Складской рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти входит в 2026 год с редкой для последних лет интригой: два консалтинговых дома дают разные траектории ставок. Bright Rich | CORFAC International ожидает снижение средней арендной ставки складов класса A с 10 до 9,5 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и операционных расходов), объясняя это ростом свободного предложения и выходом новых спекулятивных объектов.
NF GROUP, напротив, считает, что средневзвешенная ставка к концу 2025 года стабилизировалась около 11 тыс. руб./кв. м в год (без OPEX и НДС), а в 2026-м останется сопоставимой: ограниченный ввод и низкая вакансия не создают условий для коррекции вниз.
Для логистических операторов, дистрибьюторов и производственных компаний это не академический спор: ставка аренды — ключевой компонент cost-to-serve, а изменение баланса «дефицит—профицит» напрямую влияет на переговорную позицию, требования к срокам договоров и инвестиции в автоматизацию.
Два сценария на одном рынке: что именно прогнозируют консультанты
Сценарий 1. «Профицит и снижение ставок» (Bright Rich | CORFAC International)
Bright Rich прогнозирует, что в 2026 году средняя стоимость аренды складов класса A в Санкт-Петербурге и Ленобласти снизится с 10 до 9,5 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и операционных расходов), то есть примерно на 5% относительно текущего уровня.
Ключевой аргумент — рост свободного предложения: к началу 2026 года валовый объем свободных площадей с учетом «скрытой вакансии» может достигнуть 12% или 696,4 тыс. кв. м, что, по оценке компании, станет максимумом за последние шесть лет. Структура этого объема детализирована: 208,8 тыс. кв. м — новое спекулятивное строительство, 196 тыс. кв. м — высвобождающиеся площади, 171 тыс. кв. м — прямая вакансия, 120,6 тыс. кв. м — субаренда.
Компания также указывает на территориальную неоднородность: наиболее заметное снижение ставок ожидается на юге Санкт-Петербурга, где сосредоточена основная часть свободных площадей; на востоке и севере дефицит предложения сохранится.
Сценарий 2. «Ставки удержатся» (NF GROUP)
NF GROUP фиксирует по предварительным итогам 2025 года ввод качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти на уровне 489 тыс. кв. м и объем заключенных сделок около 350 тыс. кв. м.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса A, по оценке компании, стабилизировалась к концу года на уровне 11 тыс. руб./кв. м в год (без OPEX и НДС). В 2026 году, по их сценарию, ставки сохранятся на сопоставимом уровне: умеренная активность и ограниченный ввод не формируют условий для роста, но и не создают давления вниз.
При этом NF GROUP оценивает вакантность как низкую: доля свободных площадей с учетом субаренды увеличилась до 2% (прямая вакансия — 1,7%).
Отдельно отмечено изменение спроса: доля e-commerce в сделках по итогам 2025 года снизилась до 33% (на 22 п. п. меньше, чем в 2024-м), при росте доли розницы, транспортно-логистических и производственных компаний.
Почему прогнозы расходятся: три «точки расхождения» в данных и методологии
Точка 1. Разные метрики ставки
Bright Rich оперирует «средней стоимостью аренды» и прямо указывает базу: без НДС и операционных расходов.
NF GROUP говорит о средневзвешенной запрашиваемой ставке (также без OPEX и НДС).
На практике «запрашиваемая» ставка и «эффективная» ставка (после переговоров, каникул, вкладов в fit-out) могут расходиться. В периоды, когда рынок проверяет новый баланс, это расхождение обычно растет — и именно оно способно объяснить, почему один источник видит потенциал снижения, а другой — устойчивость.
Точка 2. Разный взгляд на вакансию: «2%» против «12%»
NF GROUP фиксирует вакансию на уровне 2% с учетом субаренды.
Bright Rich прогнозирует к началу 2026 года 12% валового свободного предложения с учетом скрытой вакансии, причем раскрывает состав: прямая вакансия, высвобождающиеся блоки, субаренда и новые спекулятивные площади.
Иными словами, речь может идти не о прямом противоречии, а о разных «корзинах»: один подход измеряет текущее состояние прямого рынка, другой — расширенный периметр предложения, которое может выйти на рынок и начать конкурировать по цене.
Точка 3. Временной лаг: что считать «рынком 2026»
NF GROUP подчеркивает перенос части объектов, заявленных к вводу в 2025-м, на 2026 год.
Bright Rich, в свою очередь, делает акцент на выход новых спекулятивных объектов и снижение деловой активности как драйвер роста свободного предложения.
Если значимая доля новых площадей действительно выйдет «в рынок» без предзаконтрактованного спроса, это меняет переговорную динамику даже при умеренном падении спроса: на отдельных локациях (юг) ценовой прессинг возникает быстрее, чем он отражается в агрегированных показателях.
Что важно логистике: ставка — только верхушка айсберга
1. География важнее средней цифры
Bright Rich прямо указывает, что давление на ставки будет неравномерным: сильнее всего — на юге, где сконцентрировано свободное предложение; восток и север — более дефицитные.
Для сетей распределения это означает необходимость пересчитать логистическую экономику по направлениям: «дешевле аренда» может обернуться «дороже доставка» из-за плеча, пробок, кадровой доступности и ограничений городской логистики. Универсальной «лучшей» локации не будет — появится набор компромиссов.
2. Структура спроса меняется: e-commerce уступает долю, но не исчезает
NF GROUP фиксирует снижение доли e-commerce до 33% и рост доли розницы, 3PL и производственных компаний.
Это важный сигнал: рынок перестраивается от «одного сверхдрайвера» к более диверсифицированному спросу. Для собственников это означает меньше зависимости от одной отрасли, а для арендаторов — больше конкуренции за качественные блоки в дефицитных локациях (особенно если сценарий NF по низкой вакансии удержится).
3. Субаренда становится инструментом управления мощностями
И NF GROUP (учет субаренды в вакансии), и Bright Rich (выделение 120,6 тыс. кв. м субаренды как элемента свободного предложения) показывают, что субаренда — уже не маргинальное явление, а полноценный слой рынка.
Для логистики это означает рост гибкости: вместо «взяли 20 тыс. кв. м на 7 лет» бизнес чаще будет комбинировать базовый контракт и дополнительную емкость через субаренду под пики.
Итог
Складской рынок Санкт-Петербурга в 2026 году, судя по двум независимым оценкам, может пойти по одному из двух путей: либо ставка приблизится к локальному минимуму на фоне роста расширенной вакансии и спекулятивного предложения (сильнее всего — в отдельных зонах), либо удержится около текущего уровня при низкой прямой вакансии и умеренном вводе.
Практический вывод для логистики: в 2026-м выигрыш даст не ставка сама по себе, а способность управлять емкостью (основной контракт + субаренда), выбирать локацию через cost-to-serve и заранее «упаковывать» переговорные условия под оба сценария.
