Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2019 года на складском рынке Московского региона. За 2019 год в Москве и Московской области было введено в эксплуатацию 957 тыс. кв. м складских площадей – самый высокий показатель с 2014 года, когда общий объем ввода составил 1,6 млн кв. м. В прошлом году 47% от общего объема ввода составили спекулятивные объекты, что на 16 п.п. больше, чем в 2018 году. Доля вакантных площадей снизилась на 1,5 п.п. по сравнению с итоговым значением 2018 года и составила 2,7% – самый низкий показатель с 2013 года (2,1%).
По итогам 2019 года на рынке Московского региона было введено в эксплуатацию 957 тыс. кв. м складских площадей – на 19% больше итогового показателя 2018 года (805 тыс. кв. м). Несмотря на то, что ввод таких объектов, как 2-я очередь РЦ Wildberries, 4-й корпус СК «Михайловская слобода», технопарк Pererva был перенесен на 2020 год, объем введенных качественных складских площадей сохранил положительную динамику. Общий объем складской недвижимости к концу 2019 года составил 15,1 млн кв. м.
Динамика ввода складских площадей в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research, 2020
В структуре введенных объектов наибольшую долю (47%) занимают складские помещения, построенные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке – около 450 тыс. кв. м, что на 81% выше аналогичного показателя 2018 года (248 тыс. кв. м). Самыми крупными спекулятивными объектами стали ПСК «Атлант-Парк», корпус 32 площадью около 54 тыс. тыс. кв. м, СК «Томилино» (К-40) – более 47 тыс. кв. м, логопарк «Софьино» (корпус 3.1) – 41 тыс. кв. м. На фоне снижения доли вакантных площадей складские комплексы вводят новые спекулятивные площади.
Распределение введенных в 2019 году складских комплексов по типу строительства
Источник: Knight Frank Research, 2020
В 2019 году доля объектов, реализуемых под заказ по схеме built-to-suit, составила 32% (суммарная площадь – более 304 тыс. кв. м), что на 16,7% ниже по сравнению с 2018 годом. Крупнейшими объектами, построенными по схеме built-to-suit, стали: РЦ «Северная звезда» для компании Leroy Merlin – 140 тыс. кв. м на территории «PNK парк Белый Раст» на севере Московского региона, построенный компанией PNK распределительный центр «ВкусВилл» (87 тыс. кв. м), а также логистический комплекс компании «Лента» в «PNK парк Валищево» (70 тыс. кв. м).
Проекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, заняли 21% от общего объема введенных в эксплуатацию объектов, что в абсолютном значении составляет около 198 тыс. кв. м. Из них стоит выделить РЦ IKEA в Есипово (90 тыс. кв. м) и 1-ю очередь РЦ компании Wildberries на юге Московского региона (49 тыс. кв. м).
По итогу 2019 года доля вакантных площадей составила 2,7% или около 418 тыс. кв. м, что на 1,5 п.п. меньше по сравнению с итогами 2018 года. Это самый низкий показатель с 2013 года, когда доля вакантных площадей составила 2,1%. Ключевым фактором снижения доли вакантных площадей является стабильный высокий спрос на качественные складские объекты в Московском регионе.
Доля вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020
На фоне значительного снижении доли вакантных площадей на протяжении 2019 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды показывала рост и по итогу составила 3 900 руб./кв. м./год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Таким образом ставка выросла на 250 руб. или 6,8% по сравнению с итогами 2018 года.
Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research, 2020
По прогнозам аналитиков Knight Frank, объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе в 2020 году составит около 800 тыс. кв. м. Около 60% займут объекты, построенные для спекулятивной сдачи в аренду.
По словам Константина Фомиченко, директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, доля вакантных площадей сохранит тенденцию к снижению и к концу 2020 года может закрепиться на уровне 2,4%. В 2020 году продолжится активное строительство спекулятивных объектов, которые будут выходить на рынок с низкой долей вакантных площадей, при этом крупные компании и после переезда будут освобождать арендуемые площади. Мы также ожидаем стабильного роста средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды. В первой половине 2020 года, вероятнее всего, она может составить 4 000 руб./кв. м/год triple net, а во второй половине – 4 100-4 200 руб./кв. м/год triple net.
