Отдел исследований и консалтинга CBRE представляет «Глобальный сравнительный анализ доходности торговых центров на развивающихся рынках»
Лондон - Москва, 26 ноября 2013 года - Согласно результатам глобального исследования рынков (Global ViewPoint) компании CBRE, развивающиеся рынки предлагают интересные инвестиционные возможности, связанные со строительством торговых центров и существующими активами. В исследовании отмечается, что отсутствие подходящих торговых центров, которое особенно ощущается на развитых рынках по всему миру, на развивающих рынках создает условия для большей активности девелоперов и инвесторов торговой недвижимости по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости.
В результате,отделы исследований, консалтинга и оценки CBREразработали «Глобальный сравнительный анализ доходности торговых центров на развивающихся рынках» (GSCYB), задачей которого является повышение прозрачности таких рынков. Основной целью GSCYB является создание теоретической базы оценки ценообразования на развивающихся рынках и его сопоставление с текущей ставкой капитализации в целях выявления возможного несоответствия цен. Это исследование включает широкий диапазон развивающихся рынков, от находящихся на стадии зарождения, таких как Армения, до ОАЭ, где существует ряд торговых центров мирового класса, но инвестиционные рынки которых требуют дальнейшего развития.
Грэхем Хьюз, исполнительный директор по оценке и консалтингу компании CBRE, прокомментировал сложившуюся ситуацию следующим образом:
«Оценка торговых центров на развивающихся рынках, на которых заключается небольшое количество сделок, или сделки отсутствуют вовсе, может быть затруднительной. Именно поэтому мы создали эту глобальную модель. Большинство из 27 изученных нами развивающихся рынков предлагали приемлемое ценообразование; однако мы выявили 12 рынков, на которых были отмечены существенные расхождения между запланированной и текущей ставкой капитализации.
«Полученные результаты были схожи в том, что на развивающихся рынках ценообразование в сегменте торговых центров определяются факторами странового риска, такими как политический и суверенный риск и коррупция. Результаты GSCYB показывают, что когда речь заходит о развивающихся рынках, такие факторы оказывают гораздо более сильное влияние на решения, принимаемые инвесторами, чем, например, потребительский спрос или факторы, относящиеся к недвижимости».
Расхождение меджу текущей и смоделированной доходностью торговых центров
Ирина Пилипчук, Заместитель директора, отдел исследований, Европа, Ближний Восток и Африка, CBRE, добавила:
«Наряду со страновым риском всегда существуют различные местные факторы, которые помогают объяснить расхождения между текущей и смоделированной ставкой капитализации. На некоторых рынках отсутствие качественного продукта является простым объяснением того, почему доходность недвижимости ниже наших ожиданий. Такая ситуация наблюдается, например, в Армении, рынок которой является настолько неразвитым, что все существующие на нем возможности ограничиваются только строительством.
«Степень интернационализации, будь то на уровне общих прямых иностранных инвестиций или на уровне инвестиций в недвижимость, является еще одним важным компонентом. Индия и Аргентина ограничивают иностранные инвестиции, тем самым создавая все условия для получения международными инвесторами повышенной доходности. Обратная ситуация наблюдается в Китае и Нигерии, где доля местного капитала снижает доходность в случаях, когда риски, связанные с такими рынками, позволяет предположить, что международный инвестор оценит эти рынки».
Валентин Гаврилов, Директор отдела исследований рынка, CBRE: «Разработанная методология оценки торговых центров на развивающихся рынках может стать полезным инструментом в работе оценщиков. Это особенно актуально в условиях российского рынка, когда детали совершаемых сделок практически никогда не раскрываются в объеме, достаточном для использования их в качестве рыночного индикатора. Кроме того, модель еще раз подтвердила, что снижение суверенных рисков и коррупции является наиболее сильным фактором роста стоимости российских активов и интереса к ним со стороны инвесторов. Именно здесь правительство может помочь национальному бизнесу больше всего».
Модель «Глобального сравнительного анализа доходности торговых центров» является моделью множественной регрессии, в соответствии с которой текущая чистая эквивалентная доходность (определенная оценщиками CBRE) в каждой стране является зависимой переменной величиной. Возможные каузальные переменные, в отношении которых был проведен анализ, делятся на три основные категории - риск, спрос и недвижимость. 27 развивающихся рынков, принявших участие в исследовании, являются глобальными и охватывают Африку, Азию, Евразию, Центральную и Восточную Европу, Ближний Восток и Латинскую Америку.
Развивающиеся рынки, принявшие участие в анализе, включают:
Африка: Кения и Нигерия; Азия: Китай, Индия, Индонезия, Таиланд, Вьетнам; Евразия: Армения, Грузия, Казахстан, Турция; ЦВЕ: страны Балтии, Болгария, Хорватия, Румыния, Россия, Сербия, Словацкая Республика, Украина; страны Ближнего Востока и Северной Африки: Бахрейн, Египет, Ливан, Марокко, Оман, ОАЭ и Латинская Америка: Аргентина и Мексика.
