По данным NF Group, за девять месяцев 2025 года доля онлайн-ритейла в объеме сделок со складской недвижимостью в Московском регионе снизилась с 65% до 34%. При этом производственные компании стремительно наращивают присутствие, а рынок переживает переориентацию спроса и корректировку ставок на фоне рекордного ввода новых площадей.
Новая структура спроса: трансформация после бурного роста
Сегмент e-commerce, доминировавший на рынке складской недвижимости Московского региона в течение последних лет, начал терять долю в общем объеме сделок. По данным NF Group, за январь—сентябрь 2025 года e-commerce обеспечил лишь 34% спроса, против 65% за аналогичный период 2024-го. Однако аналитики не расценивают это как спад интереса со стороны онлайн-игроков.
«Мы наблюдаем не снижение активности, а перераспределение структуры спроса, — поясняет Константин Фомиченко, партнер NF Group. — E-commerce стабилизирует свои потребности после периода гиперроста, в то время как производственные компании формируют новую волну устойчивого спроса.»
На этом фоне доля производственного сегмента выросла до 30%, продолжая поступательное укрепление.
Рынок замедляется: рекордный ввод — минимальные сделки
Общий объем сделок со складскими площадями классов A и B в регионе по итогам трех кварталов 2025 года составил 947 тыс. кв. м — в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Параллельно объем нового строительства достиг 874 тыс. кв. м, а по итогам года может превысить 2,7 млн кв. м — максимум за всю историю наблюдений.
Спекулятивные проекты (то есть построенные без предварительных арендаторов) составляют 46% вводимых площадей — это почти вдвое выше прошлогоднего уровня. Build-to-suit (под конкретного заказчика) — 35%, собственные объекты — 19%.
Вакантность и ставки: рынок балансирует
Рост предложения неизбежно привел к росту вакантных площадей. По данным NF Group, уровень свободных помещений достиг 3% (включая субаренду) — это на 2,3 п.п. выше начала года. При этом на рынок выведено 450 тыс. кв. м доступных складов, из которых около 284 тыс. кв. м — по прямой аренде, 166 тыс. кв. м — по субаренде.
Средневзвешенная ставка аренды складов класса A в III квартале составила 11 620 руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), снизившись на 5% за квартал. До конца года ставки могут опуститься до 11 000–11 500 руб./кв. м. Собственники идут на торг, особенно по спекулятивным объектам.
Локационная динамика и география сделок
Основной объем сделок в 2025 году пришёлся на юг и юго-восток Московского региона: 534 тыс. кв. м — 57% всех заключенных соглашений. Это объясняется концентрацией крупных логистических кластеров и удобной транспортной доступностью для дистрибуции в центральную Россию.
Прогноз: нормализация структуры спроса и консолидация ставок
В 2026 году рынок ожидает стабилизация. По оценкам NF Group, доля e-commerce в структуре сделок закрепится на уровне 40–50%, а производственные и дистрибуционные компании продолжат расширение. Это позволит поддерживать сбалансированную загрузку объектов и сдерживать ценовую волатильность.
Вывод:
Рынок складской недвижимости Московского региона переходит в новую фазу: от экспансии e-commerce к более диверсифицированной структуре спроса. Снижение ставок, рост вакантности и рекордные объемы ввода — признаки переходного периода, который может создать возможности для стратегических арендаторов и девелоперов с долгосрочным горизонтом.
