В Москве и ближайшем Подмосковье свободны лишь 7,7% уже введённых качественных площадей light industrial на участках, где возможно пищевое производство, по данным Nikoliers. Для производителей дефицит определяется не только количеством свободных метров: выбор ограничивают инженерная готовность объекта, близость к рынкам сбыта, логистические расходы и доступность персонала.
По данным Nikoliers, общий объём введённых качественных площадей light industrial на участках с возможностью пищевого производства составляет почти 58 тыс. кв. м. Свободны около 4,4 тыс. кв. м, или 7,7%. Для пищевого бизнеса этого показателя недостаточно, чтобы оценить реальную доступность помещений: универсальный производственно-складской блок может не соответствовать техническим требованиям конкретного производства.
Особенно чувствителен выбор локации для операторов, которым важно оставаться рядом с основными рынками сбыта в Москве, включая ритейл и индустрию гостеприимства. Более удалённые площадки расширяют выбор недвижимости, но, по оценке Nikoliers, повышают логистические расходы и усложняют привлечение сотрудников. Поэтому адрес объекта влияет не только на стоимость недвижимости, но и на движение готовой продукции, организацию хранения и доступ к персоналу.
Второе ограничение — инженерная инфраструктура. Пищевому производству требуются достаточные электрические мощности, вентиляция, канализация, мокрые зоны и жироуловители. Без этих систем формально свободный light industrial не становится готовой производственной площадкой: компании приходится учитывать необходимую инженерную адаптацию наряду с расположением и площадью объекта. Элеонора Богданова из Nikoliers связывает реальную доступность таких помещений именно с сочетанием вакансии и технической пригодности.
Читайте также: Холодные склады растут в метрах, но дефицит для продовольственной логистики сохраняется
Разрыв между общим и потенциально доступным для пищевых операторов предложением заметен и в строящихся проектах. В пределах МКАД и до 10 км от него проектируется и строится около 2,07 млн кв. м качественного light industrial. Только порядка 352 тыс. кв. м, или 17%, приходится на участки, где пищевое производство разрешено либо такая возможность заявлена девелопером. Более 208 тыс. кв. м из этого объёма относится к комплексу СЕЗАР ПРО «Рябиновая 42»; без него соответствующий объём сокращается примерно до 143 тыс. кв. м. Для проекта девелопер заявляет электрическую мощность 30 МВт, мокрые точки и технологическую вентиляцию.
Для производителей это меняет логику выбора недвижимости. Сравнивать приходится не только площадь, ставку и адрес, но всю производственно-логистическую конфигурацию: где разместить выпуск продукции и склад готовых товаров, насколько далеко находятся ключевые каналы сбыта, какое транспортное плечо возникает, хватает ли инженерных ресурсов и сможет ли компания обеспечить объект персоналом. Для директоров по логистике и операционных руководителей площадка становится частью планирования товарных и ресурсных потоков, а не отдельной задачей блока недвижимости.
Дефицит light industrial для пищевого бизнеса определяется объёмом не номинально свободных, а реально доступных площадей — с подходящей локацией, разрешённым использованием и необходимой инженерной инфраструктурой. Большой объём проектируемого и строящегося light industrial не означает столь же широкого выбора для пищевых производств: только часть площадок соответствует земельному критерию, а техническая пригодность требует отдельной оценки.
