В Алматы доля свободных складских площадей с начала 2024 года по май 2026 года выросла с 0,78% до 13,3%, а объём доступных складов достиг 179 тыс. кв. м. Рынок переходит от дефицита площадей к конкуренции объектов по локации, качеству и влиянию на операционные затраты арендаторов.
По данным Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan, представленным на Bright Rich Forum, за два с половиной года складской рынок Алматы резко изменил баланс спроса и предложения. С начала 2024 года по май 2026 года в городе было построено 468,4 тыс. кв. м логистической недвижимости, из-за чего объём свободных площадей вырос более чем в 17 раз. Рост предложения уже давит на цену: ставки аренды в складских объектах класса А снизились на 5,9%, до 4,25 тыс. тенге за кв. м.
Для логистики это больше, чем движение на рынке коммерческой недвижимости. Алматы остаётся крупным узлом хранения и распределения товаров в Казахстане, поэтому доступность складов напрямую влияет на ритейл, e-commerce, 3PL-операторов, производителей и дистрибьюторов. После периода дефицита арендаторы получают возможность сравнивать объекты не только по наличию свободных метров, но и по тому, как склад вписывается в цепочку поставок.
Ключевой сдвиг — переход от рынка собственника к рынку выбора. Низкая ставка не компенсирует слабую локацию, недостаточную инженерную подготовку или ограничения для современных складских операций. Такой объект способен увеличить затраты на транспорт, обработку, персонал и управление запасами. Партнёр и директор Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемий Пестовский на форуме подчеркнул, что склад — не просто «коробка с бетонным полом», а инфраструктура, влияющая на операционную эффективность бизнеса.
В материале есть и инвестиционный слой. Управляющий директор «X5 Недвижимость» Денис Маслов оценил траекторию Казахстана как более быструю, чем российскую: если в России объём ввода площадей вырос в семь раз за девять лет, то Казахстан, по его прогнозу, может пройти сопоставимый путь за три года — с 2023 по 2026 год. Среди факторов дальнейшего спроса названы снижение ключевой ставки, развитие электронной торговли, низкая обеспеченность складскими площадями на душу населения, а также роботизация и цифровизация, которые повышают капитализацию объектов.
Для арендаторов рост вакансии открывает пространство для пересмотра складской сети, условий аренды и распределения запасов. Для девелоперов и инвесторов это повышает риск демпинга и недозагрузки объектов со слабой локацией или устаревшими характеристиками. В новой фазе рынка выигрывают склады, которые поддерживают фулфилмент, региональное распределение, буферные запасы, автоматизацию и устойчивую обработку заказов.
Алматы входит в фазу, где свободные складские метры перестают быть самостоятельным преимуществом. Конкурировать будут объекты, которые сокращают операционные издержки арендатора, ускоряют товарные потоки и дают бизнесу больше управляемости в цепях поставок.
Для ритейла, e-commerce, 3PL и производителей это повод пересмотреть склад не как строку арендных расходов, а как элемент управления запасами, скоростью поставок и устойчивостью распределения.
