Рост арендных ставок остается нестабильным; наиболее существенный рост отмечен в секторе офисной недвижимости
На рынке Великобритании наблюдаются существенные признаки роста
Лондон - Москва, 10 февраля 2015 – По данным исследования ставок аренды и доходности CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, в IV квартале 2014 года доходность европейских рынков коммерческой недвижимости продолжила улучшаться во всех секторах, что было обусловлено возрастающим спросом со стороны инвесторов и очень низкой доходностью облигаций.
Во всех основных секторах было отмечено снижение доходности как минимум на 30 базисных пунктов по сравнению с ситуацией на конец предыдущего года.В целом доходность офисной недвижимости претерпела наиболее существенное изменение за квартал, снизившись на 11 базисных пунктов по сравнению с III кварталом.Такое изменение было обусловлено снижением доходности на 24 из 58 рынков офисной недвижимости, проанализированных в исследовании, включая такие крупные рынки как Париж, Франкфурт-на-Майне, Милан, Мадрид и лондонский Сити.Единственными рынками, на которых был зафиксирован рост доходности в IV квартале, стали Москва и Санкт-Петербург, где активность инвесторов снизилась из-за геополитических проблем и снижения цен на нефть.
Снижение доходности также было отмечено в секторах торговой и индустриальной недвижимости.Среди существенных изменений за квартал было снижение доходности торговой недвижимости на центральных улицах Парижа, Праги и Милана, в то время как Лондон, Дублин, Амстердам и Барселона показали снижение доходности индустриальной недвижимости.
Рост арендных ставок остается неравномерным на фоне сохраняющихся опасений по поводу устойчивости восстановления экономики в некоторых странах, что негативно сказывается на желании компаний расширять свои площади.Индекс арендных ставок CBRE в регионе Европа, Ближний Восток и Африка за квартал повысился на 1,3%; ситуация улучшилась только на 23 из 163 рынков, принявших участие в исследовании. Пятнадцать из таких рынков показали улучшения в секторе офисной недвижимости, включая такие крупные рынки Лондона как Сити и Вест-Энд, а также Франкфурт, Мадрид и Милан.Благодаря этому индекс арендных ставок на офисную недвижимость за квартал вырос на 1,6% (на 2,7% по сравнению с предыдущим годом).
Рост арендных ставок был отмечен всего на нескольких рынках торговой недвижимости, однако существенные изменения на рынке Дублина, Мюнхена и Дубая оказались достаточными, чтобы квартальный рост индекса арендных ставок на торговую недвижимость в регионе Европа, Ближний Восток и Африка составил более 1%. Ставки на аренду индустриальной недвижимости в течение квартала в целом оставались без изменений, хотя в Лондоне был зафиксирован их рост на уровне 2%.
В этом квартале заметный вклад в ключевые изменения в регионе Европа, Ближний Восток и Африка внесли рынки Великобритании.В секторе офисной недвижимости рост арендных ставок был зафиксирован на семи из восьми рынков, принявших участие в исследовании, в то время как Эдинбург, Глазго и Белфаст, а также лондонский Сити показали снижение доходности.Среди рынков индустриальной недвижимости Лондон стал одним из трех рынков, показавших рост арендных ставок наряду с дальнейшим падением доходности. На рынке Манчестера наблюдалась аналогичная ситуация.
Ричард Холбертон, старший директор отдела исследований рынка CBRE по региону Европа, Ближний Восток и Африка, прокомментировал:
«Благодаря высокому спросу инвесторов на недвижимость в 2014 году общий оборот на европейских рынках существенно превысил 200 миллиардов евро, в то же время из-за дальнейшего снижения доходности облигаций на основных рынках доходность от недвижимости вновь упала.На рынках аренды пока были отмечены менее активные изменения, но ожидается, что на фоне положительных прогнозов экономического роста активность арендаторов также повысится».
ДОХОДНОСТЬ
В течение IV квартала 2014 года доходность в секторе офисной недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки снизилась. В течение этого периода индекс доходности премиальной офисной недвижимости CBRE в данном регионе упал на пять базисных пунктов и составил на 30 базисных пунктов меньше, чем год назад.Двадцать четыре из 58 рынков, проанализированных в исследовании, испытали снижение доходности в течение этого квартала; на 32 рынках ситуация осталась без изменений, и на двух рынках наблюдался рост доходности.На рынках Осло и Лиссабона падение доходности составило 50 базисных пунктов.На некоторых рынках, в том числе в лондонском Сити, в Мадриде и Эдинбурге, было отмечено падение доходности на 25 базисных пунктов.Рост был зафиксирован в Москве (+112 базисных пунктов) и в Санкт-Петербурге (+113 базисных пунктов).
В IV квартале 2014 года доходность торговой недвижимости также снизилась; индекс доходности премиальной торговой недвижимости CBRE, расположенной на центральных улицах рынков Европы, Ближнего Востока и Африки, упал на восемь базисных пунктов. Соответствующий индекс доходности премиальных торговых центров упал на два базисных пункта; общее падение этих индексов по сравнению с прошлым годом составило 34 и 36 базисных пунктов соответственно.Снижение доходности показали 20 рынков, на двух рынках доходность выросла, а на 32 рынках показатели доходности остались без изменений. Несколько рынков, в том числе Прага и Осло, показали наиболее существенное падение (50 базисных пунктов).Москва и Санкт-Петербург стали единственными рынками, на которых был зафиксирован рост доходности (87 и 88 базисных пунктов соответственно).
В IV квартале 2014 года произошло снижение доходности индустриальной недвижимости: за этот период индекс доходности индустриальной недвижимости CBRE в странах Европы, Ближнего Востока и Африки упал на пять базисных пунктов и составил на 32 базисных пункта меньше, чем в прошлом году.Снижение доходности наблюдалось на 15 рынках, два рынка показали ее рост, а на остальных 34 рынках показатели доходности остались без изменений. Наиболее существенное падение произошло в Лиссабоне (75 базисных пунктов), в то время как в Дублине и Бухаресте доходность упала на 50 базисных пунктов, а в Лондоне — на 30 базисных пунктов.Падение доходности на уровне 25 базисных пунктов также было зафиксировано в Хельсинки, Будапеште, Барселоне и Манчестере.Москва снова показала наиболее существенный рост доходности индустриальной недвижимости на уровне 150 базисных пунктов, таким образом, доходность данного сегмента в российской столице составила 12,75%.
СТАВКИ АРЕНДЫ
В IV квартале 2014 года ставки аренды офисной недвижимости на европейских рынках показали квартальный рост на уровне 1,6%, при этом рост по сравнению с прошлым годом составил 2,7%. Среди 15 рынков, на которых был отмечен рост арендных ставок, наиболее существенное увеличение показали Марсель и Белфаст, где арендные ставки выросли на 11% и 7% соответственно.Ряд более крупных рынков, в том числе Лондон, Франкфурт, Мадрид и Милан, продемонстрировали повышение ставок на 2–4%.Наиболее существенное падение ставок произошло в Санкт-Петербурге (-34%), в то время как в Москве ставки аренды офисной недвижимости снизились на 25%.
В IV квартале 2014 года был отмечен рост ставок аренды торговой недвижимости; при этом в странах Европы, Ближнего Востока и Африки индекс ставок аренды CBRE на торговую недвижимость на центральных улицах вырос на 1,1%, а индекс ставок аренды в торговых центрах — всего на 0,1%.Пять из 54 рынков, проанализированных в исследовании, показали рост, 46 из них остались без изменений, и на трех рынках было зарегистрировано падение ставок.Самый заметныйрост арендных ставок на различных рынках торговой недвижимости показали Дублин (11%) и Рига (7%). Наиболее существенное падение арендных ставок зафиксировано в Санкт-Петербурге(-36%).
В IV квартале 2014 года ставки аренды в сегменте индустриальной недвижимости в основном остались без изменений; в странах Европы, Ближнего Востока и Африки индекс арендных ставок CBRE на индустриальную недвижимость увеличился всего на 0,1% за квартал и превысил уровень прошлого года на 0,8%.Три из 51 рынка показали рост, четыре рынка показали падение, на остальных 44 рынках ситуация осталась без изменений.Наиболее существенное увеличение арендных ставок было отмечено в Дубае (6%) и Дюссельдорфе (4%).По сравнению с этими показателями самое сильное падение арендных ставок произошло в Санкт-Петербурге (-14%) и Киеве(-12%).
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE комментирует сделку:
«Перспективы экономического роста в Европе остаются достаточно слабыми. К тому же они ухудшились в сравнении с ожиданиями, доминировавшими еще несколько кварталов назад. В результате ставки аренды на подавляющем большинстве европейских рынков остановили свой рост и остаются достаточно стабильными. Тем не менее, инвесторы продолжают наращивать свою активность: в Европе в 2014 году объем инвестиций вырос на 32%. Это связано с тем, что доходность альтернативных инструментов с фиксированной доходностью в Европе сейчас находится на минимальных уровнях.
В России ситуация пока остается сложной под влиянием угрозы заметного падения экономической активности и сильной девальвации курса рубля. Тем не менее, есть вероятность, что уже в первом полугодии 2015 года падение рынка, наконец, остановится».
Анализ основывается на квартальном мониторинге рынков премиальной недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки, которые включают в себя 58 рынков офисной недвижимости, 54 рынка торговой недвижимости и 51 рынок индустриальной недвижимости.
