На фоне активного строительства и роста интереса со стороны e-commerce и ритейла, рынок складской недвижимости Казахстана демонстрирует динамику, характерную для зрелых логистических хабов. По данным NF Group, объем качественных площадей в стране достиг 1,78 млн кв. м, а к 2026 году может вырасти до 2,7 млн кв. м.
Новый лидер в Центральной Азии
Казахстан выходит на роль крупнейшего игрока в сегменте качественной складской недвижимости в регионе СНГ и Центральной Азии. Согласно данным NF Group, по итогам III квартала 2025 года суммарный объем предложения достиг 1,78 млн кв. м, что на 15% выше, чем за аналогичный период годом ранее. Это позволило республике обойти Беларусь, которая долгое время занимала лидирующие позиции на этом рынке.
Более 80% складских мощностей сосредоточены в двух ключевых агломерациях — Алматы и Астане, где наблюдается максимальная инвестиционная активность.
Рынок выходит на этап балансировки
Рост предложения сопровождается заметным увеличением вакантности: доля свободных площадей выросла с 1,2% в 2024 году до 5,4% к концу III квартала 2025 года. Это свидетельствует о формировании более сбалансированной модели рынка, где объем нового строительства опережает поглощение, но спрос остается устойчивым — особенно со стороны ретейла, дистрибуции и e-commerce.
«Рынок складской недвижимости Казахстана вступил в новую фазу: сохраняется высокий интерес со стороны пользователей, но девелоперы начинают действовать на опережение», — комментирует Константин Фомиченко, партнер NF Group.
Спекулятивное строительство преобладает
По данным аналитиков, 55% новых объектов реализуются как спекулятивные проекты — без предварительных арендаторов. Это указывает на уверенность девелоперов в среднесрочной емкости рынка и наращивание конкуренции за качественного арендатора.
Показательно, что строительство ведется с учетом современных требований: востребованы склады с высокой энергоэффективностью, возможностью температурного контроля, а также адаптацией под логистику 3PL-операторов.
Динамика ставок: снижение средней аренды при росте премиального сегмента
В 2025 году наметилось снижение средневзвешенной ставки аренды складов класса А в Казахстане. По стране в целом она составила 4 830 ₸/м²/мес., тогда как год назад средняя ставка находилась на уровне 5 600 ₸/м²/мес. В то же время в столичных регионах (Алматы и Астана) диапазон ставок остается выше — от 5 100 до 5 200 ₸/м²/мес.
| Класс склада | Ставка аренды 2024 | Ставка аренды 2025 | Динамика |
|---|---|---|---|
| Класс A | 5 600 ₸ | 4 830 ₸ | −13,7% |
| Класс A (Алматы/Астана) | 5 100–5 200 ₸ | — | — |
| Класс B | 3 500 ₸ | 3 530 ₸ | +0,9% |
Источник: NF Group, III кв. 2025
Интерпретация: Снижение средней ставки аренды связано с увеличением предложения и выходом на рынок более дешевых объектов в регионах. При этом премиальные ставки в Алматы и Астане остаются стабильными, что указывает на сохранение высокого спроса в наиболее развитых кластерах.
Прогноз: +920 тыс. кв. м к 2026 году
По расчетам NF Group, в период с IV квартала 2025 года по IV квартал 2026 года в эксплуатацию может быть введено до 920 тыс. кв. м новых складских площадей. Это поднимет общий объем качественного предложения до 2,7 млн кв. м, усилив статус Казахстана как логистического хаба региона.
В условиях диверсификации торговых потоков и адаптации к новой геоэкономике Казахстан становится привлекательной платформой для международных логистических операторов, e-commerce и производителей, выстраивающих маршруты в обход традиционных коридоров.
Долгосрочный потенциал: до 2 млн кв. м востребованных площадей к 2027 году
По оценке экспертов, потенциальная неудовлетворённая потребность в современных складских объектах (включая логистику 3PL, холодные склады и распределительные центры) в Казахстане до 2027 года может достигнуть 2 млн кв. м. Это подтверждает высокий потенциал рынка как точки притяжения инвестиций и новых форматов логистических решений.
Вывод
Складская недвижимость в Казахстане выходит на качественно новый уровень. Увеличение объема предложения, рост вакантности, высокая девелоперская активность и прогнозируемый прирост на ближайшие два года формируют рынок с высокой степенью зрелости. Для участников — от логистических операторов до инвесторов — это означает появление новых возможностей в быстро растущем сегменте Центральной Азии.
