Складская карта Московского региона становится менее привычной: юг сохраняет лидерство, но юго-восток вышел на второе место по спросу на склады классов A и B. По данным NF GROUP, в 2021–2025 годах среднегодовой объём сделок на юго-восточном направлении достиг 368 тыс. кв. м, увеличившись на 103% к предыдущей пятилетке. Для арендаторов, 3PL-операторов, e-commerce и девелоперов склад всё чаще становится не просто объектом недвижимости, а точкой в маршруте — с привязкой к дорогам, агломерации и направлению товаропотока.
Юг сохраняет вес, но рынок уже не так однополярен
Южное направление остаётся крупнейшим складским кластером Московского региона. В 2021–2025 годах среднегодовой объём сделок здесь составил 836 тыс. кв. м против 558 тыс. кв. м в 2016–2020 годах, по данным NF GROUP. Такой рост подтверждает устойчивость юга как базовой локации для крупных складских размещений.
У этого лидерства понятная операционная база. Южное направление даёт доступ к федеральным трассам, связывает Московский регион с югом России, опирается на развитую складскую инфраструктуру и позволяет обслуживать как Москву, так и территории Новой Москвы. В 2021–2025 годах активность арендаторов и покупателей концентрировалась вдоль Симферопольского шоссе и трассы М-4. Спрос здесь формировали компании электронной торговли, логистические операторы и производственные компании.
Но устойчивость юга уже не делает его единственным очевидным центром складского спроса. Юго-восток за тот же пятилетний период перешёл в другую весовую категорию: среднегодовой объём сделок вырос с 181 тыс. до 368 тыс. кв. м. Его доля в структуре среднегодового спроса увеличилась с 12,6% в 2016–2020 годах до 16,1% в 2021–2025 годах.
Восточное направление усилилось ещё заметнее по доле: с 5,8% до 12,6%. Прежняя иерархия не исчезла, но стала сложнее. Складской спрос в Московском регионе больше не укладывается в схему, где юг остаётся главным направлением, а остальные локации работают как периферия.
Юго-восток усиливают дороги и агломерация
Рост юго-востока держится на сочетании транспортной доступности и близости к крупным городам. Для складской недвижимости это редкая по значимости комбинация: локация должна обслуживать московскую агломерацию, региональные товаропотоки и ежедневную операционную нагрузку арендатора.
Юго-восточное направление находится рядом с Балашихой, Люберцами, Электросталью, Жуковским и Раменским. Дополнительное значение имеет доступ к густонаселённым районам Юго-Восточного административного округа Москвы и Новой Москвы. Такая география повышает ценность складов для компаний, которым важны не только магистральные перевозки, но и плотность потребительского и делового спроса вокруг объекта.
Дорожная инфраструктура усиливает этот эффект. На юго-восток и восток работают развитие трассы М-12, запуск Юго-Восточной хорды и строительство Южно-Лыткаринской автодороги. Эти проекты меняют восприятие складской площадки: объект начинает оцениваться не только как место хранения, но и как узел, через который компания связывает Москву, Подмосковье и внешние направления доставки.
Читайте также: Новорязанское шоссе меняет конкуренцию локаций в light industrial
М-12 добавляет восточному и юго-восточному направлениям ещё один аргумент. Магистраль повышает связность Московского региона с Поволжьем и промышленными центрами дальше на восток. Для части компаний склады на востоке и юго-востоке Подмосковья становятся более привлекательными при работе с маршрутами в сторону Нижнего Новгорода, Казани и далее на восток страны.
Склад всё чаще выбирают от маршрута
Для арендатора складская локация всё меньше сводится к выбору «традиционно ликвидного» направления. Если компания обслуживает юг России, работает с крупными складскими блоками и опирается на сложившуюся инфраструктуру, южное направление сохраняет сильные позиции. Если в модели важны восточные маршруты, доступ к городам юго-востока Подмосковья и плотным районам московской агломерации, юго-восток становится самостоятельной точкой распределения.
Предварительные данные NF GROUP за I полугодие 2026 года показывают, что юг сохраняет вес и в текущем периоде. На южном направлении было заключено 11 сделок общим объёмом 177 тыс. кв. м, или 35,7% объёма сделок за первые шесть месяцев года. При этом северо-восточное, юго-восточное и южное направления показали сопоставимые объёмы — 70–80 тыс. кв. м; их доли составили 16,2%, 14,9% и 14,5% соответственно, по предварительной оценке NF GROUP.
Эти данные не меняют статуса юга, но показывают более плотную конкуренцию локаций. Для компаний, выбирающих склад в Московском регионе, расстояние до Москвы и привычность направления уже не закрывают весь вопрос. Всё большую роль играют зона доставки, профиль товаропотока, доступ к городам агломерации и будущая дорожная связность.
Для 3PL-операторов и e-commerce такая логика особенно чувствительна. Их складская сеть должна поддерживать обработку заказов, доступ к населённым районам и предсказуемое движение по ключевым маршрутам. Поэтому рост юго-востока важен не только для рынка недвижимости: он связан с тем, как компании выстраивают распределение товаров вокруг Москвы и за её пределами.
Девелоперы смотрят на дороги раньше арендатора
Для девелоперов усиление юго-востока и востока создаёт другую задачу — оценивать не только уже заключённые сделки, но и направления, которые получают инфраструктурную поддержку. Дорожные проекты становятся частью будущей конкурентоспособности складских локаций.
Константин Фомиченко, партнёр NF GROUP, считает, что перераспределение спроса по направлениям будет усиливаться по мере развития дорожной инфраструктуры и ввода новых складских проектов. По его оценке, южное направление сохранит статус одного из наиболее ликвидных для крупных складских размещений, тогда как восток может постепенно нарастить долю благодаря улучшению транспортной доступности, запуску новых проектов и развитию крупной агломерации на востоке Московского региона — от Балашихи и далее.
Это не сценарий автоматического разворота рынка в сторону востока. Южное направление остаётся крупнейшим складским кластером Московского региона. Но структура спроса становится менее однозначной: рядом с исторически сильными локациями формируются направления с собственной операционной логикой.
Выбор склада в Подмосковье всё чаще будет зависеть от того, какие маршруты, города и зоны спроса должен обслуживать конкретный объект. Юго-восток усиливается именно в этой рамке: не как замена югу, а как направление, где транспортная инфраструктура, агломерация и восточные товаропотоки складываются в самостоятельный аргумент для рынка.
