Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы. Всего в этом году открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году. Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года. Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.
Предложение и вакансия
Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.
До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.
В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.
Торговые центры, открывшиеся в 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2020
По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.
Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.
Коммерческие условия
В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
|
Профиль арендатора |
Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* |
% от ТО |
|
|
Гипермаркет (>7 000 м²) |
0–8 000 |
1,5–4 |
|
|
DIY (>5 000 м²) |
0–6 000 |
4–6 |
|
|
Супермаркет (1 000–2 000 м²) |
8 000–18 000 |
4–6 |
|
|
Супермаркет (450–900 м²) |
18 000–35 000 |
6–6 |
|
|
Товары для дома (<1 500 м²) |
0–10 000 |
6–10 |
|
|
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²) |
6 000‒15 000 |
2,5–5 |
|
|
Спортивные товары (1 200–1 800 м²) |
6 000‒12 000 |
6–8 |
|
|
Детские товары (1 200–2 000 м²) |
6 000‒12 000 |
7–9 |
|
|
Операторы торговой галереи: |
|||
|
Якоря более 1 000 м² |
0–12 000 |
4–12 |
|
|
Мини-якоря 700–1 000 м² |
0–14 000 |
6–12 |
|
|
Мини-якоря 500–700 м² |
0–16 000 |
6–12 |
|
|
300–500 м² |
0–25 000 |
5–12 |
|
|
150–300 м² |
8 000–18 000 |
6–14 |
|
|
100–150 м² |
16 000–36 000 |
10–14 |
|
|
50–100 м² |
25 000–80 000 |
12–14 |
|
|
0–50 м² |
45 000–100 000 |
12–14 |
|
|
Досуговые концепции: |
|||
|
Развлекательные центры (2 000–4 000 м²) |
4 000–8 000 |
10–14 |
|
|
Кинотеатр (2 500–5 000 м²) |
0–6 000 |
8–12 |
|
|
Общественное питание: |
|||
|
Food-court |
45 000–120 000 |
12–15 |
|
|
Кафе |
15 000–90 000 |
12–14 |
|
|
Рестораны |
0–25 000 |
10–12 |
|
*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров
Ставки аренды указаны без учета НДС и операционных расходов
Источник: Knight Frank Research, 2020
Бренды
В текущем году на российский рынок вышло 12 новых брендов, за аналогичный период 2019 года – 26. 50% новых ретейлеров представлены профилем «одежда, обувь, белье». При этом стоит отметить, что, в отличие от прошлых лет, более 50% из открытых брендов имеют планы активного развития и намерены открывать больше, чем один магазин на всю страну. В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2020 года доля ценовых сегментов распределились поровну (50% средний/ниже среднего, 50% выше среднего/премиум).
Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту
Источник: Knight Frank Research, 2020
Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.
|
№ |
Бренд |
Страна происхождения |
Профиль |
Ценовой сегмент |
|
1 |
UFC Gyms |
США |
Фитнес клуб |
Выше среднего |
|
2 |
Filorga |
Франция |
Косметика и парфюмерия |
Выше среднего |
|
3 |
Suitsupply Woman |
Нидерланды |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
4 |
The North Face |
США |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
|
5 |
Ereda |
Италия |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
6 |
Jysk |
Дания |
Товары для дома / Интерьер |
Ниже среднего |
|
7 |
Boss Woman |
Германия |
Одежда / Обувь / Белье |
Выше среднего |
|
8 |
Weekday |
Швеция |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
|
9 |
Paulig Café&Store |
Финляндия |
Общественное питание |
Средний |
|
10 |
Patrick Roger |
Франция |
Продукты |
Выше среднего |
|
11 |
Adidas Terrex |
Германия |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
|
12 |
&OtherStories |
Швеция |
Одежда / Обувь / Белье |
Средний |
Источник: Knight Frank Research, 2020
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank:
«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости. В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».
