В первой половине 2025 года Казахстан вышел на пик девелоперской активности в складском сегменте: из 110 тыс. кв. м нового ввода 73% пришлись на спекулятивные проекты. На фоне ускоренного предложения вакансия выросла до 5,3%, а запрашиваемые ставки класса A скорректировались на 17% с начала года. Для девелоперов и арендаторов наступает рынок выбора — и ошибок.
Картина рынка: факты и масштабы
-
Новый ввод: 110 тыс. кв. м (классы A и B) в I пол. 2025 — на 10% больше, чем годом ранее. Спекулятивные проекты — 73% ввода (80 тыс. кв. м); BTS — 22%; собственные — 5%.
-
География: Алматы — главный хаб: 76% всего ввода (84 тыс. кв. м) пришлись на регион; Астана — 24%. В существующем фонде 66% площадей сосредоточены в Алматы. Общий качественный фонд — около 1,8 млн кв. м.
-
Крупнейшие объекты: Imagine Apple Logistics (35 тыс. кв. м, Алматы), Focus Logistics к1 (24 тыс. кв. м, BTS для Ozon, Алматы), Eurotransit Terminal (14 тыс. кв. м, Астана).
-
Строящийся пул: при реализации заявленных планов ввод в 2025 году превысит 280 тыс. кв. м — новый исторический максимум; 75% строящихся площадей — в Алматы. На горизонте 2025–2026 годов в работе >300 тыс. кв. м.
Ключевые индикаторы (I пол. 2025)
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Новый ввод, классы A/B | 110 тыс. кв. м (+10% г/г) |
| Доля спекулятивных в вводе | 73% |
| Вакантность (июнь) | 5,3% (≈94 тыс. кв. м) |
| Ожидаемая вакансия (конец 2025) | 6–7% |
| Ставки аренды A (сухие, запрашиваемые) | 4 500–5 000 тнг/кв. м/мес. (−17% с начала года) |
| Доля Алматы во вводе | 76% |
Источник: IBC Real Estate, июль—август 2025.
Почему это происходит
Предложение бежит впереди спроса. Активный старт спекулятивных проектов в 2024 году дал «гребень» ввода в 2025-м; часть площадей выходит без якорных арендаторов. Около 30% текущей вакансии — это блоки в объектах, введённых в начале года, плюс дополнительно маркетируется почти 82 тыс. кв. м в строящихся корпусах с вводом до конца 2025-го. Это давит на цену и удлиняет экспозицию.
Макрофон усиливает осторожность: инфляция в июне достигла 11,8%, денежно-кредитная политика остаётся умеренно-жёсткой; это охлаждает деловую активность и инвестиционные решения арендаторов.
Вакантность и ставки: разворот цикла
В июне вакансия достигла 5,3%, а по итогам года ожидается 6–7%. На этом фоне запрашиваемые ставки по существующим сухим складам класса A в среднем по стране сократились до 4 500–5 000 тнг/кв. м/мес. (минус 17% с начала 2025 года). Конкуренция между собственниками усилилась, и дифференциация по локациям выросла: Алматы и Астана удерживают верхний коридор ставок, менее развитые регионы — нижний.
Вывод для арендаторов: окно возможностей для пересмотра условий — от арендных каникул до fit-out-концессий и опций по поэтапному расширению. Вывод для девелоперов: ставка на «быстрый» спекулятивный ввод без предзаключений теперь чаще наказывает маржой.
Где появляются метры — и кто их потребляет
В 2025-м Алматы аккумулирует большую часть нового ввода и будущего предложения, включая ключевые проекты 2025 года (Евразийский логистический парк — 50 тыс. кв. м; Focus Logistics к2 — 27 тыс. кв. м; ИЛЦ Damu — 22 тыс. кв. м). Астана добавляет Eurotransit Terminal (ещё 26 тыс. кв. м в строительстве) и индустриальные блоки.
Основные потребители логистических услуг — производители, дистрибьюторы и ритейлеры; операторы ответственного хранения занимают порядка 0,6 млн кв. м (34% предложения), что подтверждает зрелость сервисной части рынка, но не гарантирует быструю абсорбцию новых «спекулятивов».
Риски и сценарии
-
Сценарий «мягкой посадки»: часть проектов берёт паузу/перенос сроков, вакансия стабилизируется на 6–7% к IV кварталу, ставки — на текущем плато; рынок «переваривает» введенные метры. (Основано на заявленных переносах сроков и DCF-логике при высоких ставках финансирования.)
-
Сценарий «перевеса предложения»: ускоренный ввод во второй половине года + умеренный спрос → дополнительная коррекция ставок в «вторых» локациях и рост пакета стимулов от собственников.
-
Локальные «островки дефицита»: в премиальных кластерах Алматы/Астаны качественные блоки с высокой энергоёмкостью и хорошей транспортной связностью сохраняют лучшую ликвидность и близки к верхней границе коридора ставок. (Интерпретация на базе текущей дифференциации.)
Рынок вступил в фазу ценовой и качественной переоценки: спекулятивный «рывок» вывел на поверхность структурные различия локаций и объектов, усилил торг арендаторов и заставил девелоперов возвращаться к дисциплине предзаключений. При сохранении текущей макродинамики вероятна стабилизация ставок на плато и рост роли BTS-сделок — прежде всего в Алматинской агломерации.
