В низкотемпературных логопарках Москвы и Подмосковья стало больше свободных площадей, но для продовольственных цепочек это не снимает главного ограничения — нехватки подходящей холодильной инфраструктуры в нужной географии. По данным IBC Real Estate, вакантность в столичном сегменте в январе—июне 2026 года выросла до 4,1%, оставаясь заметно ниже уровня свободных площадей на складском рынке в целом. Холодные склады в России в основном строятся под конкретного заказчика и редко попадают в широкий арендный оборот.
Низкотемпературные склады — один из самых специализированных сегментов складской недвижимости. Такие объекты поддерживают постоянный температурный режим от −5°C до −40°C; основной спрос формируют ритейлеры и производители продуктов питания. В отличие от стандартных складов, такие площади трудно заменить универсальным помещением: температурный режим, инженерия и эксплуатационные требования сразу сужают круг доступных вариантов.
В Москве и области доля свободных площадей в низкотемпературных логопарках за год выросла с 2,8% до 4,1%. В других регионах России показатель почти не изменился: плюс 0,1 процентного пункта, до 1,9%. На складском рынке всех категорий в Москве и области динамика резче: партнер NF Group Константин Фомиченко оценивает рост вакантности на 5 процентных пунктов год к году, до 6,7%.
Для компаний, которым нужны холодильные мощности, общий показатель вакантности дает неполную картину. В обычных складах рост свободных площадей быстрее превращается в выбор для арендатора. В низкотемпературном сегменте свободный объект должен совпасть сразу по нескольким параметрам: локации, температурному режиму, инженерной готовности и пригодности под конкретную товарную категорию.
Новые метры не всегда попадают на рынок
Холодный складской сегмент в России во многом формировался не как открытый арендный рынок, а как набор объектов под конкретные операционные задачи. Директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев говорит, что основной объем низкотемпературных складов обеспечивают built-to-suit-проекты — объекты, построенные под нужды конкретного заказчика. Такой ввод увеличивает общий фонд, но не создает свободного предложения для остальных арендаторов.
Константин Фомиченко из NF Group отмечает, что спекулятивно низкотемпературные склады в России практически не строятся из-за невысокой ликвидности. Даже появление новых площадей не обязательно облегчает поиск склада для ритейлера, производителя или логистического оператора, если объект изначально закреплен за одним заказчиком.
В 2026 году этот дисбаланс заметен и в планах ввода. Старший аналитик рынка складской недвижимости Remain Юлия Бояркина оценивает ввод низкотемпературных складов в Москве и Подмосковье в 160 тыс. кв. м — на 36% меньше год к году. Общий ввод складов, по ее оценке, напротив, вырастет на 11%, до 2,3 млн кв. м.
IBC Real Estate оценивает общий объем низкотемпературных складов Московского региона в 2026 году в 9 млн кв. м, с ростом на 9%. Но рост фонда и доступность площадей — разные вещи. Если значительная часть строительства остается привязанной к конкретным заказчикам, рынок получает больше холодильной инфраструктуры статистически, но не всегда получает больше вариантов для аренды.
На динамику влияет осторожность крупнейших FMCG-сетей. По данным Infoline, 200 ключевых игроков в 2026 году запустили 282,5 тыс. кв. м торговых площадей — на 36,4% меньше год к году и минимум за 15 лет. Александр Шевелев связывает эту динамику с оптимизацией сетями логистических площадей, включая низкотемпературные. Директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов говорит, что часть таких площадей выходит на рынок субаренды, но дальнейшего роста вакантности он не ждет.
Субаренда может расширить выбор в отдельных локациях, но не меняет устройство рынка. Низкотемпературный сегмент по-прежнему зависит от инвестиционных решений крупных заказчиков и точечных проектов, а не от широкого спекулятивного девелопмента.
Читайте также: Вакантность складов растет: что меняется для арендаторов Московского региона
Региональный перекос
Основное внимание на рынке традиционно сосредоточено на Московском регионе, но для продовольственной логистики дефицит холодных мощностей острее проявляется за пределами крупнейших агломераций. По данным IBC Real Estate, на Москву и Подмосковье приходится 42% всего низкотемпературного предложения России, на Санкт-Петербург и область — 9%, на остальные регионы — 49%.
Для цепей поставок продовольствия площадь в столичном регионе не решает задачу хранения и распределения по стране. Холодильные мощности нужны на маршрутах между добычей, производством, переработкой, портами, распределительными центрами и розницей. Если подходящего объекта нет рядом с критической точкой маршрута, издержки растут не из-за отсутствия склада «вообще», а из-за отсутствия склада там, где он нужен.
Президент Всероссийской ассоциации рыбопромышленников Герман Зверев называет дефицит и неравномерное распределение качественных оптовых складов одним из факторов, сдерживающих потребление рыбы. По его словам, основной объем рыбы вылавливается за 8–9 тыс. км от ключевых регионов сбыта, а нехватка мощностей для хранения увеличивает издержки и ограничивает ассортимент.
Рыбная отрасль показывает, как складская инфраструктура становится частью экономики товарной цепочки. Для продукции, которая продается преимущественно в замороженном виде, холодный склад — не вспомогательная недвижимость, а элемент модели поставки. От него зависит, где можно накопить товар, как долго его можно хранить и насколько широкий ассортимент попадет в дальнейшее распределение.
Эффект различается по категориям. Руководитель Национальной мясной ассоциации Сергей Юшин отмечает, что для производителей мяса проблема низкотемпературных складов не стоит столь остро: значительная часть продукции производится недалеко от мест реализации и поставляется в охлажденном виде. Разница между рыбой и мясом показывает, что потребность в холодной инфраструктуре определяется не только типом товара, но и расстоянием до потребителя, форматом хранения и логикой сбыта.
Что меняет рост вакантности
Для арендаторов увеличение свободных площадей в низкотемпературных логопарках может дать больше вариантов в отдельных точках рынка, но не переломить ситуацию с доступностью холодильной инфраструктуры. В сегменте, где значительная часть объектов строится под заказчика, а спекулятивное строительство почти отсутствует, вакантность растет медленнее и работает иначе, чем в обычных складах.
Ритейлеры и производители продуктов питания остаются зависимыми от заранее выстроенной логистической конфигурации. Нужный объект должен быть не просто свободным, а технологически и географически подходящим. Для рыбной отрасли, где расстояние между добычей и основными регионами сбыта измеряется тысячами километров, такая зависимость особенно чувствительна.
Рост вакантности в холодном сегменте не отменяет дефицита, а делает его менее очевидным. Свободные площади появляются, но рынок остается ограниченным по структуре, географии и доступности. Для продовольственной логистики давление сохраняется там, где холодильная мощность должна находиться не в статистике предложения, а в конкретной точке цепи поставки.
