16 сентября в отеле Lotte состоялась XVII ежегодная складская конференция международной консалтинговой компании Knight Frank «СКЛАДываем новую реальность» – одно из самых важных событий рынка коммерческой недвижимости. Мероприятие посетило 528 человек, а количество просмотров онлайн-трансляции составило 525. Ведущие эксперты рассказали о трендах в складском сегменте в Московском регионе и по всей России, поделились аналитикой, а также обозначили направления для дальнейшего развития рынка.
В этом году на конференции выступило рекордное количество спикеров – более 30 экспертов, представляющих компании Radius Group, Raven Russia, MLP, Comitas, ПАО «Сбербанк», ВТБ Девелопмент, PNK group, Ozon, X5 Retail Group, AliExpress Russia, СДЭК, DPD и другие.
Уже много лет конференция становится крупнейшей отраслевой площадкой для взаимодействия профессионального сообщества – более 500 человек посещают ее каждый год. Среди участников – лидеры и ключевые игроки отрасли: крупнейшие девелоперы, ретейлеры, дистрибьюторы, производители товаров FMCG и логистические операторы.
Мероприятие состоялось при поддержке Radius Group, Raven Russia, MLP и Comitas.
Игроки рынка обсудили перспективы складской недвижимости на инвестиционном рынке – экономические тенденции, ситуацию в России и мире, новые возможности девелопмента и многие другие вопросы, в числе которых:
- сфера e-commerce: объем спекулятивного строительства и ситуация в сегменте складов «последней мили»;
- городская логистика (дарксторы, многоэтажные склады): мировая практика городских объектов и примеры успешных кейсов в многоэтажных складах;
- привлекательность экономики light industrial, прогноз стоимости строительства, а также зеленое строительство как инструмент капитализации;
- особенности регионального строительства, а также новые точки на карте складской недвижимости.
Модератором сессии «Складская недвижимость – новая звезда инвестиционного рынка» выступил Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, он отметил: «Складская недвижимость не просто “пережила” период турбулентности – она стала одним из немногих бенефициаров пандемии и уверенно преодолевает очередной пик спроса. Новые реалии рынка привели к заметному росту интереса инвесторов к складскому и логистическому сегменту, который до сих пор на подъеме. Так, в I полугодии текущего года доля инвестиций в складские объекты в абсолютном выражении возросла более чем в два раза за год. И если в период 2015-2019 гг. средняя доля вложений в складские активы составляла 5-7%, то по итогам I полугодия 2021 года – и вовсе 18%. Мы видим ажиотаж инвестиционного интереса к сегменту: он привлекателен даже для крупных инвестиционных фондов, которые ранее предпочитали торговые или офисные активы. Потенциал складского рынка далеко не исчерпан, за его развитием интересно наблюдать – и это еще одна из причин, по которым ежегодная складская конференция Knight Frank из года в год собирает все больше ведущих представителей рынка».
Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia, в беседе на тему развития e-commerce и влияния игроков интернет-торговли на рынок складской недвижимости рассказал: «Складской рынок попал в "идеальный шторм": вакансия в существующих проектах упала практически до ноля, спрос на качественные помещения вырос, в том числе благодаря резкому росту электронной торговли и конкуренции маркетплейсов, девелоперы загружены текущими заказами, и в то же время себестоимость строительства резко и непрерывно растет уже год. Ставки аренды в таких условиях взлетели с уровней в 4 200 руб. год назад до 5 000-5 500 руб. в классе А (и двигаются в сторону 6 000 руб.), а до стабилизации строительного рынка новое спекулятивное строительство запускать не имеет смысла – собственник может не угадать с финальной себестоимостью проекта и ставкой аренды. Неудивительно, что девелоперы с учетом текущего спроса предпочитают решения “под ключ”.
Складской рынок сейчас исключительно привлекателен для инвесторов, этому способствует устойчивость сегмента во время коронавирусного кризиса, ускорившееся во время пандемии развитие интернет-торговли, относительная (зачастую обманчивая) простота и высокая скорость строительства, высокий спрос вместе с низкой вакансией, повышенное внимание прессы к крупным сделкам. По ряду этих причин можно ожидать анонса большого количества новых проектов в ближайшие год-два. Однако отмечу, что не всем из них суждено будет реализоваться: существенная конкуренция со стороны профессиональных девелоперов, невысокая по сравнению с другими сегментами недвижимости маржинальность, требовательность арендаторов к качеству финального продукта и локации, а также продолжающийся рост себестоимости строительства могут “испортить аппетит” к возведению складов многим новым игрокам».
Ключевые потребители складских площадей со стороны сектора e-commerce продолжают наращивать мощности.
Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group: «Сейчас в общем объеме спроса на склады превалирует доля онлайн-сегмента, в 2020 году в Московской области на интернет-ретейлеров пришлось 35% сделок, и в ближайшие несколько лет этот тренд сохранится. E-commerce будет стимулировать спрос на склады сам по себе и в смежных секторах, например, у логистических компаний. Кстати, на долю логистов в 2021 году в Radius Group пришлось почти 80% сделок. Частично именно растущая доля онлайн-игроков компенсирует снижающийся спрос со стороны непродуктового ретейла и дистрибьюторов. Перспективы для этой отрасли очень оптимистичные, впервые онлайн по объему спроса вышел на первое место и сохранит свои уверенные позиции до тех пор, пока полностью не удовлетворит потребности в качественной складской инфраструктуре. Спрос формируется на суперсовременные технологичные здания, сейчас такие объекты мы реализуем для DPD, “СДЭК” и Cainiao (входит в Alibaba Group). Их основная задача – быстро и безошибочно собирать, распределять и доставлять заказы клиентов. В настоящее время в парке “Южные Врата” порядка 300 000 кв. м – современные распределительные центры, 200 000 кв. м – сортировочные и фулфилмент-центры, и объем таких площадей будет расти».
В регионах России объем запросов на аренду складских помещений в 2021-2023 гг. уже превышает объем свободного предложения – совокупная потребность составляет 3,8 млн кв. м. На сегодняшний день клиенты более заинтересованы в создании проектов built-to-suit. Доля спекулятивных площадей в структуре спроса снизилась на 10% относительно I полугодия 2020 года и составила 73%. Вакансия скорректировалась с 4,9% в начале 2020 года до 1,8% к концу I полугодия 2021 года. По прогнозам, объем ввода новых качественных складских помещений в 2021 продолжит расти и составит от 800 до 900 тыс. кв. м.
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Мы работаем в уникальном сегменте и в уникальное время – вместе строим логистический каркас страны, фундамент для будущего развития! Наша конференция уже стала площадкой, на которой утверждается вектор рынка на последующий год, обсуждаются мировые, общероссийские тренды и прогнозы. Так, мы видим позитивную тенденцию на смещение спроса и девелопмента в регионы, отмечаем больший оптимизм среди инвесторов при рассмотрении региональных проектов, что особенно важно для дальнейшего развития сегмента. Основным фактором роста будет являться увеличение оборотов торговли, в первую очередь электронной, что потребует расположения складских объектов рядом с конечными потребителями по всей России».
Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, отметил: «Со стороны устойчивых игроков наблюдается выжидательная позиция как в плане спекулятивного строительства, так и в отношении формата built-to-suit. Его объем будет расти, при этом девелоперы, входя в такие сделки, будут заключать договор с открытой ценой. Арендный девелопмент озадачен отсутствием вакантных площадей и увеличением цен на строительные материалы, следствием чего стал рост ставок. Причем рост ставок идет с опозданием от первых двух обстоятельств, просто не успевает за ними. В моменте рынок перегрет – это нетипичная ситуация для складского девелопмента, являющегося одним из самых “уравновешенных” сегментов рынка коммерческой недвижимости».
О трендах и будущем автоматизации в складском сегменте рассказал Давит Манукян, управляющий директор COMITAS: «Автоматизация помогает компаниям существенно снизить постоянные издержки, в разы повысить свою производительность и окупить вложенные инвестиции в перспективе нескольких лет. По сравнению с западными странами в России очень небольшой срок окупаемости таких проектов. Если мы говорим о сортировочных комплексах и конвейерах, то он составляет от трех лет. Проекты, связанные с паллетной автоматизацией или полностью автоматизированные склады окупятся в диапазоне 5-10 лет. 10 лет – период окупаемости самых дорогих решений, включая строительство самонесущих складов.
Маржинальность проектов в данном направлении в России достаточно высокая. Конечно, есть риски, но есть и перспективы – при развитии формата удается зарабатывать больше, чем в странах с устоявшейся экономикой. Европейцы и американцы заявляют о чистой прибыли примерно в 3,6 % в год. В России же можно смело умножить эту цифру на два или даже на три – и это также помогает снижать сроки окупаемости. Автоматизация – очень перспективное направление бизнеса. Такие проекты в дальнейшем станут доступнее, и связано это в первую очередь с тем, что ранее ими занимались только европейские компании, а в настоящее время на рынок выходят азиатские партнеры с более дешевыми решениями и оборудованием. По мере их развития стоимость автоматизации будет снижаться, становясь для наших покупателей более привлекательной в финансовом смысле».
