К третьему кварталу 2025 года рынок складской недвижимости в России вошёл в фазу резкого охлаждения. Объём сделок за девять месяцев сократился до 3,4 млн кв. м — на 27% меньше, чем годом ранее, количество сделок упало на 36% (с 302 до 194). Одновременно на рынок выходит рекордный объём новых площадей, прежде всего в Москве и регионах. Баланс сил смещается от экспансии к операционной эффективности и борьбе за арендатора.
Макрофон: дорогие деньги и замедление экономики
По оценке IBC Real Estate, рост ВВП в январе—августе 2025 года составил лишь около 1% год к году против 4,3% в 2024-м. Ключевая ставка в 2025 году находится в коридоре 18,8–19,6% в среднем по году, что заметно удорожает проектное и корпоративное финансирование.
Сочетание высоких ставок, замедления розничного оборота и охлаждения деловой активности приводит к пересмотру инвестиционных программ: девелоперы осторожнее запускают новые проекты, а компании снимают «избыточный жир» с портфелей складов.
Спрос: минус треть сделок и смена формата расширения
Объём купленных и арендованных складских площадей классов А и В в России по итогам трёх кварталов 2025 года составил 3,4 млн кв. м против 4,7 млн кв. м годом ранее.
Ключевые моменты:
-
Сделки BTS под конкретного клиента просели на 35% — с 2,0 до 1,3 млн кв. м. Их доля в структуре спроса — 38%.
-
Базовый формат расширения — аренда: её доля достигла 52% (1,8 млн кв. м).
-
Оставшиеся 10% пришлись на сделки купли-продажи (5%), генерального подряда (4%) и субаренды (1%).
С точки зрения отраслей картина остаётся привычной:
-
онлайн-операторы — 38% от общего объёма спроса;
-
многоканальные ритейлеры — 25%;
-
производители — 11%;
-
логистические операторы — 8%;
-
дистрибьюторы — 5%.
При этом только у многоканального ритейла зафиксирован рост: их сделки увеличились с 555 тыс. кв. м до 866 тыс. кв. м (+56% г/г).
По итогам года IBC Real Estate ожидает, что спрос составит около 4,5 млн кв. м, что также на 27% ниже уровня 2024-го.
Предложение: рекордный ввод и дисбаланс в пользу девелоперов
Совокупный объём качественных складских площадей в стране достиг 70,9 млн кв. м. За девять месяцев 2025 года введено 5,9 млн кв. м — на 80% больше, чем годом ранее. Около 67% нового строительства пришлось на регионы вне Московского региона.
Структура нового ввода показывает инерцию решений, принятых на рынке в 2023–2024 годах, когда склады строились под рекордный спрос и острую нехватку вакансии. Сейчас этот поток площадей выходит на рынок уже в условиях охлаждения экономики и смены фокуса компаний с экспансии на эффективность.
Москва и область: бум спекулятивных складов и рост вакансии до 5%
Московский регион остаётся ядром рынка: здесь сосредоточено 35,5 млн кв. м складов классов А и В.
Новое строительство
За девять месяцев 2025 года введено 1,948 млн кв. м (+98% г/г). Из этого объёма:
-
72% — спекулятивные объекты;
-
20% — BTS и собственные склады;
-
8% — прочие форматы.
Значимая часть роста обеспечена форматом Light Industrial, на который приходится 23% ввода спекулятивных объектов (329 тыс. кв. м).
Спрос и вакантность
-
Объём сделок в регионе за январь—сентябрь — 1,589 млн кв. м, что на 25% меньше прошлогоднего уровня.
-
Вакантность выросла до 5% (1,8 млн кв. м) против 1,5% годом ранее и стала максимальной за семь лет.
Совокупный объём маркетируемого предложения (вакантные площади, блоки в ротации и строящиеся объекты с вводом в ближайшие шесть месяцев) достиг 3,9 млн кв. м — в 1,7 раза больше, чем год назад.
Ставки и операционные расходы
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие склады класса А по итогам III квартала составляет 11 000 руб. за кв. м в год (-12% с начала года). К концу 2025-го показатель ожидается на уровне 10 500 руб. (-16% г/г).
Ставки по строящимся объектам также корректируются вниз — до 11 500 руб. за кв. м (-12% с начала года). Операционные расходы стабилизировались: около 1 600 руб. за кв. м в год для объектов, введённых до 2021 года, и 2 300 руб. — для более новых комплексов.
Санкт-Петербург: замедление спроса и рост субаренды от онлайн-игроков
В агломерации Санкт-Петербург — Ленинградская область общий объём складских площадей достигает 7,1 млн кв. м.
-
Ввод в I–III кварталах 2025 года — 482 тыс. кв. м (-19% г/г), но при сохранении исторически повышенного уровня.
-
Спрос — всего 206 тыс. кв. м, что на 46% меньше аналогичного периода 2024-го и минимум с 2018 года.
Онлайн-операторы, которые в 2023–2024 годах были главной движущей силой рынка, заметно сократили активность: их доля — лишь 12% от объёма сделок за девять месяцев. Лидируют многоканальные ритейлеры (32%) и производители (28%).
Вакантность в регионе выросла до 3,2% (плюс 2,4 п.п. за год). Существенную её часть формируют субарендные блоки, выставленные как раз онлайн-игроками, оптимизирующими портфели площадей.
Средняя ставка аренды на существующие объекты класса А — 10 500 руб. за кв. м в год; к концу года ожидается снижение до 10 000 руб. (-13% к 2024 году).
Региональные хабы: рекордный ввод и разнонаправленная динамика
В семи ключевых региональных логистических хабах (Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Самара, Краснодар, Воронеж) суммарный ввод складов за девять месяцев 2025 года достиг 1,433 млн кв. м — рекорд за весь период наблюдений и на 66% выше прошлогоднего уровня.
Роль онлайн-ритейла особенно заметна: значительная часть новых объектов — собственные комплексы и BTS-склады крупнейших площадок (Wildberries, Сима-Ленд и др.). Так, только три крупных объекта для Wildberries в Самаре, Екатеринбурге и Воронеже дали более полумиллиона квадратных метров нового предложения.
Спрос в хабах также замедлился: 757 тыс. кв. м (-17% г/г). При этом:
-
онлайн-операторы формируют 57% сделок;
-
многоканальные ритейлеры — 14%;
-
логисты — 6%;
-
производители — 4%.
Вакантность растёт в большинстве регионов, а ставки аренды снижаются на 5–17% с начала года в зависимости от хаба. Например, в Екатеринбурге аренда складов класса А упала до 9 500 руб. за кв. м в год (-17% к IV кварталу 2024-го), в Новосибирске — до 10 500 руб. (-13%).
Инвестиции: меньше сделок и смещение в сторону ЗПИФ
На конец сентября 2025 года объём инвестиций в складскую недвижимость составил около 100 млрд руб., что почти на треть меньше уровня прошлого года (-32%).
III квартал 2025-го стал одним из самых слабых за пять лет: объём вложений сократился в 5,5 раза по сравнению с тем же периодом 2024-го. Почти половина сделок — приобретение объектов с последующим включением в закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФ), причём в абсолютных значениях объём таких сделок также снизился с 57 до 50 млрд руб.
Инвесторы уходят от стратегии покупки объектов с низким текущим арендным потоком и ставкой на агрессивную перекалибровку договоров: рынок достиг состояния относительного равновесия, потенциал для пересмотра ставок ограничен, а доходность новых сделок уже не выглядит столь привлекательной.
Как меняется логика игроков рынка
Комментарий IBC Real Estate сводится к тому, что рынок переходит от экстенсивного роста к операционной эффективности. Ниже — управленческие выводы, основанные на цифрах отчёта.
Для арендаторов и грузоотправителей
-
Окно для пересмотра договоров. Рост вакансии и снижение ставок в Москве, Петербурге и ряде хабов усиливают переговорные позиции крупных арендаторов — по индексации, сроку договоров, арендным каникулам, структуре OPEX.
-
Ребалансировка портфеля в пользу гибких площадок. В условиях высокой стоимости капитала бизнесу выгоднее расширять мощность через аренду, а не через долгие BTS-проекты. Это снижает долговую нагрузку и повышает маневренность по локациям.
-
Переоценка роли Light Industrial. Интенсивный рост этого сегмента в Московском регионе создаёт альтернативу классическому big-box: для компаний с мелкооптовыми отгрузками и городскими доставками LI-формат может быть более экономичным.
Для девелоперов
-
Фокус на заселение и удержание арендаторов. При рекордном объёме маркетируемых площадей ключевая задача — не столько запуск новых проектов, сколько управление текущим портфелем: сервис, инфраструктура, гибкие блоки, возможность расширения без переезда.
-
Осторожность с новыми BTS. В условиях замедления экономики и пересмотра стратегий онлайн-игроков BTS-проект имеет смысл только при очень чётком и долгосрочном якорном спросе.
-
Дифференциация продукта. На фоне снижающихся ставок выигрывают объекты с продуманной транспортной доступностью, инженерией, опцией кросс-докинга и встроенными офисными блоками. Слабые проекты рискуют надолго застрять в вакантности.
Для инвесторов
-
Смена профиля риска. Рынок смещается от «value-add через пересогласование аренды» к более консервативной модели: качественный объект с устойчивым пулом арендаторов и умеренной доходностью.
-
Роль ЗПИФ как базового инструмента. Учитывая долю фондов в инвестиционной статистике, именно ЗПИФ остаётся ключевым способом упаковки складских активов для институциональных и квалифицированных инвесторов.
-
Региональные стратегии. Рост предложения и снижение ставок в хабах создают окно для входа в качественные объекты в регионах, но требуют от инвестора понимания отраслевой структуры спроса в каждом конкретном городе.
Горизонт 2026–2028: период балансировки
По оценке IBC Real Estate, 2026 год станет для коммерческой недвижимости в целом «годом поиска баланса» между спросом и предложением. Рост ВВП останется сдержанным, а восстановление деловой активности ожидается не ранее 2027 года.
Ключевой фактор разворота — постепенное снижение ключевой ставки до уровня 7,5–8,5% к 2027–2028 годам, что будет поддерживать корпоративное кредитование и инвестиции.
Для складского сегмента это означает:
-
период 2025–2026 годов пройдёт под знаком давления на ставки и более длительной экспозиции площадей;
-
к 2027 году избыточное предложение будет частично абсорбировано, слабые проекты — реструктурированы или заморожены;
-
игроки, которые сегодня делают ставку на эффективность, долговую устойчивость и гибкость инфраструктуры, получат преимущество при новом цикле роста.
Российский рынок складской недвижимости входит в фазу зрелости: экстенсивный рост сменяется сложной работой с качеством активов, структурой договоров и операционной моделью. Для логистики и ритейла это не только вызов, но и возможность — зафиксировать более комфортные условия аренды и выстроить инфраструктуру под долгосрочные сценарии, а не под временный всплеск спроса.
