Торговые центры в России столкнулись не с очередной ротацией арендаторов, а с более глубоким сдвигом. По данным Data Insight, доля e-commerce в российском ритейле без учета автомобилей и топлива в 2025 году достигла 25,6%, а в непродовольственном сегменте онлайн впервые занял больше половины рынка — 52%. Параллельно fashion-сети сокращают офлайн-присутствие, и сами ТЦ все хуже конвертируют посещаемость в покупки.
Для владельцев объектов это уже вопрос не заполняемости галереи, а устойчивости всей конструкции. Торговые центры теряют не только трафик, но и способность зарабатывать на нем. Прежняя логика, в которой поток создавали магазины одежды, а затем подхватывали рестораны и кинотеатры, слабеет.
Шопинг уходит первым
Fashion-сегмент сжимается быстрее и заметнее других. В 2025 году Concept Group закрыла 47% магазинов. Gloria Jeans объявила о закрытии 150 точек в России. Modis подала заявление о банкротстве. СМИ также сообщали о планах Zenden сократить сеть. По данным NF Group, в 2025 году об уходе с российского рынка в сегменте одежды и обуви объявили 28 брендов, из них 23 — российские.
Такой масштаб уже трудно свести к проблемам отдельных компаний. В NF Group связывают динамику с пересмотром стратегий у российских брендов, которые активно расширялись в 2022–2023 годах, а затем начали закрывать бизнес, переходить в онлайн или оставлять лишь часть офлайн-точек. В 2026 году массового полного ухода брендов уже нет, но оптимизация продолжается: Gloria Jeans, Concept Club, Finn Flare, O’STIN, All We Need сокращают присутствие, сохраняя сильные локации.
Для торговых центров это удар не только по арендному пулу, но и по частоте визита. Одежда и обувь долго оставались одним из главных поводов для поездки в ТЦ. Когда этот сегмент сжимается, ослабевает и механизм, который собирал поток по всей галерее. Торговый центр все меньше работает как канал продаж и все чаще — как пространство посещения.
Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай связывает ослабление шопинг-функции ТЦ с быстрым ростом электронной торговли. Маркетплейсы закрывают потребность в покупке за счет ассортимента, цены, скорости доставки, плотной сети пунктов выдачи, примерки и постоплаты. В этой конкуренции торговый центр перестает быть самым удобным каналом для базовой непродовольственной покупки.
Люди приходят, деньги — реже
Проблема торговых центров теперь измеряется не только в посещаемости. По словам вице-президента Союза торговых центров Наталии Кермедчиевой, в 2025 году около 80% ТЦ в России столкнулись с падением трафика. По итогам опроса 2 тыс. объектов 62,7% сообщили о снижении посещаемости на 10%, еще 21% — более чем на 10%. Почти 70% торговых центров зафиксировали падение оборотов, причем для каждого пятого оно превысило 20%.
Сдвиг виден в разрыве между визитом и покупкой. Люди по-прежнему приезжают в торговые центры, но все реже используют их как место покупки. Поток теряет коммерческую плотность: присутствие в объекте больше не обеспечивает арендаторам прежней экономики.
Это меняет и ценность пространства внутри ТЦ. Раньше сам статус объекта и набор известных брендов были достаточным аргументом для арендатора. Теперь все чаще решает конкретная точка: первый этаж или нет, близость ко входу, видимость, доступность с улицы или метро. Когда спрос сжимается, слабые зоны внутри даже хорошего объекта начинают провисать быстрее, чем раньше.
Общепит уже не страхует
Общепит долго считался страховкой для торговых центров: то, что нельзя перевести в онлайн, должно было поддерживать поток и задерживать посетителя внутри объекта. Но и эта логика дает сбой.
Омбудсмен в сфере ресторанного бизнеса Москвы Сергей Миронов говорит, что больше всего ресторанов закрывается не на улицах, а именно в торговых центрах. Причина та же: с развитием онлайн-торговли люди стали реже ходить в ТЦ, а значит, реже заходить и в заведения внутри них. При этом далеко не все собственники готовы снижать аренду. Часть ресторанов работает в минус, и вопрос закрытия становится вопросом времени.
Порог входа здесь слишком высок, чтобы мириться с падающей выручкой. Открытие большого ресторана в ТЦ сегодня обходится в $1–2 млн. При нынешней рентабельности вернуть такие вложения, по оценке Сергея Миронова, уже сложно. Поэтому новые проекты охотнее идут в стрит-ритейл, а внутри торговых центров рассматривают прежде всего лучшие места — у входа, рядом с метро, на первом этаже.
В NF Group не говорят о массовом уходе ресторанов из ТЦ, но подтверждают: открываться там стало труднее, а интерес бизнеса концентрируется вокруг топовых локаций. Модель, в которой фудкорт можно поставить в глубине объекта и быть уверенным, что поток дойдет до него сам, больше не работает так, как раньше.
Основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский говорит о необходимости менять подход: в старой концепции общепит делали якорем для «протягивания» посетителя по всей площади, и в результате кафе или фудкорт часто оказывались слишком далеко от входа. При снижающемся трафике такая схема ведет к падению выручки и требует реновации площадей.
Кинотеатры тоже не удерживают центр
Еще один привычный якорь — кинотеатры — перестал быть надежной опорой для торгового центра. После локдауна о возможном массовом исходе этого сегмента из ТЦ начали говорить особенно часто. В новых проектах кинотеатры, по данным IBC Real Estate, уже исчезали полностью. Сокращение площадей под этот формат продолжилось и в 2026 году: в Санкт-Петербурге доля кинотеатров в ТЦ снизилась с 43% до 32% по сравнению с предыдущим годом.
Речь не обязательно о резких закрытиях. Скорее о том, что прежний набор якорей больше не работает как универсальная формула. Fashion теряет позиции из-за ухода покупателя в онлайн. Рестораны требуют другой арендной модели и более сильной точки внутри объекта. Кинотеатры сокращаются после затяжного кризиса посещаемости.
Новый сценарий визита
Ответом на этот сдвиг становится не замена одной сети на другую, а пересборка самого объекта. Сергей Миронов говорит о необходимости баланса между торговой и развлекательной составляющей. По его словам, посетителя способны удерживать детские развлечения и магазины, где сохраняется офлайн-ценность выбора: там, где товар нужно посмотреть, протестировать, сравнить. Среди таких форматов он приводит в пример «Золотое яблоко» и «Стокманн».
Торговый центр больше не может рассчитывать на инерцию шопинга. Ему нужен самостоятельный сценарий визита — с поводом приехать, провести время и задержаться в объекте. Для собственника это вопрос более гибкой арендной политики, пересмотра расположения якорей и готовности реновировать площади, если старая конфигурация перестала работать.
По данным NF Group, бренды не уходят с рынка целиком, но сохраняют успешные точки. Конкуренция между ТЦ теперь идет не только за арендатора, но и за право считаться для него эффективной площадкой. Выигрывать будут не обязательно самые большие объекты, а те, кто способен доказать и бренду, и посетителю ценность физического присутствия.
Вывод
Торговые центры теряют прежнюю функцию. Онлайн забрал значительную часть шопинга, fashion-сегмент больше не обеспечивает стабильный поток, а рестораны и кинотеатры не компенсируют его автоматически. Вопрос теперь не в том, кем заменить ушедший магазин, а в том, какую причину дать человеку для визита.
От этого зависит уже не состав арендаторов, а жизнеспособность объекта. В ситуации, когда покупка все чаще совершается вне торговой галереи, решающим становится не масштаб ТЦ, а его способность заново собрать собственную логику — более гибкую и связанную с реальным поведением посетителя.
