В 2025 году в Москве был зафиксирован самый высокий за последние четыре года объём ввода торговых центров. Однако рост показателя не означает разворот рынка к масштабному девелопменту: ключевой причиной стали переносы сроков, а структура нового предложения всё отчётливее смещается в сторону районных и микрорайонных форматов, встроенных в жилые и транспортные проекты.
Итоги 2025 года: цифры на максимуме с 2021-го
По оценке NF Group, в 2025 году в столице было введено 15 торговых центров общей площадью 197,9 тыс. кв. м. Это самый высокий показатель с 2021 года, когда ввод достигал 395,5 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2023 году рынок пополнился объектами суммарной площадью около 101,4 тыс. кв. м. В результате совокупный объём торговой недвижимости Москвы вырос до 15,1 млн кв. м, из которых 7,8 млн кв. м приходится на арендопригодные площади.
Другие консультанты фиксируют сопоставимую динамику. CORE.XP оценивает ввод в 13 ТЦ площадью 190,2 тыс. кв. м, а IBC Real Estate — в 17 объектов с общей арендопригодной площадью порядка 200 тыс. кв. м, что более чем вдвое превышает уровень предыдущего года.
Почему рост оказался «отложенным»
Ключевая причина всплеска — сдвиг сроков ввода, а не резкое оживление девелоперской активности. Существенная часть торговых центров, заявленных к открытию в 2024 году, была перенесена на 2025-й. В результате статистика одного года аккумулировала проекты, которые должны были выйти на рынок раньше.
Эксперты рынка связывают эти переносы прежде всего со снижением спроса со стороны арендаторов. Fashion-ритейл, традиционно формирующий якорную загрузку ТЦ, после активного расширения предыдущих лет перешёл к оптимизации сетей. Параллельно изменилась и потребительская модель: всё большая доля спроса уходит в онлайн, что усложняет формирование устойчивого пула арендаторов к изначально заявленным срокам.
В таких условиях девелоперы всё чаще сознательно растягивают стройку, предпочитая отложить запуск объекта, чем выводить его на рынок с низкой заполняемостью и риском работы «в ноль».
Крупные объекты задали тон году
Заметную роль в статистике сыграли несколько крупных проектов. Среди них — Avenue Sever арендопригодной площадью 60 тыс. кв. м, ставший крупнейшим региональным ТЦ, введённым в Москве за последние четыре года. Объект реализован в составе транспортно-пересадочного узла «Селигерская», сроки сдачи которого неоднократно переносились.
Также в 2025 году был завершён торгово-офисный центр Botanica (28,5 тыс. кв. м), который изначально планировалось открыть годом ранее. Аналогичная судьба у ряда других проектов, часть из которых перенесена уже на 2026 год.
Структурный сдвиг: меньше «гигантов», больше районных форматов
Несмотря на рекордный ввод, структура предложения говорит о качественном изменении рынка. По данным NF Group, из 15 новых торговых центров:
-
8 объектов относятся к микрорайонному формату (совокупно около 42,3 тыс. кв. м),
-
5 ТЦ — к районному формату (около 67 тыс. кв. м),
-
доля окружных и региональных центров остаётся минимальной.
Аналогичные выводы делает CORE.XP: почти 70% нового ввода пришлось на районные ТЦ, тогда как крупные форматы заняли лишь символическую долю.
Характерно и происхождение таких объектов: значительная часть микрорайонных центров была построена жилыми девелоперами как элемент инфраструктуры для собственных проектов. Функция этих ТЦ — не конкуренция за трафик, а обслуживание жителей конкретных локаций.
Что ждёт рынок в 2026 году
На 2026 год застройщики анонсируют ввод от 159 тыс. до 253 тыс. кв. м торговых площадей, в зависимости от оценки консультантов. Однако сами участники рынка сходятся в одном: далеко не весь заявленный объём будет реализован в срок.
В фокусе по-прежнему остаются районные и микрорайонные форматы, встроенные в ТПУ, жилые комплексы и многофункциональные проекты. Окружных ТЦ заявлено всего несколько, и часть из них уже имеет историю переносов.
Вывод
Рекордный ввод торговых центров в Москве в 2025 году — это скорее эффект накопленных переносов, чем сигнал о новом инвестиционном цикле. Рынок окончательно уходит от модели крупных standalone-ТЦ и делает ставку на компактные, локальные форматы, встроенные в городскую ткань. Для девелоперов и инвесторов это означает смену логики: меньше игры в трафик, больше расчёта на повседневный спрос, синергию с жильём и транспортом и более осторожное планирование сроков запуска.
