После нескольких лет, когда девелоперы строили склады преимущественно под конкретных заказчиков, рынок логопарков в России разворачивается в сторону классической аренды. В январе—сентябре 2025 года доля сделок формата built-to-suit (BTS) в структуре спроса на склады упала до 38% — минимум на 5 п.п. ниже, чем годом ранее. Одновременно растет доля сделок по аренде уже существующих объектов, а давление на ставку и рост вакантности делают бизнес значительно осторожнее в новых капиталоемких проектах.
Для игроков логистики и ритейла это не просто смена рыночной моды, а пересборка базовой модели работы с инфраструктурой: от «строим под себя на годы вперед» — к «берем гибкую готовую площадку, пока есть ценовой рычаг».
От рекордного пика BTS к развороту в пользу аренды
Еще совсем недавно картинка была противоположной. По данным NF Group, доля BTS-сделок в объеме поглощения складов в России росла почти экспоненциально: 24% в 2022 году, 49% в 2023-м и около 80% в 2024 году. Фактически рынок жил в режимe «строим только под якорного клиента», а спекулятивные объекты выглядели скорее исключением.
С начала 2025 года тренд переломился:
-
по оценке IBC Real Estate, доля BTS в структуре спроса за январь—сентябрь 2025 года — 38% (минус 5 п.п. год к году);
-
доля классической аренды за тот же период выросла с 45% до 52%;
-
по данным NF Group, доля BTS в общем объеме сделок за январь—сентябрь упала до 37% (минус 36 п.п. год к году), а доля арендных соглашений — наоборот, выросла с 26% до 61%.
То есть рынок за один год переместился от доминирования построек «под заказ» к доминированию аренды готовых логистических объектов.
Холодный душ для рынка: вакантность растет, ставки падают, деньги дорожают
Снижение доли BTS происходит не в вакууме, а на фоне общего охлаждения складского сегмента.
-
Совокупный объем поглощения складских площадей в России в январе—сентябре 2025 года снизился на 27% год к году, до 3,4 млн кв. м.
-
В Московском регионе доля вакантных площадей (с учетом субаренды) достигла около 3% против менее 1% годом ранее, а объем сделок упал в 2,5 раза к аналогичному периоду прошлого года.
Рост вакансии неминуемо давит на ставку. По расчетам IBC Real Estate, к концу 2025 года средняя ставка аренды складов класса А в Москве и Московской области зафиксируется примерно на уровне 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год — около минус 16% год к году.
При этом стоимость заемного финансирования остается высокой. На фоне дорогих кредитов бизнес не готов брать на себя долгосрочные обязательства под новые складские комплексы и предпочитает использовать уже существующую инфраструктуру, где ставки пошли вниз, а условия стали гибче.
Маркетплейсы сбавили скорость — и потянули за собой BTS
Долгое время ключевым драйвером спроса на BTS-склады были маркетплейсы и крупные онлайн-ритейлеры. Экосистемы агрессивно наращивали логистическую инфраструктуру, развивая формат быстрой и плановой доставки, и именно они занимали значительную часть новых объектов, строящихся «под клиента».
Сейчас эта модель упирается в пределы роста:
-
крупнейшие платформы замедляют экспансию и фокусируются на операционной эффективности;
-
по оценке экспертов Nikoliers, спрос маркетплейсов на складские мощности в 2025 году сократился примерно в четыре раза по сравнению с предыдущим годом.
Оптимизация расходов вынуждает онлайн-площадки отказываться от избытка площадей, набранных в период ажиотажного роста 2022–2023 годов, и переезжать в более эффективные по локации и стоимости объекты. Для рынка это означает: больше не требуется массовый поток новых BTS-проектов именно под e-commerce — часть спроса переходит в сегмент аренды уже построенных логопарков.
Спекулятивные логопарки снова в фокусе
На фоне роста вакансии и снижения ставок крупные арендаторы стремятся использовать ситуацию в свою пользу. Спекулятивные склады (построенные без заранее известного якорного арендатора) дают им то, чего не хватает в BTS-модели: гибкость.
По оценке участников рынка, именно спекулятивные объекты становятся для бизнеса базовым вариантом:
-
договоры аренды таких площадей позволяют выстраивать более гибкий график индексации и переговоры по ставке, особенно при крупных метражах;
-
широкое предложение по локациям и форматам (классические логопарки, light industrial, региональные хабы) позволяет точнее подбирать объект под модель цепи поставок.
Параллельно рынок еще «доглатывает» волну проектов, запущенных на пике BTS-бума. IBC Real Estate прогнозирует, что суммарный ввод складских площадей в России по итогам 2025 года составит около 7 млн кв. м — на 25% больше, чем годом ранее, но основной объем обеспечен как раз объектами, стартовавшими несколько лет назад по схеме BTS.
По мере того как этот уже запущенный пул проектов будет введен и частично заполнен, новая волна строительства станет заметно осторожнее: без длинных якорных контрактов девелоперы будут тщательнее считать окупаемость, а банки — жестче подходить к проектному финансированию.
Что это значит для управляющих логистикой и девелоперов
Ниже — не факты, а практические выводы и возможные управленческие шаги, основанные на текущей рыночной картине.
Для арендаторов и грузоотправителей
-
Окно возможностей для пересмотра ставок и условий. Рост вакансии и снижение средней ставки аренды дают крупным арендаторам аргументы для переговоров об индексации, «арендных каникулах» и более коротких договорах, особенно в Москве и Московской области.
-
Сдвиг от «собственного» к «гибкому» портфелю. Логистические стратегии, в которых доля BTS/собственных объектов была критически высокой, целесообразно ребалансировать в пользу аренды части мощностей — для маневра по локациям и объему.
-
Точечные BTS-проекты только под устойчивый долгий поток. В новых условиях BTS имеет смысл там, где бизнес может уверенно планировать объем и структуру заказов на горизонте 7–10 лет (крупные производители, устойчивые региональные хабы).
Для девелоперов и инвесторов
-
Снижение риска за счет диверсификации типов объектов. Комбинация BTS, спекулятивных складов и формата light industrial в портфеле позволяет сгладить цикличность спроса со стороны отдельных отраслей.
-
Фокус на качестве и конфигурируемости логопарков. При избытке предложения выигрывают проекты с продуманной дорожной сетью, глубиной складских модулей, готовой IT-инфраструктурой и возможностью гибкого деления площадей.
-
Институциональные инвесторы и ЗПИФы как ключевые покупатели. Учитывая интерес фондов к логопаркам и ожидаемое замедление строительства, качественные объекты с долгосрочной арендной базой останутся дефицитным, а значит — премиальным активом.
Среднесрочный контур: рынок остынет, но не «сломается»
Фундаментальная поддержка складской недвижимости — развитие e-commerce, реорганизация производственных цепочек внутри России, переориентация потоков импорта и экспорта — никуда не исчезает. Рынок логопарков не обрушился, он переходит от фазы экстенсивного роста к режиму более рационального использования площадей.
В ближайшие 1–2 года логисты, девелоперы и инвесторы будут работать в условиях:
-
более высокой конкуренции за арендатора;
-
давления на ставки в ключевых агломерациях;
-
жесткого отбора BTS-проектов по устойчивости якорного спроса.
Для компаний, принимающих решения по логистической инфраструктуре в России, это окно, когда завышенные ожидания рынка уже ушли, а возможности для выгодного входа в новые логопарки — еще здесь.
