После нескольких лет дефицита качественных площадей складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области входит в фазу относительной стабилизации: ввод новых объектов снижается, вакансия остаётся минимальной, а ставки держатся на «плато». Аналитики предупреждают: если стройка дальше будет замедляться, к середине 2026 года это может обернуться новым витком роста арендных ставок — с прямым эффектом для ритейла, e-commerce и логистических операторов.
Кратко
В 2025 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области введено порядка 489 тыс. кв. м качественных складских площадей — на 31% меньше, чем годом ранее.
Объём сделок по итогам года оценивается примерно в 350 тыс. кв. м.
Средневзвешенная ставка аренды сухих складов класса А к концу 2025 года стабилизировалась на уровне 11 тыс. руб. за кв. м в год (без OPEX и НДС).
Доля свободных площадей, включая субаренду, выросла лишь до 2%, прямая вакансия — 1,7%. Это по-прежнему рынок собственника.
В 2026 году аналитики ожидают сохранения ставок на сопоставимом уровне, но при дальнейшем сокращении ввода и низкой вакансии с середины года возможны условия для роста арендных ставок.
Доля e-commerce в структуре сделок снизилась до 33% (минус 22 п.п. к 2024 году), растёт активность классического ритейла, транспортно-логистических и промышленных компаний.
Итоги 2025 года: рынок живёт на «вторичке»
По данным NF GROUP, по предварительным итогам 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области введено около 489 тыс. кв. м качественных складов — это на 31% ниже, чем в 2024-м. Часть проектов, заявленных к вводу, девелоперы перенесли на 2026 год. Объём поглощения оценивается примерно в 350 тыс. кв. м.
Рынок всё больше опирается на уже существующие комплексы, а не на новые спекулятивные объекты. Для крупных арендаторов — ритейлеров, маркетплейсов, 3PL-операторов — это означает, что расширение приходится планировать в условиях ограниченного выбора по локациям и конфигурации площадей.
Ставки стабилизировались, но запас прочности ограничен
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сухих складов класса А по итогам года составила около 11 тыс. руб. за кв. м в год (без учёта операционных расходов и НДС). Аналитики NF GROUP ожидают, что в 2026 году этот уровень в целом сохранится: умеренная рыночная активность и ограниченный ввод новых площадей будут удерживать ставки, не создавая условий для резкого скачка в ближайшие месяцы.
При этом уровень свободных площадей остаётся исторически низким: доля вакантных складов с учётом субаренды достигла лишь 2%, а прямая вакансия — 1,7%. По оценке компании, это по-прежнему зона, где у собственников почти нет стимула снижать ставки, так как конкуренция между объектами минимальна.
Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге, отмечает, что ключевым фактором стабильности ставок стало сокращение нового строительства: рынок работает в основном со вторичным предложением, вакантность постепенно снижается, а конкуренция между собственниками невысока. В этих условиях у владельцев объектов нет оснований уходить в ценовые войны.
С другой стороны, именно падение объёмов ввода и низкая вакансия создают условия, при которых на горизонте середины 2026 года возможен разворот в сторону роста арендных ставок, особенно по качественным площадкам в ключевых локациях. Это уже отражено в ожиданиях аналитиков и в самом формулировании пресс-релиза.
Смена структуры спроса: e-commerce отступает, ритейл и логистика подтягиваются
Сегмент e-commerce, который несколько лет подряд был драйвером спроса на склады вокруг Петербурга, по итогам 2025 года замедлился: его доля в общем объёме сделок сократилась до 33%, то есть на 22 процентных пункта ниже уровня 2024 года. Онлайн-торговля остаётся крупнейшим потребителем складских площадей, но её доминирование уже не столь безусловно.
Одновременно увеличивается доля сделок с:
-
мерчантами офлайн-ритейла,
-
транспортно-логистическими компаниями,
-
производственными предприятиями.
Для рынка это означает более диверсифицированный спрос и снижение зависимости от колебаний в одном сегменте. Для собственников — необходимость гибко подстраивать планировки и технические параметры объектов: от классических складов хранения до кросс-докинговых терминалов и производственно-складских комплексов.
Что это означает для ритейла и логистики
Окно возможностей — до разворота ставок
Для ритейлеров, маркетплейсов и логистических операторов текущий период — время, когда:
-
ставки по классу А закрепились на «плато» около 11 тыс. руб. за кв. м в год;
-
уровень вакансии минимален, но ещё позволяют вести предметные переговоры по новым площадям;
-
до возможного разворота рынка в сторону роста ставок остаётся несколько кварталов.
Это создаёт аргументы в пользу заключения долгосрочных договоров аренды уже сейчас — с фиксацией условий и опциями расширения в рамках одного индустриального парка или группы объектов.
Планирование сети хабов с горизонтом 3–5 лет
Снижение ввода новых складов означает, что к середине 2026 года «новая волна» качественных площадей может оказаться ограниченной. Для сетевой розницы и e-commerce это сигнал:
-
заранее определить ключевые локации под региональные и городские РЦ;
-
выстроить план перехода на более современные комплексы (в рамках переездов или расширения);
-
заложить в финансовые модели возможное постепенное удорожание аренды после 2026 года.
Конкуренция за «правильные» объекты усилится
Даже при стабильных средних ставках конкуренция за лучшие площадки — рядом с магистралями, портовой и транспортной инфраструктурой — будет расти. В условиях минимальной вакансии собственники таких объектов будут первыми, кто получит возможность аккуратно тестировать рынок на готовность платить больше.
Риски и точки внимания для участников рынка
Для арендаторов (ритейл, e-commerce, 3PL):
-
риск дефицита качественных площадей в ключевых коридорах при дальнейшем снижении нового строительства;
-
возможный рост ставок после середины 2026 года на фоне стабилизации спроса и сокращения вакантности;
-
усложнение релокаций: выбор между ограниченным набором объектов класса А и компромиссными вариантами в классах B/B+.
Для собственников и девелоперов:
-
риск недозагрузки отдельных проектов в случае замедления потребительского рынка и осторожной инвестиционной политики крупных игроков;
-
необходимость точной настройки продукта под спрос разных сегментов (от e-commerce до промышленности);
-
давление на модели доходности в проектах с дорогим финансированием, если рынок будет дольше, чем ожидается, находиться в режиме «ставки без роста».
Вывод: баланс на тонкой грани между дефицитом и удорожанием
Складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 2025 года остаётся одним из самых устойчивых в стране: низкая вакансия, стабильные ставки и сокращение нового строительства поддерживают позиции собственников. В то же время именно сочетание этих факторов формирует предпосылки для постепенного роста арендных ставок с середины 2026 года, если строительная активность не ускорится и спрос со стороны ритейла, логистики и производственных компаний сохранится.
Для компаний, выстраивающих логистику в Северо-Западном регионе, приземлённый вывод прост:
-
планировать расширение и релокацию заранее,
-
использовать текущий «плато-период» для фиксации долгосрочных условий аренды,
-
мониторить ввод новых проектов, чтобы не пропустить момент, когда рынок снова начнёт работать в пользу собственника не только по вакантности, но и по цене.
