Рынок малоформатной производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в начале 2026 года вошел в фазу сдержанного роста. При стабильных арендных ставках и неизменной цене продажи объектов класса А стоимость блоков класса B на первичном рынке за год выросла на 2%, до 64 тыс. руб. за кв. м. Наиболее устойчивый спрос сохраняется на помещения площадью 300–750 кв. м, которые позволяют малому и среднему бизнесу совмещать складскую и производственную функции в одном контуре.
Рынок перешел к более осторожному сценарию
По оценке NF GROUP, в начале 2026 года сегмент развивается по наиболее сдержанной траектории: участники рынка занимают взвешенную позицию, а спрос формируется точечно — под конкретные задачи бизнеса, а не в расчете на быстрое масштабирование. Для рынка это важный сигнал. Период, когда сам дефицит качественных площадей автоматически поддерживал рост по всем параметрам, сменяется более избирательной моделью, в которой компании внимательнее смотрят на формат объекта, его инженерные характеристики и функциональность.
Именно поэтому ценовая картина сейчас выглядит неоднородно. Если в верхнем сегменте собственники удерживают ценовые ориентиры без заметного движения, то в классе B рост сохраняется, но уже не за счет общего перегрева, а благодаря интересу к более доступным и прикладным форматам.
Что происходит со ставками аренды
По итогам 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на малоформатные производственно-складские помещения класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 11 900 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. Для класса B показатель находился на уровне 10 500 руб. за кв. м в год. С учетом НДС ставка для класса А достигает около 14 500 руб. за кв. м в год. В целом за год арендные ставки в сегменте остались стабильными.
Стабильность аренды при умеренном росте цены продажи — один из главных признаков текущего этапа. Он говорит о том, что рынок пока не закладывает резкого ускорения спроса со стороны арендаторов, но при этом сохраняет уверенность в инвестиционной привлекательности части форматов на первичном рынке.
Где растут цены, а где нет
Наиболее заметное изменение произошло в сегменте продажи объектов класса B. За год средняя запрашиваемая цена здесь выросла на 2%, до 64 тыс. руб. за кв. м без НДС и операционных расходов. Для объектов класса А ценовой ориентир остался на прежнем уровне — 105 тыс. руб. за кв. м без НДС и операционных расходов, или 128 тыс. руб. за кв. м с учетом НДС.
Для рынка это важное различие. Класс А в малоформатном сегменте уже торгуется в зоне, где дальнейший рост требует либо существенного расширения спроса, либо ощутимого улучшения качественных характеристик проекта. Класс B, напротив, остается более чувствительным к реальным потребностям пользователей — прежде всего компаний, которым нужен рабочий блок без избыточной инвестиционной нагрузки.
Почему спрос концентрируется на блоках 300–750 кв. м
По словам руководителя направления производственной недвижимости NF GROUP Евгения Платонова, наибольший интерес у арендаторов сегодня вызывают блоки площадью 300–750 кв. м. Именно такой формат позволяет компаниям гибко масштабировать бизнес и одновременно решать задачи хранения, сборки, легкого производства или размещения мастерских. Основными пользователями таких помещений остаются представители малого и среднего бизнеса.
Это один из ключевых выводов для рынка. В сегменте light industrial и малоформатной производственно-складской недвижимости спрос все чаще идет не от крупных распределительных моделей, а от операционно гибких компаний, которым нужен не просто склад, а универсальное пространство. Для них важны не максимальные площади, а рациональная конфигурация блока, инженерная готовность и возможность быстро встроить объект в текущую бизнес-модель.
Что это значит для собственников и девелоперов
Для девелоперов текущая ситуация означает, что рынок становится более требовательным к продукту. Сам по себе выход объекта на рынок уже не гарантирует высокой скорости реализации. Все большее значение имеют инженерные параметры, удобство деления на блоки, возможность адаптации под производство и качество технического оснащения. На это прямо указывает и комментарий NF GROUP о растущих требованиях пользователей к инженерным характеристикам объектов.
Для собственников существующих объектов вывод тоже достаточно практический. В сегменте, где спрос носит точечный характер, выигрывают помещения, которые решают конкретную задачу арендатора или покупателя: дают возможность быстро запустить производственную операцию, организовать небольшой складской контур или совместить несколько функций на ограниченной площади. Чем хуже объект отвечает этим задачам, тем сложнее ему конкурировать даже при сдержанной рыночной динамике.
Почему этот тренд важен для логистики и МСБ
Для малого и среднего бизнеса малоформатная производственно-складская недвижимость остается одним из немногих форматов, где можно сравнительно быстро получить управляемую площадку без масштабных капитальных затрат. Это особенно важно для компаний, которые работают в логистике, дистрибуции, контрактном производстве, сервисных операциях и локальной сборке.
Практический смысл тренда в том, что рынок постепенно смещается от универсальных решений к более прикладным. Компании выбирают не просто квадратные метры, а помещение под конкретный сценарий: склад и фасовка, производство и отгрузка, сервисная мастерская и запас. В таких условиях даже умеренный рост цены в классе B можно трактовать как следствие устойчивого спроса на наиболее функциональные и экономически оправданные блоки.
Евгений Платонов, руководитель направления производственной недвижимости NF GROUP, отмечает, что именно блоки 300–750 кв. м сегодня лучше всего отвечают запросу рынка, поскольку позволяют компаниям гибко расти и эффективно совмещать производственные и складские функции. При этом, по его словам, требования к инженерным характеристикам объектов заметно усиливаются.
Вывод
Рынок малоформатной производственно-складской недвижимости Петербурга и Ленинградской области входит в более зрелую фазу. Арендные ставки остаются стабильными, класс А удерживает ценовые ориентиры, а рост в классе B носит точечный и функциональный характер. Главный драйвер спроса — блоки среднего малого формата, которые нужны бизнесу не как резервная площадь, а как рабочий инструмент для производства, хранения и гибкого масштабирования. Для девелоперов и собственников это означает простую вещь: на новом этапе выигрывать будут не самые большие объекты, а самые точные по продукту.
