsiCo арендовала 13 000 кв. м в БЦ Алкон Фаза I и компания Систематика – 17 000 кв. м в офисном парке Comcity Фаза Альфа.
В сегменте класса А Прайм было зарегистрировано несколько небольших сделок общей площадью 2 400 кв. м. Компания UTC арендовала 460 кв. м в БЦ Белые Сады, FASHION HOUSE Group – 215 кв. м в БЦ Белая Площадь.
В сегменте класса В было заключено наибольшее количество сделок объемом 130 000 кв. м, из которых 120 000 кв. м было арендовано и куплено российскими компаниями.
Доля международных компаний в общем объеме сделок составила 16%. На протяжении 2013 года квартальный показатель варьировался от 15% до 30%. В сегменте класса А международные компании арендовали около 23 400 кв. м (или 68% от общего объема арендованных площадей).
Основными арендаторами стали компании энергетического, нефтегазового, банковского и IT секторов.
Крупнейшие сделки I квартала 2014 года.
Компания
Площадь, кв. м
Здание
Адрес
Класс
Систематика
17 300
Comcity Фаза Альфа
Киевское ш., 2 км.
A
PepsiCo
13 000
Алкон
Ленинградский пр-т, 72 корп. 4
A
Модис
3 900
Wall Street
Валовая ул., 35
A
Инвестгеосервиc
1 900
Principal Plaza
60-летия Октября пр-т, 10А
A
Мерц Фарма
1 700
Башня на Набережной
Пресненская наб., 10
A
Объединенная Вагонная Компания
1 100
Аврора БП Фаза II
Садовническая ул., 82
A
Лаборатория БУАРОН
980
Садовая Плаза
Долгоруковская ул., 7-9
A
First Quantum
840
Бутик-офиc
Бутиковский пер., 7
A
Roland Berger
680
Легенда Цветного
Цветной бульв., 2
A
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Максимальный объем сделок традиционно пришелся на зону между ТТК и МКАД (48%); на ЦДР – 18%, на зоны между СК и ТТК и за МКАД пришлось по 17%.
По данным отчета, такая структура заключенных сделок сохранится и в будущем. При этом возможно увеличение объема сделок в географической зоне за МКАД в связи с вводом в эксплуатацию бизнес-парков (которые, с одной стороны, предложат арендаторам высокое качество офисного помещения и эффективную планировку, с другой стороны, невысокие ставки аренды по сравнению со ставками внутри МКАД). А также уменьшение объема сделок внутри ЦДР в связи с продолжающейся политикой арендаторов по оптимизации и сокращению расходов на аренду офисного помещения.
Объем заключенных сделок по зонам города
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
В I квартале 2014 года в эксплуатациюбыло введено 209 000 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 62% (130 400 кв. м), на помещения класса В – 38% (78 600 кв. м), включая 40 000 кв. м built-to-suit. Таким образом, общий объем качественных площадей в Москве составил 14,2 млн кв. м, доля помещений класса А – 19,7% или 2,8 млн кв. м.
По прогнозам CBRE, объем ввода каждого из следующих трех кварталов приблизится к 400 000 кв. м.
Общая доля свободных площадей по итогам I квартала 2014 увеличилась на 1% и составила 13%.
Основные изменения коснулись класса А в связи с вводом в эксплуатацию большого объема площадей. Таким образом, уровень вакансии достиг 20,6%. Основной ввод новых площадей пришелся на Москва-Сити, в эксплуатацию была введена Башня Евразия офисной площадью 86 800 кв. м. В остальных районах Москвы объем свободных площадей изменился незначительно: с 10,9% до 10% в ЦДР; с 12,3% до 11,8% в зоне между ТТК и МКАД, с 17,7% до 18,2% за пределами МКАД.
В I квартале 2014 года ставки аренды на офисные помещения практически не изменились относительно IV квартала 2013 года: $1 050 - $1 200 в сегменте класса А Прайм, $650 - $750 в сегменте класса А, $400 - $450 в сегменте класса В. Тем не менее, в связи с большим объемом нового офисного строительства, а также сохраняющейся нестабильной политической и, как следствие, экономической ситуацией ожидается, что в течение года большая часть сделок будет заключена по ставкам аренды близким к нижней границе коридоров.
По прогнозам CBRE, до конца 2014 года, предложение существенно превысит спрос. Негативный пересмотр макроэкономических показателей экономики России на 2014 год пока играет в сторону расширения данного разрыва, что создает предпосылки для увеличения вакансии и понижательного давления на арендные ставки.
Интенсивность событий в начале 2014 года оставляет надежду на то, что ситуация войдет в системный процесс урегулирования во II квартале, а участники рынка получат, наконец, определенность в отношении будущего сценария экономического развития, который не будет пересматриваться на ежеквартальной основе.
Соответственно, надежда на активизацию спроса во II полугодии 2014 года пока остается.
Зона между ТТК И МКАД обладает наиболее удачным позиционированием на рынке и пользуется устойчивым спросом со стороны арендаторов. Объекты Москва-сити пока остаются в более сложной ситуации, что предполагает необходимость реализации более агрессивных подходов к привлечению арендаторов. Здесь будут вводиться достаточно крупные объекты, которые еще больше обострят конкуренцию.
В настоящее время появление нового (в сравнении с началом года) негативного давления на рынок является очевидным фактом. Однако его интенсивность все еще может измениться в позитивную сторону. Ключевым в данном контексте видится II квартал, когда возможно сезонное снижение цен на нефть, и могут произойти сдвиги в сложившейся геополитической ситуации.
Клавдия Чистова, Руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует результаты отчета:
«По итогам I квартала 2014 года, несмотря на негативные геополитические события и ухудшающиеся прогнозы экономических показателей России на 2014 год, не было зафиксировано значительных изменений на офисном рынке Москвы.
Объем сделок сопоставим с квартальными показателями предыдущих годов.
В эксплуатацию были введены крупные офисные объекты в сегменте класса А, которые превысили объем площадей класса В, что бывает достаточно редко на рынке. Новые офисные проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца года, продолжают активно строиться.
Единственный сегмент, где была зафиксирована значимая реакция рынка на происходящие события, это премиальный сегмент. Собственники офисных зданий в центре города с высокой вакансией показывают более высокую готовность предоставлять арендаторам индивидуальные коммерческие условия, например, предоставление помещений с базовой отделкой, увеличение срока арендных каникул и т.п.».
