В 2025 году российские торговые центры заметно ускорили перераспределение арендаторов: доля магазинов одежды, обуви и аксессуаров сокращается, а на освободившиеся площади приходят общепит, сервисы и развлечения. Для управляющих ТЦ это вопрос устойчивости трафика и арендного дохода. Для fashion-ритейла — сигнал, что классическая «витрина как главный канал продаж» перестаёт быть универсальной моделью. Для логистики и цепочек поставок — это смена профиля спроса: от регулярных поставок в торговый зал к омниканалу, возвратам и микрофулфилменту.
Кратко
Более четверти управляющих ТЦ фиксируют сокращение доли fashion-площадей на 10–15% по итогам 2025 года.
Покупки одежды и обуви в 2025 году снизились на 11% год к году; офлайн просел сильнее, чем онлайн.
Трафик fashion-магазинов в ТЦ также снижается, но мягче, чем продажи.
Освобождающиеся площади чаще «перетекают» в кафе/рестораны, досуг и сервис — форматы с более предсказуемым трафиком.
На горизонте — трансформация части ТЦ в общественные пространства, где торговля одеждой будет лишь одним из элементов, а не «якорем».
Что именно происходит в ТЦ: цифры, которые важно не перепутать
Оценка управляющих показывает не «обвал», а устойчивый сдвиг структуры арендаторов. По данным опроса Союза торговых центров (объединяет управляющих сотнями объектов по стране), по итогам 2025 года более четверти респондентов отметили сокращение доли площадей, занятых fashion-ритейлом, на 10–15%.
При этом структура ТЦ уже неоднородна: есть объекты, где fashion занимает 30–50% арендопригодных площадей, и есть те, где доля меньше половины. Доля «сверх-fashion» центров, где одежда и обувь занимают больше половины арендуемых площадей, заметно меньше.
Ключевой нюанс для управленцев: сокращение доли fashion происходит даже там, где исторически он был «несущей конструкцией» трафика — просто теперь трафик «держат» другие сценарии посещения.
Почему fashion уходит: спрос просел, а онлайн съел часть офлайна
Слабое место классической модели fashion в ТЦ — чувствительность к потребительскому спросу и высокая конкуренция со стороны онлайн-каналов. По данным «Чек Индекса», число покупок одежды и обуви в 2025 году снизилось на 11% год к году; при этом в офлайне показатель упал на 17%, а в онлайне вырос на 9%.
Это не означает, что «онлайн победил офлайн». Это означает, что офлайн больше не может опираться только на ассортимент и «случайный трафик» — ему нужны дополнительные причины для визита (сервис, впечатление, консультация, скорость получения заказа, удобные возвраты).
Трафик падает медленнее продаж — и это важно для логистики
На первый взгляд, падение покупок должно было «потащить вниз» и посещаемость. Но динамика мягче: по данным Focus Technologies, за 2025 год fashion-ритейлеры потеряли около 6% трафика; в начале 2026 года (29 декабря 2025 — 1 февраля 2026) снижение составило 3% год к году.
Бизнес-смысл: покупатель продолжает приходить в ТЦ, но меняет поведение — чаще «смотрит/примеряет», сравнивает, а покупку совершает иначе (в том числе через доставку или самовывоз). Для цепочки поставок это означает рост роли:
-
точности остатков по магазинам;
-
быстрой переброски между точками;
-
обработки возвратов (reverse logistics);
-
схем «заказ онлайн — получение в ТЦ/рядом» (click & collect как инфраструктурный сценарий).
Куда уходят площади: «предсказуемый трафик» как новая валюта ТЦ
Освободившиеся после закрытий площади чаще перераспределяются в пользу общественного питания, досуга и сервисных форматов. Логика проста: такие арендаторы меньше зависят от сезонности fashion и лучше «упаковывают» визит в ТЦ в полноценный сценарий. В отрасли это описывают напрямую: «Трафик у объектов таких форматов более предсказуемый».
С точки зрения логистики объект превращается из «места продаж» в место потребления услуг:
-
фуд-корты и рестораны требуют иной ритмики поставок, температурных режимов и контроля качества;
-
развлечения и сервисы повышают требования к facility management, безопасности и управлению очередями;
-
возрастает значение «последней мили» вокруг ТЦ — ПВЗ, постаматов, зон выдачи/возврата.
Что это означает для директоров по логистике fashion-ритейла
Если канал ТЦ перестаёт быть гарантированным генератором продаж, логистика должна поддержать новую математику прибыльности магазина. Практически это сводится к четырём решениям.
Магазин как узел омниканала, а не «витрина с запасом»
Когда офлайн-продажи снижаются быстрее, чем офлайн-трафик, магазин становится логистическим активом: пунктом самовывоза, точкой возвратов, мини-складом для экспресс-доставки. Это требует:
-
точного учёта остатков в реальном времени;
-
правил аллокации (что держать в магазине, а что — в РЦ);
-
SLA на сборку заказа в магазине и передачу курьеру/в зону выдачи.
Пересборка модели пополнения
Классическое пополнение «план + сезон + витрина» уступает месту пополнению «по спросу» и быстрым межмагазинным перемещениям. В выигрыше те, кто умеет:
-
сокращать плечо пополнения (кросс-доки, региональные РЦ, dark store / микрофулфилмент);
-
дробить поставки без потери себестоимости;
-
управлять size curve и глубиной ассортимента на уровне конкретной локации.
Возвраты как отдельный процесс, а не «побочный шум»
Рост онлайн-заказов почти всегда увеличивает долю возвратов. Если возврат «застревает» между магазином, ПВЗ и РЦ, компания теряет деньги дважды: в оборотном капитале и в уценке. Нужны:
-
стандартизированная сортировка возвратов по состоянию;
-
быстрый возврат в доступный сток (или утилизация/аутлет-канал);
-
прозрачная аналитика причин возвратов (качество, размер, описание, логистика).
Переговоры с ТЦ о логистической инфраструктуре
Зона выдачи/возврата, постаматы, «быстрые коридоры» для курьеров, отдельные входы и правила доступа — это уже не «приятный бонус», а фактор эффективности омниканала. Директору по логистике важно закреплять такие условия в договорной модели.
Как меняется потребительское поведение и что делать операционно
| Индикатор (период) | Наблюдение | Операционный вывод для цепочки поставок |
|---|---|---|
| Покупки одежды/обуви (2025) | −11% год к году | Снижение спроса повышает цену ошибок в аллокации и планировании |
| Офлайн-покупки (2025) | −17% | Магазин должен усиливать сервис и омниканальные роли |
| Онлайн-покупки (2025) | +9% | Растёт нагрузка на фулфилмент и возвраты |
| Трафик fashion в ТЦ (2025) | −6% | Посетитель остаётся, но покупка «расщепляется» между каналами |
| Трафик fashion (29.12.2025–01.02.2026) | −3% год к году | Сценарий визита смещается к «досуг + сервис + получение заказа» |
Источник: «Чек Индекс»; Focus Technologies.
Что это означает для управляющих ТЦ и девелоперов
Смена состава арендаторов — это не только про маркетинг и «концепцию», но и про операционную модель здания.
-
Инженерная инфраструктура. Общепит и досуг требуют иной мощности, вентиляции, водоснабжения, логистики отходов, режима поставок.
-
Управление потоками. Увеличение доли «сервисных» визитов повышает роль навигации, безопасности, управления очередями и парковкой.
-
Логистика последней мили. ТЦ становится узлом городской логистики — с курьерскими потоками, выдачей, возвратами, постаматами.
В отрасли звучит и более долгий прогноз: часть объектов «окончательно превратится в общественные пространства, где основными станут фудкорты, объекты досуга и сервисы».
Выводы: что делать в 2026 году
-
Fashion-ритейлу — пересчитать роль магазина: не только продажи с полки, но и самовывоз, возвраты, экспресс-доставка, клиентский сервис.
-
Логистике — усилить управление остатками и возвратами как ключевыми источниками потерь и маржи.
-
ТЦ — проектировать инфраструктуру под «потребление услуг» и городскую логистику, иначе операционные ограничения начнут «съедать» доходность.
-
3PL/курьерским службам — готовиться к росту точек концентрации спроса вокруг ТЦ (выдача/возвраты/экспресс), а значит — к новым SLA и требованиям по доступу.
