Складской рынок Казахстана начинает смещаться за пределы двух крупнейших агломераций — Алматы и Астаны. Одним из главных кандидатов на роль нового регионального хаба участники рынка называют Шымкент: город расположен у ключевых транспортных маршрутов Центральной Азии, быстро растет по численности населения, но при этом остается недообеспеченным качественной складской инфраструктурой. Именно этот разрыв между географическим потенциалом и фактическим предложением делает юг страны новой точкой интереса для девелоперов и логистических операторов.
Региональный поворот на складском рынке
По оценке IBC Global, на начало 2026 года качественный складской фонд Казахстана классов A и B достиг 2,21 млн кв. м. За 2025 год рынок прибавил 628 тыс. кв. м, что стало рекордным вводом. Однако почти 78% этого объема по-прежнему сосредоточено в Алматинской и Астанинской агломерациях, тогда как на остальные регионы приходится около 22%. Это означает, что предложение продолжает следовать за уже сформированным спросом, а не опережать его в новых точках роста.
Для рынка это важный момент. Пока основная складская инфраструктура строилась там, где спрос был максимально очевиден, региональные центры развивались заметно медленнее. Но по мере насыщения крупнейших узлов внимание девелоперов все чаще смещается в города, где есть сочетание трех факторов: растущий внутренний рынок, близость к внешним границам и нехватка современных площадей.
Почему рынок смотрит на Шымкент
Шымкент — третий город Казахстана с населением 1,29 млн человек и ежегодным приростом около 37,5 тыс. жителей. Его расположение делает город особенно интересным с точки зрения логистики: он находится примерно в 200 км от Ташкента и имеет прямой выход к рынкам Узбекистана и Кыргызстана с совокупной аудиторией около 43 млн потребителей. На практике это означает, что складской объект в Шымкенте может работать не только как локальная площадка, но и как распределительный центр для более широкого регионального контура.
Именно поэтому город все меньше воспринимается как транзитная точка и все чаще — как потенциальный южный логистический узел страны. Для компаний из FMCG, ритейла, фармы и e-commerce это особенно важно: близость к быстрорастущим рынкам и трансграничной торговле напрямую влияет на сроки поставок, частоту пополнения запасов и гибкость дистрибуции.
Потенциал есть, инфраструктуры почти нет
По данным IBC Global, совокупный объем складов классов A и B в Шымкенте составляет 110 тыс. кв. м — около 5% от всего качественного фонда Казахстана. Для города такого масштаба это крайне низкий показатель: обеспеченность складскими площадями оценивается в 0,085 кв. м на человека. Для сравнения, в источнике приводится ориентир 0,39 кв. м на человека как средний уровень по России и 4,8 кв. м — по США. Даже без прямого сопоставления с другими рынками видно, что текущий объем предложения в Шымкенте не соответствует масштабу города и его логистическому положению.
Оценка реальной потребности еще показательнее. По расчетам компании, городу необходимо 180–230 тыс. кв. м современных складов, то есть примерно вдвое больше, чем есть сейчас. Это означает, что дефицит в данном случае носит не точечный, а структурный характер. Речь идет не о нехватке отдельных объектов, а о недостатке самой базовой инфраструктуры для хранения и распределения товаров.
Самый острый дефицит — в классе A и холодной логистике
Внутри общего объема дисбаланс выглядит еще заметнее. Склады класса A в Шымкенте занимают лишь 56,3 тыс. кв. м — это 8,1% от всего объема высококлассных объектов по Казахстану. При этом дефицит мультитемпературных складов выражен особенно резко: сейчас в городе насчитывается только 15 тыс. кв. м таких площадей, тогда как потребность оценивается в 60–100 тыс. кв. м. Иными словами, нехватка холодильной и морозильной инфраструктуры в несколько раз превышает текущий фонд.
Для Шымкента это критически важно, поскольку город является одним из ключевых агропромышленных центров страны. Овощи, фрукты, мясная и молочная продукция требуют температурного хранения, а отсутствие соответствующих мощностей означает не только ограничение для логистики, но и прямые потери для цепочек поставок. Чем слабее холодная инфраструктура, тем выше издержки на хранение, тем больше риски по качеству продукции и тем сложнее масштабировать поставки в ритейл и экспортные каналы.
Формат light industrial пока отсутствует
Еще один показательный штрих — полное отсутствие в городе формата light industrial. Для регионального рынка это означает, что у бизнеса фактически нет современного гибридного продукта, который позволял бы совмещать склад, легкое производство, фасовку или сборочные операции в одном объекте. В условиях роста e-commerce, food-производства и контрактной логистики такой дефицит становится особенно чувствительным.
Принципиально важно, что барьером, по оценке участников рынка, выступает не слабый спрос со стороны арендаторов, а отсутствие самих площадок с нужными параметрами. Это меняет логику девелопмента. Если раньше регион можно было считать «неготовым» к современным форматам, то теперь речь скорее о запаздывании предложения по отношению к уже существующему спросу.
Девелоперы готовятся к первому ответу на спрос
Первым практическим ответом на этот разрыв может стать новый проект IBC Global в индустриальной зоне Шымкента. Если стройка стартует в этом году, первая очередь должна дать региону 20 тыс. кв. м современных складских площадей к концу 2027 года. Полный объем проекта заявлен на уровне 60 тыс. кв. м. В случае реализации совокупный объем класса A в городе вырастет более чем вдвое — с 56,3 тыс. до примерно 116,3 тыс. кв. м.
Сама площадка выбрана не случайно. Индустриальная зона предполагает готовую инфраструктурную основу — земельный ресурс, коммуникации и транспортный доступ. Для девелопера это означает снижение рисков и более быстрый цикл реализации. Для арендатора — более предсказуемые сроки ввода и меньше неопределенности на стадии запуска операций.
Что это значит для рынка Центральной Азии
Если смотреть шире одного города, кейс Шымкента отражает более общий сдвиг на складском рынке Казахстана. После периода концентрации капитала в Алматы и Астане рынок начинает искать новые точки роста там, где есть сочетание логистической географии и внутреннего спроса. Шымкент в этом смысле выглядит наиболее очевидным кандидатом: у него есть и население, и транзитное положение, и выход к соседним рынкам, и явный дефицит современных площадей.
Для логистических операторов, дистрибьюторов и ритейла это означает возможность раньше конкурентов занять позиции в регионе, который потенциально способен стать узлом южного направления. Для девелоперов — шанс войти в рынок до того, как конкуренция за качественные участки и арендаторов станет плотнее. В такой фазе особенно ценны не самые крупные проекты, а самые своевременные.
Вывод
Шымкент все отчетливее претендует на роль следующего логистического центра Казахстана, но пока этот статус подкреплен скорее географией и рыночной логикой, чем существующей инфраструктурой. Именно поэтому ключевой вопрос для региона сейчас звучит не как «есть ли спрос», а как «кто первым предложит качественный продукт под этот спрос». Если новые проекты действительно выйдут в реализацию в ближайшие годы, юг Казахстана может стать следующим этапом развития складского рынка страны.
