Сегмент light industrial сохраняет высокий спрос со стороны бизнеса, но рост стоимости заемного капитала и ограниченные возможности девелоперов по запуску новых проектов ведут к сокращению предложения. На горизонте нескольких лет наиболее ликвидные блоки могут быть полностью выкуплены и заняты, предупреждают в RBNA.
Спрос устойчивый, а новых проектов всё меньше
Сегмент light industrial — малые и средние производственно-складские блоки с офисной составляющей — завершает год с устойчивым спросом, несмотря на волатильность ставок и макроэкономическую неопределённость. По оценке генерального директора RBNA Павла Несмачного, текущая рыночная конъюнктура и высокая стоимость заёмного финансирования заметно ограничивают девелоперов: запуск новых объектов, включая индустриально-складские комплексы, замедляется.
На практике это означает, что в ближайшие годы объём ввода light industrial будет снижаться, а предложение — сокращаться. По мере вымывания свободных блоков «окно возможностей» для покупки помещений на первичном рынке будет постепенно закрываться, особенно в качественных проектах с удачной локацией.
Кто покупает и как используются помещения
По словам Павла Несмачного, около 42–44% покупателей в проектах RBNA — инвесторы, приобретающие блоки для последующей сдачи в аренду. На момент выступления среди таких лотов не оставалось ни одного свободного, все помещения были сданы и использовались преимущественно под хранение. Остальные резиденты — это компании, размещающие в блоках собственный бизнес.
При этом предприниматели воспринимают light industrial уже не как «классический склад», а как многофункциональный инструмент: в одном пространстве объединяются лёгкое производство, склад, шоурум и офис. Такая универсальность поддерживает устойчивый спрос на блоки разных размеров — от небольших модулей для локального бизнеса до крупных помещений для компаний федерального уровня.
Портрет резидентов: от 3D-печати до пищевой отрасли
Структура резидентов в проектах RBNA демонстрирует диверсифицированный спрос на light industrial со стороны разных отраслей. Среди пользователей — компании, которые:
-
производят и обслуживают оборудование, в том числе использующее технологии 3D-печати;
-
работают в текстильной промышленности — от крупных оптовиков до производителей штор и спецодежды;
-
относятся к пищевой отрасли и предъявляют повышенные требования к санитарным нормам и инженерным системам (холод, вентиляция, водоподготовка).
Именно гибкая планировка и развитая инженерия делают такие блоки универсальными: пространство можно адаптировать под разные технологические процессы без капитальной реконструкции всего здания.
Что это значит для ритейла и логистики
Альтернатива классическим складам класса B/B+
Для сетевого ритейла, e-commerce и локальных дистрибьюторов формат light industrial становится удобной альтернативой традиционным складам:
-
помещения ближе к городу, проще в доступе для персонала и курьеров;
-
возможна комбинация функций: фулфилмент-центр, мини-РЦ, пункт самовывоза, шоурум и офис;
-
типовой блок легче масштабировать: взять дополнительно соседнее помещение, а не переезжать в новый комплекс.
На фоне ограниченного ввода крупной складской недвижимости и роста ставок в классических индустриальных парках наличие собственного или долгосрочно арендованного блока light industrial позволяет ритейлерам и логистам снизить зависимость от рынка больших «коробок».
Укрепление позиций инвесторов-арендодателей
Доля инвесторов, покупающих блоки для сдачи в аренду, уже достигает 42–44%, и свободных лотов у них нет — все помещения заняты.
Для логистических операторов и коммерческих сетей это означает, что:
-
надёжные владельцы блоков формируют пул «готовых к въезду» помещений;
-
при сокращении нового предложения рычаги влияния постепенно смещаются в пользу собственников, особенно в ликвидных локациях;
-
ставки аренды по качественным блокам с хорошей транспортной доступностью могут демонстрировать более устойчивую динамику, чем в сегменте крупной складской логистики.
Фокус на гибкости и time-to-market
Для компаний, работающих в формате быстрой дистрибуции и омниканальных продаж, важны не только ставка аренды, но и скорость ввода объекта в эксплуатацию. Формат light industrial позволяет:
-
быстрее запускать новые проекты (меньше времени уходит на перепланировку);
-
тестировать новые регионы или каналы продаж, не инвестируя сразу в крупные РЦ;
-
держать часть операций ближе к конечному потребителю — особенно для сегментов B2B-сервиса и локального e-commerce.
Выводы для участников рынка
Для ритейлеров и логистических операторов:
-
текущий этап — это шанс зафиксировать блоки light industrial в стратегически важных локациях, пока ликвидное предложение не вымыто полностью;
-
имеет смысл рассматривать формат не как «дополнение к складу», а как элемент операционной модели: городской хаб, сервисный центр, производственный участок ближе к клиенту;
-
при выборе объектов важно анализировать не только ставку, но и инженерную гибкость, возможность расширения и качество управляющей компании.
Для инвесторов:
-
проекты с качественным пулом резидентов из разных отраслей демонстрируют устойчивую заполняемость и низкий риск долгой вакансии;
-
в условиях сокращения ввода новых объектов капитализация уже построенных комплексов light industrial может расти быстрее, чем по более зрелым сегментам складской недвижимости.
С учётом ограничений по новому строительству и устойчивого спроса со стороны малого и среднего бизнеса формат light industrial постепенно превращается из нишевого продукта в полноценный инструмент городской логистики и лёгкой промышленности. Для компаний, которые планируют закрепиться в таких пространствах, вопрос уже не в том, стоит ли заходить в сегмент, а в том, успеют ли они сделать это до того, как окно возможностей окончательно сузится.
