Во II квартале 2025 года уровень свободных складских площадей в Московском регионе вырос до 2,5% — максимума за последние четыре года. Несмотря на рост, эксперты считают рынок устойчивым. Что стоит за этими цифрами — в аналитике Ricci.
Вакансия растёт, но остаётся структурно низкой
Согласно данным инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, доля свободных качественных складских площадей в Московском регионе по итогам I полугодия 2025 года достигла 2,5%. Это первый существенный рост с 2021 года, когда рынок вплотную подошёл к нулевому уровню свободных объектов (0,2%).
Динамика за последние годы выглядит следующим образом:
| Год | Уровень вакансии (%) |
|---|---|
| 2021 | 0,2 |
| 2022 | 2,3 |
| 2023 | 0,3 |
| 2024 | 0,8 |
| I кв. 2025 | 1,6 |
| II кв. 2025 | 2,5 |
Таким образом, за четыре года показатель вырос более чем в 12 раз. Однако эксперты подчеркивают: даже 2,5% — это в два-три раза ниже исторических значений, характерных для рынка до 2020 года (5–9%).
Причины: осторожность арендаторов и выход новых игроков
Среди ключевых факторов роста вакансии — снижение числа сделок формата built-to-suit (BTS), в условиях дорогого строительства и нестабильной макроэкономики. Потенциальные арендаторы и покупатели предпочитают более доступные спекулятивные объекты, отказываясь от долгосрочных инвестиционных решений в ожидании снижения ключевой ставки.
Дополнительный вклад в рост предложения внесли девелоперы нового типа. Эти инвесторы строят BTS-объекты с расчетом на последующую сдачу в аренду. По мере завершения строительства такие склады выходят на рынок в открытом формате, увеличивая совокупный объем доступных площадей.
Спекулятивное строительство — вызов или запас прочности?
На рынок выходит всё больше спекулятивных объектов, ранее запланированных под конкретных клиентов.
По словам Дмитрия Герастовского, директора департамента складской недвижимости Ricci, этот фактор оказывает дополнительное давление на показатели вакансии:
«Мы фиксируем постепенный рост предложения. Однако рынок остаётся стабильным: спрос, отложенный в предыдущие месяцы, начнёт реализовываться в ближайшем квартале».
Что дальше: краткосрочная коррекция или начало нового цикла?
В Ricci ожидают умеренного роста вакантных площадей до конца 2025 года, но не прогнозируют резких изменений. Эксперты считают, что накопленный спрос, улучшение условий финансирования и возможная корректировка ставок сделают рынок вновь более сбалансированным.
Даже несмотря на рост показателя вакансии, складской рынок Московского региона демонстрирует адаптивность. Структурно он остаётся в зоне устойчивости, а умеренное расширение предложения может сыграть позитивную роль — снизив перегрев и обеспечив бизнесу доступ к более широкому выбору площадок.
