Ключевые арендаторы в новых ТЦ — не fashion-ритейл и кинотеатры, а спорт, еда и сервис. В чем причина и как это повлияет на логистику?
Структура арендных площадей в торговых центрах (ТЦ) России стремительно трансформируется. Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на фоне ускоренной цифровизации потребления и снижения посещаемости fashion-магазинов, на первый план выходят категории, ориентированные на образ жизни: фитнес, общественное питание, детские пространства и сервисы.
Fashion уступает позиции
В объектах, построенных после 2023 года, доля fashion-арендаторов сократилась до 16% — против 26% в ТЦ более ранней застройки. Причина — устойчивый рост онлайн-продаж в сегменте одежды и обуви. Операторы осваивают e-commerce, отказываясь от избыточной физической представленности. Одновременно растут логистические требования — для быстрой доставки и возвратов необходимы современные склады и фулфилмент-центры, способные обслуживать fashion-сегмент с высокой сезонной чувствительностью.
Кинотеатры исчезают из tenant mix
Еще одно заметное изменение — практически полное исчезновение кинотеатров из новых ТЦ. Ни один новый проект за последние два года не включает кинозалы. Их место занимают фитнес-клубы (например, YoBody Fitness, DDX), салоны красоты и офисные кластеры. Уход кинооператоров высвободил до 7–10% GLA (арендуемой площади), что дает девелоперам гибкость для локальной адаптации.
Рост спорта и еды: экономика впечатлений
ТЦ становятся площадками для досуга и повседневных нужд, а не просто точками продаж. Фитнес-клубы занимают свыше 20% площадей в новых проектах (против 4% ранее), заведения общественного питания — 15% (вдвое больше, чем в «старых» ТЦ). Эти категории менее чувствительны к онлайн-каналам и обеспечивают регулярный трафик.
Для логистики это означает развитие сервисной и холодовой инфраструктуры — от поставок свежих продуктов до оборудования для замкнутого цикла поставок спорттоваров и аксессуаров.
Меньше, ближе, гибче
Средняя площадь новых ТЦ сократилась с 33,7 тыс. м² до 25,1 тыс. м². Вектор сместился в сторону районных и пригородных локаций за пределами ТТК. Причина — запрос потребителей на шаговую доступность и регулярное пользование. Формируется спрос на логистику последней мили, складскую дистрибуцию и микроцентры, интегрированные в городскую среду.
Арендные модели также меняются: фиксированную ставку заменяют гибкие схемы — процент от оборота, комбинированные платежи. Это требует от логистических компаний прозрачной отчетности и интеграции в ERP-системы арендаторов.
Торговые центры в России адаптируются под новый образ жизни потребителей — вместо традиционного fashion и развлечений в фокусе оказываются спорт, сервис и гастрономия. Это не только меняет структуру трафика и требования к арендаторам, но и предъявляет новые вызовы логистике: от доставки продуктов до поддержки сервисных моделей. Для девелоперов и логистических операторов выигрывают те, кто уже выстраивает agile-инфраструктуру в ответ на новый запрос.
