Вакантность в ТЦ Москвы снова пошла вверх — впервые с 2022 года. Почему новые проекты не выдерживают конкуренции, тогда как топовые площадки стабильно растут?
Рынок торговой недвижимости Москвы демонстрирует противоречивую динамику. Пока крупные ТЦ в центральных и трафиковых зонах сохраняют устойчивую загрузку, новые объекты, особенно на периферии, сталкиваются с заметными трудностями. Согласно последнему исследованию IBC Real Estate, доля свободных площадей в московских торговых центрах выросла до 10% — это первый рост за три года.
Однако рост вакансии — не повод говорить о системном кризисе. Скорее — сигнал о смещении акцентов: сегодня устойчивость объекта определяется не только его площадью или арендаторами, но и способностью адаптироваться к новым поведенческим моделям потребителей и требованиям ритейла.
Что происходит с вакантностью: цифры и логика
Ключевой драйвер роста вакансий — не отток арендаторов из старых объектов, а сложности с заполняемостью новых ТЦ, введённых в эксплуатацию в 2023–2025 годах. По оценке IBC Real Estate, в 6 из 23 таких объектов уровень свободных площадей превышает 50%.
Для сравнения: в ТЦ, открытых в 2016–2018 годах, вакантность в первый год снижалась на 36 процентных пунктов. В новых объектах — только на 18 п.п., что указывает на падение стартового спроса и перегрев по темпам ввода.
В то же время в Прайм-локациях (ГУМ, ЦУМ, Афимолл и др.) уровень вакансии остаётся у рекордно низкой отметки — около 3%. В ключевых ТЦ — 5%. Эти показатели не изменились по сравнению с прошлым годом, что говорит о стабилизации формата.
Почему одни ТЦ пустеют, а другие — нет
Девелоперы, работающие с новыми проектами, столкнулись с комплексом проблем:
-
снижение инвестиционных бюджетов у ритейлеров;
-
растущая стоимость запуска новых точек;
-
отсутствие уникального позиционирования;
-
высокая конкуренция с мультиканальными форматами и онлайн-платформами.
Параллельно изменилась структура спроса. Наиболее устойчивыми арендаторами становятся операторы повседневного спроса, семейных сервисов, общественного питания, госуслуг. Fashion-сегмент, долгое время остававшийся якорным, в ряде категорий теряет позиции.
Однако в верхнем сегменте — иная картина. Туда активно заходят как отечественные премиальные бренды (Panacea, Хохлома), так и международные игроки — например, Doucal’s, Junn.J, Lee Cooper. Особенно высок интерес к форматам от 500 до 800 кв. м — именно эти площади сейчас на рынке в дефиците.
Как трансформируется концепция ТЦ
На фоне снижения трафика «традиционных» потребителей и роста значимости пользовательского опыта, торговые центры всё чаще позиционируются как многофункциональные общественные пространства.
Это выражается в пяти направлениях:
-
Интеграция досуговых функций: коворкинги, киноклубы, арт-пространства.
-
Расширение фудхоллов и гастрозон — как точек трафика и эмоций.
-
Появление нестандартных арендаторов: библиотеки, МФЦ, сервисы для владельцев домашних животных.
-
Digital-форматы: аналитика трафика, умное зонирование, навигация.
-
Фокус на ESG: благоустройство, энергоэффективность, эко-инфраструктура.
Эта трансформация делает классические ТЦ ближе к европейским mixed-use форматам.
Прогноз: адаптация — ключ к выживанию
Эксперты IBC Real Estate полагают, что в ближайшие полтора-два года рынок торговой недвижимости в Москве не сможет вернуться к докризисной сбалансированности. Однако при точном позиционировании, учёте потребностей арендаторов и гибкости в управлении, новые проекты также способны стать успешными.
Рынок сегментируется всё жёстче: место в топе обеспечивают не метры, а концепция.
