В Москве и Подмосковье на 2027 год может быть перенесен ввод 2,6 млн кв. м складской недвижимости — 46,4% объема, заявленного на 2026-й. По расчетам IBC Real Estate, доля отложенных проектов растет третий год подряд, тогда как спрос слабеет, а свободное предложение увеличивается. Рынок по-прежнему нуждается в новых складах, но все хуже принимает объекты, построенные без заранее определенного пользователя.
Переносы перестали быть исключением
В 2024 году изменение сроков затрагивало 27% заявленного складского ввода. В 2025-м показатель вырос до 37%, а в 2026-м может достичь 46,4%, следует из расчетов IBC Real Estate. В абсолютном выражении площадь объектов, ввод которых откладывается, увеличивается на 30% год к году.
Партнер NF Group Константин Фомиченко оценивает возможное сокращение объема сделок со складами в Москве и Подмосковье в 2026 году на 20–30%, до 1,1–1,3 млн кв. м. Одновременно доля свободных площадей, по оценке IBC Real Estate, достигла 7,7%, прибавив за год 3,5 процентного пункта. Их совокупный объем удвоился.
Новый склад теперь может выйти на рынок раньше, чем для него найдется пользователь. Перенос ввода в такой ситуации позволяет девелоперу не наращивать объем готовых, но незаполненных площадей.
Готовый объект еще не становится предложением
Наиболее уязвимыми оказались проекты, запущенные без договора с будущим арендатором или покупателем. По словам руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, около 540 тыс. кв. м отложенных складов уже построены, но не выводятся на рынок из-за отсутствия спроса.
Завершение строительства в этом случае не означает начала коммерческой эксплуатации. Пустующий комплекс требует затрат на содержание и не создает денежного потока для обслуживания заемного финансирования.
Управляющий партнер IBC Real Estate Станислав Ахмедзянов оценивает рост себестоимости строительства логопарков за последние пять лет в 80%. Чем дороже объект, тем чувствительнее его экономика к задержке заселения.
Часть таких проектов появилась в период высокого спроса 2022–2024 годов. Коммерческий директор RDS Александра Шакола допускает, что складским строительством тогда занимались в том числе непрофильные девелоперы. Некоторые из отложенных комплексов могут находиться в менее востребованных локациях, что дополнительно осложняет поиск арендатора или покупателя.
Расположение объекта, его характеристики и соответствие требованиям конкретного пользователя теперь влияют на спрос сильнее, чем сам факт наличия свободной площади.
От универсального склада — к объекту под заказчика
Маркетплейсы и ритейлеры продолжают расширять складскую инфраструктуру, но иначе подходят к новым мощностям. Директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов связывает сохраняющийся спрос прежде всего с форматом built-to-suit — строительством под требования заранее известного заказчика.
В такой модели параметры объекта, его расположение и будущая загрузка определяются до завершения строительства. Для части спекулятивных проектов отсутствие этого звена оказалось критическим.
Универсальный комплекс может не подойти крупному пользователю даже при общей потребности в площадях. Для маркетплейса или ритейлера имеют значение конфигурация здания, логистика внутри объекта и его положение относительно операционной сети. Рост спроса на складские мощности сам по себе не гарантирует заполнения любого нового логопарка.
Проекты с подтвержденным пользователем сохраняют опору на конкретный спрос. Строительство без предварительной сделки сильнее зависит от конъюнктуры.
Читайте также: Готовые склады без арендаторов давят на ставки в Московском регионе
Строить без пользователя стало дороже
Число новых складских проектов сокращается. Константин Фомиченко связывает эту динамику с ограниченным спросом, но финансовая нагрузка на девелоперов также усилилась.
В 2025 году склады исключили из московской программы мест приложения труда, предусматривавшей льготы для застройщиков. Инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков считает, что после изменения условий стимулов для запуска новых проектов стало меньше.
Девелоперу приходится учитывать высокую себестоимость строительства, расходы на содержание пустующего комплекса, долговую нагрузку и неопределенный срок поиска арендатора. При таком наборе условий перенос ввода может оказаться рациональнее завершения спекулятивного объекта по первоначальному графику.
Общего расчета на рост e-commerce или долгосрочную потребность в логистической инфраструктуре уже недостаточно. Проекту нужен пользователь, способный обеспечить загрузку после завершения работ.
Осторожный сценарий на 2027 год
В IBC Real Estate допускают, что в 2027 году объем переносов может сократиться при восстановлении спроса. Андрей Ощепков среди возможных источников новых сделок называет иностранные компании, включая китайские, однако не ожидает, что они полностью заместят объемы, которые в предыдущие годы обеспечивали крупнейшие маркетплейсы.
Дополнительный спрос может сформировать объединенная компания Wildberries и Russ, которой могут потребоваться новые мощности после утраты нескольких логистических комплексов. Этот фактор способен поддержать отдельные проекты, но пока не меняет общей картины: значительная часть заявленного предложения остается без подтвержденного пользователя.
Перенос почти половины складского ввода в Москве и Подмосковье фиксирует разрыв между объемом подготовленных проектов и текущей способностью рынка их поглотить. Спрос на логистическую инфраструктуру сохраняется, но для спекулятивного строительства отсутствие заказчика становится все более дорогим риском.
