Центральный street retail Москвы остается заполненным, но уже не работает как единый универсальный рынок. По данным IBC Real Estate, доля свободных площадей на 12 ключевых торговых улицах столицы составляет 7,4% — ниже докризисного уровня 2019 года, когда показатель достигал 9,3%. За общей устойчивостью скрывается более важный сдвиг: одни улицы закрепляются за ресторанами и кафе, другие — за fashion-ритейлом, а ценность адреса все сильнее зависит от соответствия формата сложившемуся торговому коридору.
Вакантность низкая, движение высокое
Ключевые торговые улицы Москвы не испытывают избытка пустующих помещений. За год здесь открылось 122 новых магазина и точки общественного питания, а освобождающиеся площади быстро занимают новые арендаторы. Но стабильная доля вакансии не равна неподвижности: рынок активно перебирает форматы, сети и концепции.
Разрыв между улицами становится заметнее. В Камергерском переулке свободных площадей нет, на Маросейке вакантность составляет 3%, на Новом Арбате — 4%. Эти локации сохраняют почти полную заполняемость и остаются наиболее востребованными у арендаторов.
Самый резкий разворот произошел в Столешниковом переулке: за год вакантность снизилась с 24% до 10%. Площади заняли флагманы российских игроков — магазины одежды и обуви Monochrome и Pervert, ювелирный Avgust, а также BORK. Для улицы, долго ассоциировавшейся с премиальным ритейлом, это не возвращение к прежней конфигурации, а смена состава арендаторов при сохранении статуса.
Мясницкая, напротив, показала рост свободных площадей на 10 п.п., до 15%. Там закрылись несколько операторов общепита, включая Ocean Basket, Prime café, River One и «Шоколадницу», а также мультибрендовый магазин «Камень» и банковское отделение. Центральная локация сама по себе уже не страхует от ротации, особенно там, где близкие форматы конкурируют за одну и ту же аудиторию.
Гастрономические и fashion-коридоры
Структура арендаторов на ключевых торговых улицах в целом остается устойчивой, но отдельные коридоры получают все более ясный профиль. Камергерский и Климентовский переулки, а также Мясницкая улица формируются как гастрономические направления. Доля кафе и ресторанов в Камергерском достигает 66%, в Климентовском — 58%, на Мясницкой — 51,3%.
Для ресторанов и кофеен такая среда дает готовый поток аудитории: люди уже приходят на улицу за едой, встречами и городским досугом. Обратная сторона — плотная конкуренция. Чем сильнее улица ассоциируется с гастрономией, тем выше требования к концепции, сервису, цене и узнаваемости.
Петровка и Столешников переулок развиваются иначе. Это fashion-коридоры, где доля арендаторов одежды и обуви значительно выше, чем на остальных улицах. В Столешникове она достигла 47,2%, на Петровке — 32%; на других улицах показатель составляет 8%.
В таких локациях помещение работает не только как точка продаж. Для fashion-бренда адрес становится частью позиционирования: соседство, фасад, поток аудитории и ожидания покупателей складываются в единый коммерческий контекст. Поэтому восстановление Столешникова за счет российских игроков важно не только как снижение вакантности, но и как перенастройка премиального офлайн-ритейла.
Общепит держит улицы — и чаще других меняется
Общественное питание остается крупнейшей категорией арендаторов центрального street retail. На кафе, рестораны, бары и клубы приходится 40% структуры арендаторов — почти каждое второе помещение на ключевых торговых улицах Москвы. За год операторы общепита обеспечили 54 из 122 открытий, или 44%.
Та же категория дала максимум закрытий. За год на центральных улицах прекратили работу 55 точек общепита; почти треть закрытий пришлась на сетевых операторов, включая «Шоколадницу», Cofix и One Price Coffee. По оценке Екатерины Ногай, руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, ротацию ускоряют изменение потребительского поведения, конкуренция внутри категории и давление продуктовых сетей, развивающих готовую еду, кулинарию и кофе-пойнты.
Для собственников помещений это сдвигает фокус с самой заполняемости на устойчивость арендатора в конкретной среде. Сильный поток и узнаваемая улица уже не гарантируют долгую работу точки. В перегретом сегменте быстрее проявляются слабая концепция, неудачная экономика и отсутствие отличимого предложения.
Арендатору центральная улица тоже дает не универсальное преимущество, а набор условий. Ресторанный формат может выиграть от гастрономического окружения, но сразу попадает в плотную конкурентную среду. Fashion-бренд получает больше от Петровки или Столешникова, если его ценовой уровень, аудитория и визуальный язык соответствуют профилю улицы.
После приостановок
Отдельный слой рынка — помещения операторов, приостановивших деятельность после 2022 года. Тогда такие магазины присутствовали на пяти из 12 ключевых торговых улиц Москвы, их доля составляла 2,2%. К 2026 году показатель снизился до 1,0%, а такие точки остались только в двух коридорах.
По мере истечения договоров аренды эти площади выходят из состояния неопределенности. За последний год торговые пространства освободили Chanel на Петровке и Omega на Кузнецком Мосту; на Кузнецком Мосту потенциальной вакансии не осталось. Рынок постепенно возвращает такие помещения в обычный оборот аренды.
IBC Real Estate допускает, что в ближайший год оптимизация бизнеса и закрытие неприбыльных точек могут увеличить вакантность в пределах 1 п.п. Прогноз не отменяет устойчивого спроса на центральные локации, но делает качество арендатора и соответствие формату улицы важнее скорости заполнения помещения.
Читайте также: Российская розница закрывает лишние метры: почему магазины перестали гарантировать рост
Адрес как фильтр
Центральные торговые улицы Москвы уже недостаточно оценивать только через долю свободных площадей. При вакантности 7,4% рынок выглядит устойчивым, но внутри него усиливается специализация: Камергерский, Климентовский и Мясницкая работают как гастрономические коридоры, Столешников и Петровка — как fashion-направления, остальные улицы сохраняют более смешанную структуру.
Для арендатора престижный адрес становится лишь исходным условием. Важнее — совместимость формата с улицей, соседями и ожиданиями аудитории. Для собственника вопрос тоже смещается: помещение нужно не просто сдать, а подобрать оператора, который выдержит конкуренцию именно в этом коридоре. Центр Москвы остается рынком качественного спроса, но универсальных локаций в нем становится меньше.
