После пятилетнего ралли складской рынок смещается из фазы «двузначного роста» в режим нормализации. 2025-й — переходный год: арендные ставки в Московском регионе достигли исторического пика и стабилизируются, свободных площадей становится больше, а стоимость заёмного капитала удерживает девелоперов от агрессивного ввода. В такой конфигурации окно возможностей открывается у тех, кто готов к дисциплине сделок и работе с доходностью, а не с «модой на метры».
Где рынок сейчас: «поздний» этап цикла
С 2019 года арендные ставки классов «А» росли на фоне взрывного e-commerce и перестройки цепочек поставок; вакансия сжималась почти до нуля. К 2024-му номинальные ставки достигли исторического максимума и более чем утроились по сравнению с концом 2019-го, однако в реальном выражении лишь «догнали» инфляцию 2005–2024 годов. 2025-й обозначен как точка перехода: рост замедляется, на рынок выходит значимый объём площадей и часть спроса берут «мега-сделки» единичных якорей.
Спрос по-прежнему поддерживают ритейл и маркетплейсы, но общая активность умерена: число сделок в 2024 году снизилось до 193 против 316 годом ранее, при этом средний размер контракта вырос с 13 тыс. кв. м (2022) до 28 тыс. кв. м (2024). Это означает: рынок концентрируется вокруг крупных игроков, а уровень ликвидности для объектов «средней руки» становится ключевым фактором цены.
Баланс спроса и предложения: что меняется в 2025
Доступное предложение на рынке (включая освобождаемые площади и ввод 2025 года) оценивается около 2 млн кв. м — вдвое выше уровней 2023–2024 годов. На фоне дорогого кредита это сбивает перегрев ставок и расширяет коридор переговоров для якорных арендаторов. Для девелопера это означает переход к более точечной модели: build-to-suit сохраняет долю, но стандартные спекулятивные проекты требуют предсдачи и длинных контрактов с сильным кредитным качеством.
Международный контекст
В 2024-м глобальные ставки впервые с кризиса 2007–2009 снизились: в среднем по миру на 5%, в США и Канаде — на 7%, в Европе — на 1%. Тем не менее к концу года они оставались значительно выше уровней 2019-го (США +59%, Европа +33%; Москва +307%). Российский рынок движется в русле этих трендов, запаздывая по фазе: пик пришёлся на 2024-й, а нормализация — на 2025-й.
Доходность против цены: почему 2025-й — «время инвестиций»
Замедление ставок, рост объёма экспозиции и высокая стоимость денег создают давление на оценку активов — и тем самым поднимают потенциальную доходность. Наилучшие кандидаты — готовые объекты с договорами, заключёнными 2+ года назад: по ним часто зафиксированы ставки ниже рыночных, а плановый пересмотр добавляет чистый операционный доход к моменту стабилизации. Формула проста: доходность = NOI / рыночная стоимость, и сегодня её вектор определяется скорее корректировкой цены, чем ростом аренды.
Сценарии ставок: от «стабилизации» к умеренному росту
Прогноз по классам «А» в Московском регионе, который задаёт тон и для большинства крупных агломераций, сводится к трём траекториям:
-
Базовая: удержание около 12 200 руб./кв. м/год в 2025-м и затем рост на уровне инфляции (4–5% в год).
-
Оптимистичная: подъём до 12 900 руб. уже в 2025-м — старт нового цикла сверхинфляционного роста.
-
Консервативная: коррекция до 11 400 руб. с плоской динамикой в 2026-м и последующим ростом чуть ниже инфляции (~3%).
Даже в негативном сценарии ставка не опускается ниже 11 000 руб., а к 2030 году рынок может выйти к 16 000 руб. при отсутствии шоков и избытка предложения.
Методология: где границы точности
Прогноз построен по Московскому региону и опирается на эконометрические модели с экспертными корректировками. Для Москвы и Санкт-Петербурга динамика ставок объясняется моделями на 40–60%, остальную часть задают факторы, которые трудно формализовать: изменения регуляторики, сделки-исключения, выборы, геополитика. Кроме того, на рынке часто сравнивают запрашиваемые ставки, тогда как денежный поток определяют зафиксированные условия долгосрочных договоров. Это важно учитывать при экстраполяции в регионы и формировании дисконт-ставок в моделях DCF.
Что делать бизнесу: практическая оптика
Арендаторам (e-commerce, 3PL, ритейл). 2025-й — год переговорной силы. Консолидируйте периметр, фиксируйте опции расширения и индексации в привязке к инфляции, используйте размороженную вакансию для улучшения локаций без скачка CAPEX на релокацию. На крупных кластерах выгодны гибридные схемы: часть площадей — BTS, часть — спекулятивные «в быструю сдачу», чтобы управлять сезонными пиками.
Девелоперам. Новые проекты стоит запускать при наличии предсдачи и «якоря» с длинным договором; маржинальность сегодня делает не ставка аренды, а стоимость финансирования и скорость заполнения. Сегменты с устойчивым спросом — городская «последняя миля» и кросс-док под маркетплейсы, но рентабельность там чувствительна к земле и инженерке.
Инвесторам. Фокус — на стабилизированных активах с предстоящим пересмотром ставок и качественными арендаторами. Переоценка портфелей в условиях расширившегося предложения позволит покупать «до доходности», а не «по метрам». Тезис «поздний цикл — время входа» актуален при дисциплине due diligence и консервативных предпосылках по индексации.
Вывод
Российский рынок складской недвижимости входит в фазу зрелости: быстрый рост уступает место нормализации, но именно это открывает пространство для рациональных сделок. Для операционного бизнеса сейчас важнее качество локации и гибкость условий, чем охота за последними процентами скидки. Для девелопера — скорость и предсдача. Для инвестора — доходность, растущая не за счёт ставок, а за счёт цены входа и календаря пересмотра договоров. Если шоков на стороне предложения и макроэкономики не будет, к 2030 году рынок подойдёт к новым «вершинам», но уже без прежней турбулентности.
Источник: NF Group, «Склады-2030: прогноз развития рынка складской недвижимости РФ до 2030 года», 2025.
