Рынок light industrial Московского региона резко наращивает предложение. Во II квартале 2026 года ввод площадей за пределами МКАД вырос на 42% к предыдущему кварталу, а доля свободных помещений достигла 14%. По оценке CORE.XP, до конца года на рынок потенциально может выйти еще 502 тыс. кв. м — при уже заметном замедлении поглощения новых площадей.
Строительство ускоряется
За первое полугодие 2026 года за пределами МКАД было введено 127 тыс. кв. м light industrial. Во II квартале объем нового предложения составил 75 тыс. кв. м против примерно 52 тыс. кв. м в первые три месяца года. Общий объем качественного предложения достиг 1,095 млн кв. м.
Основная часть заявленного на 2026 год строительства еще впереди. В CORE.XP оценивают потенциальный ввод до конца года еще в 502 тыс. кв. м. Если этот объем будет реализован, годовой показатель достигнет 629 тыс. кв. м — на 77% больше результата 2025 года, когда было введено 355 тыс. кв. м.
Сценарий не гарантирован. В CORE.XP допускают перенос части объектов на 2027 год из-за ограниченной платежеспособности конечных пользователей, снижения деловой активности и увеличения предложения. Заявленный pipeline поэтому одновременно отражает масштаб девелопмента и нагрузку, которую спросу предстоит принять во второй половине года.
К концу II квартала вакансия за пределами МКАД достигла 151 тыс. кв. м, или 14% предложения. Почти треть этого объема — 32% — приходится на объекты, построенные в первом полугодии 2026 года.
Объем сделок за тот же период составил 121 тыс. кв. м, причем во II квартале было реализовано 55 тыс. кв. м. Напрямую сопоставлять ввод и сделки как две стороны одного баланса некорректно: это разные показатели. Но рост вакансии одновременно с выходом новых объектов фиксирует более медленное поглощение предложения.
Сильнее всего это проявляется в одноэтажном формате, который формирует почти весь существующий рынок за пределами МКАД. На него приходится 99% вакантных площадей, а доля свободного предложения выросла с 12% в I квартале до 16% во II квартале. В многоэтажных объектах вакансия сохранилась на уровне 1%, хотя сам сегмент пока значительно меньше по масштабу.
Спрос при этом сохраняется, но концентрируется в проектах с близкими сроками готовности. Половина объема сделок первого полугодия пришлась на объекты на стадии строительства. Из них 92% — на проекты со сроком ввода до конца 2026 года и еще 8% — на объекты, которые должны быть завершены в I квартале 2027-го.
Читайте также: Light industrial наращивает предложение: спрос становится главным тестом для рынка
Вакансия растет, ставки пока не снижаются
Увеличение свободного предложения пока не привело к снижению ставок на основном субрынке. Средневзвешенная ставка аренды свободных блоков light industrial в Московском регионе по итогам II квартала составила 14 849 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов и осталась на уровне предыдущего квартала.
Ценовое давление проявляется точечно. В многоэтажных объектах средняя запрашиваемая ставка составила 17 189 руб. за кв. м в год. В CORE.XP связывают ее снижение с выходом нового маркетируемого предложения и конкуренцией со стороны более дешевого одноэтажного формата.
В первом полугодии 78% реализованных площадей пришлось на продажу против 73% годом ранее. Крупнейшую долю спроса сформировали производственные компании — 60% объема сделок. Эти данные не дают основания судить об экономической эффективности покупки по сравнению с арендой, но фиксируют устойчивую ориентацию значительной части конечных пользователей на собственность.
Москва пока живет по другим правилам
Внутри МКАД light industrial остается небольшим и формирующимся субрынком. К концу первого полугодия существующее предложение составляло 39 тыс. кв. м, тогда как еще 147 тыс. кв. м находилось в стадии строительства с плановым завершением до конца 2026 года.
Уровень ставок и цен здесь заметно выше, чем за МКАД. Средняя ставка аренды во II квартале составила 22 542 руб. за кв. м в год без НДС, включая операционные расходы, снизившись на 4% за квартал. Средняя цена продажи выросла на 6% — до 186 543 руб. за кв. м без НДС.
В первом полугодии в многоэтажном формате внутри МКАД было реализовано 22 тыс. кв. м в аренду и продажу — больше, чем за весь 2025 год, когда объем сделок составил 19 тыс. кв. м. Пока небольшой масштаб не позволяет переносить московскую динамику на весь регион. За МКАД сформирован основной объем предложения и уже растет вакансия; внутри города рынок расширяется с гораздо более низкой базы и при более высоких ставках.
Проверка второй половиной года
Текущие показатели не подтверждают перепроизводство light industrial. Сделки продолжаются, значительная часть спроса приходится на строящиеся объекты, а ставки за пределами МКАД сохраняют стабильность. При этом рост вакансии и высокая доля недавно введенных объектов в свободном предложении уже ограничивают скорость поглощения.
Дальнейшая динамика будет зависеть от того, какая часть заявленных 502 тыс. кв. м действительно выйдет на рынок до конца года. CORE.XP допускает перенос части ввода на 2027 год, если активность конечных пользователей останется ограниченной.
Во второй половине 2026 года рынку предстоит проверить не способность строить больше, а способность переварить резко выросшее предложение без дальнейшего увеличения вакансии и давления на коммерческие условия.
